首例商业地产收益权资产证券化产品今日上市交易

　　中证网讯

　　2014年9月19日起，8月14日成立的海印股份信托受益权专项资产管理计划将在深交所上市交易。这成为A股近一年来首个通过券商资管计划发行的企业资产证券化产品，也是国内首个以首例商业地产收益权为基础资产的资产证券化产品的上市流通案例。

　　资料显示，2013年5月17日，海印股份宣布正式通过中信建投证券申请设立海印股份专项资产管理计划，以旗下15家商业物业未来5年的经营收益构建信托受益权作为基础资产，借助资产证券化的方式提前兑现未来经营现金流。融资不超过16亿元，其中优先级资产支持证券不超过15亿元，由符合资格的机构投资者认购，次级资产支持证券不超过1亿元，由公司代表原始权益人全额认购。在产品设计上，中信建投通过银行和信托公司架设“专项资产管理计划+信托”的双层架构，基础资产先委托大业信托承担SPV功能，浦发银行广州分行担任资金信托监管行，中信建投担任产品最终管理人，平安银行为专项资管计划的最终托管银行。

　　2013年11月4日，海印股份专项资产管理计划的申请材料获得证监会受理。2014年1月，海印对专项计划作出调整，将融资目标和融资金额由16亿元调整为15亿元，标的由15家商业物业改为14家。4月17日，证监会核准该项资产管理计划，并发售优先级资产支持证券和次级资产支持证券的申请。

　　探路中式地产资产证券化

　　据介绍，国外成熟的资产证券化都要求企业资产隔离，最终实现资产出表的效果。国内能实现资产隔离的依据只有《信托法》，实现资产出表必须要引入信托作为SPV载体，同时基础资产必须是所有权。为此，有媒体认为，尽管引入了“资管+信托”的双层设计，但海印股份资产证券化产品因基础资产是相关资产的收益权，依然未能实现资产隔离，这正是国内资产证券化产品的不足。

　　但证监会发言人曾在2013年7月表示，按照现有法律法规，债权类资产可以实现真实销售，做到破产隔离；收益权类资产，由于相关收益依赖于原始权益人正常经营，与原始权益人难以完全独立。为此，《证券公司资产证券化业务管理规定》对该类资产的原始权益人提出了具体要求：包括内部控制制度健全，具有持续经营能力，无重大经营风险、财务风险和法律风险等，避免由于原始权益人破产影响基础资产正常运行及资产支持证券的兑付。

　　也有专业人士认为，外资企业则更喜欢用房地产信托投资基金(REITs)来融资，融资一般都是覆盖整个地产的开发、建设、销售和管理周期，相比国内地产企业来说长期效应更明显，但近几年国内资产价格上涨太快，导致租金收益和售价不相匹配，国内的资产价格却已经透支了升值的空间，无法达到国外REITs13%~14%的复合增长率，缺乏吸引力。而海印股份以租赁物业的收益权为基础资产，可以避免资产重估的问题，也就是不需要市场估值的环节。这种资产证券化的模式难度更小，适用范围更广。

　　备案制春风或一夜袭来

　　有专家认为，资产证券化的初衷就是增加流动性，所以其最大的作用就在于盘活市场资金存量。通过资产证券化筹资，能让信贷资产和企业资产变为“资金池”而产生流动性。同时，资产证券化作为，筹资渠道，成本比银行或其他资本市场成本更低。资产证券化的系列资产组合能有效降低风险，机构增信的高信用评级能降低融资成本，且分级销售机制，质量较好的资产利息较低，质量较差的资产则能变成权益类产品。

　　海印的成功发行，开启了商业物业经营的房地产企业未来融资的新渠道。资产证券化未来将是持有运营型房企的重要融资渠道。更重要的是，资产证券化的相关政策未来或会有较大的变化，规模会有所扩大。

　　目前证监会落实国务院常务会议关于缓解企业融资成本高问题的举措之一，就是“积极发展信贷资产和企业资产证券化，盘活资金存量”。业内人士称，一定程度上说，利用资产证券化服务于中小微企业融资，应该是未来我国资产证券化的一个主攻方向，是金融服务实体经济、服务经济转型升级、提升直接融资比例的重要领域，也应是普惠金融体系的一个重要组成部分。

　　有媒体透露，中国企业资产证券化有望于今年10月正式开闸，证监会将大力推动该项业务发展。近期证监会新闻发言人邓舸指出，要“运用资产证券化产品支持棚户区改造、市政基础设施建设、重大设备租赁融资，盘活企业应收账款存量。积极支持符合条件的资产证券化产品到证券交易所发行上市。做好企业资产证券化取消行政审批后的制度修订、监管衔接，按照市场化原则扩大规模，加快推进”。

　　目前，资产证券化还是审批制，但年内有望变成备案制，现在很多开发商都在等待政策的进一步明确。海印股份是目前唯一被受理和获批的商业地产收益权资产证券化产品，说明监管层认可以商业地产收益权作为基础资产进行证券化的模式。

　　作者：常仙鹤来源中国证券报·中证网)