汇改避险利器：QDII-REITs基金

　　▎分析师／李真研究助理／郭寅

　　昨天我们介绍了QDII-REITs基金的市场表现和REITs的优缺点（汇改下的避险利器:QDII-REITs基金 - 资产配置的“大航海”时代系列五），今天我们将从：市场上的QDII-REITs基金；境内首只公募REITs产品；REITs基金投资策略三个方面继续展开讲述。

　　1.市场上的QDII-REITs基金

　　如表1所示，目前市场上共有五只QDII-REITs产品，第一只QDII-REITs产品——诺安全球收益不动产成立于2011年9月23日，成立四年以来该基金的收益率为35.1%。随后，五只同类型产品相继成立，在相继成立的产品中，广发美国房地产成立以来收益率最高，为26.6%，同时该基金成立时间最晚。

　　从QDII-REITs的规模上看，这类产品自成立开始就承受了较大赎回压力。其中赎回规模最大的是嘉实全球房地产，该基金募集时募集了8.36亿份，但在下一个报告期时，该基金仅剩0.91亿份，意味着89%的份额都被赎回。我们认为这主要是因为帮忙资金撤退，同时国内人民并不了解海外市场，因此对这类产品信心不足导致申购量不足。

　　在投资者眼里，REITs是一款类固定收益产品，因此投资于REITs的基金产品也应该走出缓步上升的净值，然而事与愿违，我国目前有的几个QDII-REITs产品净值存在波动。这主要是由两方面造成：

　　第一，如表3所示，国内的QDII-REITs产品并不仅仅投资于房地产信托产品，他们还将资产投入美国房地产股票中，如西蒙地产等；鹏华美国房地产的重仓股中还有搜房网、乐居这类房地产中概股。除此之外，REITs也可在二级市场交易，价格变化幅度较小但也存在波动，也会造成基金净值的波动。

　　五只QDII-REITs中，诺安全球收益不动产与鹏华美国房地产成立时间相仿，但诺安全球收益不动产成立至今（2015年8月24日）收益更高，这主要是因为，鹏华美国房地产自2014年三季度开始持有了搜房网，该股票在2014年四季度以及后一季度分别下跌25.73%和15.96%，2015年一季度，该基金持有了乐居，该股票在该季度下跌26.02%，因此拉低了该基金净值。

　　从波动率上看，嘉实全球房地产的净值年化波动率最低，鹏华美国房地产的净值年化波动率最高。这主要是因为，如上文所述，鹏华美国房地产投资了搜房网、乐居这类中概股，而这几只股票在美国房产市场上波动较为剧烈，自2014年4月17日至今（2015年8月24日），股票下跌57.11%和56.16%。而其他美股则波动率相对较低，以西蒙地产为例，该股票涨幅为14.33%，公共存储信托虽然只上涨4.26%但波动率较低，因此嘉实美国房地产波动率相对较低。

　　第二，QDII-REITs投资于海外市场，因此存在汇率波动情况。以广发美国房地产为例，该产品同时存在于人民币计价与美元计价。如图6所示，在人民币汇率发生波动时，可以明显看出，以美元计价的广发美国房地产净值波动小于以人民币计价的广发美国房地产。

　　2.境内首只公募REITs产品

　　2015年7月2日，第一只境内公募REITs——鹏华前海万科REITs成立，共募集了30.10亿元，基金的封闭期为十年，封闭期满后将改为LOF基金。该基金主要用于投资前海企业公馆项目系商业用写字楼，基金的收入来自于：通过增资方式持有目标公司股权至2023年7月24日，获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入，营业收入依据相关协议约定的业绩补偿机制和激励机制进行调整。

　　目标公司预测营业收入如下：

　　与QDII-REITs基金不同的是，鹏华REITs将50%的资产只投资于专一房地产项目产品，并将租金收入作为基金收入，另外50%投资于债券等固定收益产品中。由于该基金是封闭运作，因此我们认为他并不会像一般的开放式债券基金一样拥有较为激进的操作模式，因此该基金的净值能够保持平稳向上的趋势，正如图4所示。

　　3.REITs基金投资策略

　　我们认为，目前是投资QDII-REITs市场较为良好的时机。主要原因在于：

　　第一，REITs是类固定收益产品，正如上文所描述的，REITs投资于房产信托类标的，虽然这类标的也可在二级市场上交易，但其波动率远远小于权益市场波动。近期，如图5所示，全球市场均遭受了不同程度的波动。因此，投资于REITs产品可避开权益市场的波动。

　　第二，美元进入升值通道。美国7月耐用品订单经季调后增长2%，远好于预期的下降0.6%。不过，扣除交通运输设备后，7月耐用品订单仅增长0.6%，增长主要来自汽车和国防设备需求的带动；除此之外，美国商务部周四（8月27日）公布的数据显示，美国第二季度实际国内生产总值（GDP）年化季率增幅上修为3.7%，高于市场预期的3.2%，初值为2.3%，美国第二季度经济增速较初步预估显著上修，因消费者和企业支出增幅扩大，显示美国经济重上正轨。因此未来美元进入升值通道的概率较大。

　　目前中国的QDII产品通常分为人民币计价和美元计价；以人民币计价的QDII产品是投资者使用人民币购买QDII产品，该产品再将人民币换成美元，购买美国资产；而以美元计价的QDII产品则是投资者直接以美元购买QDII产品，该产品直接将投资者的美元购买美国资产。

　　因此，无论是人民币计价的产品还是美元计价的产品，购买QDII-REITs产品都等于购买了美元REITs资产，可以达到资产避险的作用。

　　综上所述，我们认为如下基金较为值得关注：

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　　@杨宇@今日话题

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