欧洲房地产投资信托基金(REITs)的发展进程缓慢,但该地区新发行REITs募集的资金却创下了记录,可为欧洲商业地产市场复苏提供动力。
数据供应商Dealogic的数据显示,截止8月,今年在爱尔兰、西班牙和英国等国家发行的10只新REITs已募资42亿美元,创下往年同期的历史记录。2013年同期发行的10只REITs仅募资19亿美元。
而且,Dealogic的数据还显示,今年全年募资金额有望挑战2006年创下的51亿美元,当时共有26只REITs进行了首次公开发行(IPO)。
部分欧洲国家房地产市场泡沫破裂是引发经济萧条的原因之一,欧洲至今仍在艰难复苏之中。然而,在这许多欧洲银行仍在大规模不良贷款中苦苦挣扎和部分国家的因萧条而未完工的建筑随处可见之际,新REITs的发行又已悄然繁荣。
一方面,国际投资者希望借新发行的REITs作为通道,分享欧洲复苏的收益。例如,对冲基金大鳄索罗斯的Quantum Strategic Partners和保尔森的Paulson & Co已经购入了爱尔兰Green REIT和Hiberinia REIT以及西班牙Hispania Activos Inmobiliarios和Lar Espana的大量股权。
另一方面,机构投资者对全球REIT投资基金(投资REIT的基金)的兴趣日益增加也让欧洲REIT从中受益。国际评级机构晨星(Morningstar)的数据显示,过去五年,全球REIT投资基金资金大幅流入。它们的净资产从2009年年中的189亿美元大增至2014年上半年的473亿美元。这部分是由于投资者认为美国房地产不太可能在短期内有进一步的升值。
普天寿房地产投资公司(Prudential Real Estate Investors)房地产证券全球主管Marc Halle:
尽管我们十分看好美国经济,(但是)买不到较账面价值打两到三折的房地产。
REIT欧洲之路:
20世纪60年代,REIT首次出现在了美国。因其几乎不用支付企业税而受到了公司的追捧,又因其将大部分利润以分红形式返还股东而受投资者青睐。不过,欧洲政府普遍在上世纪末和本世纪初才批准了REITs。而且直到最近,REITs在欧洲的发展仍然不充分,因为相对较小的欧洲房地产开发商比美国同业有着更多的从银行融资的渠道。
欧洲上市房企协会数据显示,8月欧洲上市房企总市值为1448亿欧元,尽管较2013年同期的1051亿欧元大幅增长,但仍然低于亚洲的2828亿欧元和北美的4973亿欧元。
欧洲过去几年上市的公司所拥有的房地产资产都比较少。不过,现在投资者通过发行REITs募集资金,在西班牙、意大利和爱尔兰等房地产市场萧条了数年之久的国家以对他们具有吸引力的价格买入地产。
西班牙的Merlin Properties SOCIMI发行了今年欧洲最大的一单REITs,集资12.5亿欧元。据公司高管介绍,预计将在年底之前完成92%资金的投资。目前该REITs已完成了对包括西班牙Marineda市商业中心的收购。该商业中心是西班牙最大的零售中心,交易价格达2.6亿欧元。
Merlin首席投资官David Brush告诉《华尔街日报》:
就我们的规模而言,我们可以比其他任何REITs做更大的交易。
2013年,爱尔兰政府推行了新的REIT法案后,REIT IPOs首次在爱尔兰出现。如今的新晋玩家包括主要购置都柏林写字楼的Green REIT和收购贷款组合资产及写字楼的Hibernia REIT。
在这一轮REIT大繁荣中,西班牙发行了最多,仅今年就有四单,且有更多已在路上。
意大利总理伦齐8月签署的一份方案包含了多项放宽对该国现有REIT监管的措施。
该报援引法兴银行分析师Henri Quadrelli称:
现在意大利房地产市场不乏吸引力,但是上市机构不足使得这种需求难以被满足。来源华尔街见闻)
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