)一， 公司简介
1），历史沿革
佳宁娜由全国证券委员马介璋博士创立于1967年，集团于1991年以达成集团的名称在港交所上市，编号00126。公司主要从事餐饮、食品制造与零售，以及酒店、房地产开发与物业投资，以及商贸物流业务。公司业务主要集中于中国内地及香港。由于公司业务以“佳宁娜”品牌经营，上市公司与２０１３年正式改名为佳宁娜集团。
2），实际控制人
佳宁娜集团的创始人兼大股东马介璋博士是全国政协委员、曾获得香港政府授予的铜紫荆星章，1994年，鉴于马介璋先生对深圳特区经济建设与社会发展所做出的重大贡献，他与李嘉诚先生、胡应湘先生、余彭年先生等香港知名人士一起获颁“深圳荣誉市民”称号，继而又担任了深圳市政协常委、广东省政协常委和全国政协委员。
马介璋与他的弟弟马介钦共持有佳宁娜54.41%的股份，保持对公司的控制权。纵观马介璋先生的创业史，可以发现，他身上具有诚信，踏实，典型的潮汕商人作风，所以这个公司让人很放心。
3），公司架构
4），派息情况：
最近五年平均每年股息为3.8仙，按2015年9月18日收盘股价81仙计算，平均股息率4.7%。如果算上13年的特别派息，平均股息率将达到12%。
二，餐饮食品业务
1， 佳宁娜酒楼：
佳宁娜的酒楼业务起步很早，从80年代就开始从香港进入国内市场，凭借创新的菜品以及优质的服务获得了高端客户的认同，公司将酒楼业务从深圳、香港拓展至全国。现在供拥有12家酒楼，分别是分别是香港2家，深圳3家，武汉2家，佛山、北京、昆明、湖南益阳各1家。
时过境迁，最近几年国内三公消费缩减以及经济下滑，对高端餐饮行业打击很大，例如同属中高端餐饮的湘鄂情自13年以来，年年亏损；佳宁娜也难逃大势，同样也有亏损。但是公司管理层积极应对，开源节流，关闭效益差的酒楼，缩减人工成本，并着力拓展中低端消费。2015财年公司酒楼业务实现扭亏为盈，实属难得。
2， 味皇：
由于中高端餐饮业务的萎缩，佳宁娜决心将拓展至中低端餐饮业务。在2014年年中，佳宁娜以3000万港元收购味皇在香港全部业务的60%的股权。此项业务每年营业额约1亿港元，净利润约800万港元。集团计划今年在香港再开三至四间、深圳再开一至两间味皇，港式茶餐厅及其他特色中低价餐饮将是佳宁娜的主要发展方向之一。
3， 佳宁娜月饼：
自08年佳宁娜着力拓展月饼业务以来，凭着在餐饮行业三十多年的经验，佳宁娜月饼已经成为国内最畅销的品牌之一；在海南月饼市场占有率在50%以上，雄踞一方。公司计划将以海南完善的分销模式为标杆，以各地佳宁娜餐厅和广告推广树立品牌形象，并铺开销售网络，在重点城市有序扩展，迅速扩大收入规模。依靠公司经验丰富的团队以及完善的生产销售模式，佳宁娜月饼业务潜力非常的大。
2013、2014财年，佳宁娜月饼销售收入均超过2亿港元，毛利高达70%，净利率高达40%，为酒楼食品业务贡献了主要的利润。虽然2015财年由于反腐倡廉的原因，佳宁娜月饼销售收入下滑22%，但随着反腐风潮的过去，佳宁娜的月饼业务将会步入新的发展之路。
4， 其他：
2015年7月佳宁娜以2040万港元收购新耀控股60%的股权。新耀控股在香港从事面包生产销售业务，在香港经营十间以馥轩、百乐为品牌的面包店，以及一间食品公司，2013年净利润427万港元，2014年净利润530万港元。管理层计划将面包业务与公司的餐饮业务整合，借助自身资源与新耀控股丰富的经验将面包业务向国内扩张。
另外，佳宁娜集团拥有佛山佳宁娜酒店、益阳市佳宁娜国际酒店，由于反腐倡廉，现在处于盈亏平衡的状态，未来的亮点在于酒店的改造。
5， 总结：
食品餐饮业务已经成为佳宁娜重要的利润来源，然而市场却给了佳宁娜以地产股的估值。由于不满足于现在的估值状态，佳宁娜计划将食品餐饮业务分拆出来，单独上市。
为此，佳宁娜集团近几年着力拓展食品餐饮业务的规模，收购味皇、新耀控股，逐步整合餐饮食品业务，以期在最合适的时间在香港联交所上市。
佳宁娜集团的餐饮食品业务平均税前利润接近1亿港元，随着佳宁娜在此业务上的不断扩张，食品餐饮业务产生的利润会越来越多，而联交所此类业务的公司一般给予10-16倍的市盈率，佳宁娜的食品餐饮业务分拆上市之后市值估计在10亿以上，已经超过佳宁娜现在的市值了。分拆上市之后，预估佳宁娜的市值将在现在的基础上翻倍还不止。
三，物业投资与地产业务
1， 深圳-佳宁娜友谊广场：
佳宁娜购物广场座落于深圳市罗湖区人民南路与春风路交汇处，毗邻深港罗湖联检大楼、深圳火车站，往返香港方便，步行只有十分钟之距。从这里驾车前往火车站仅需二分钟，前往机场亦只需三十分钟车程，距地铁出口不到50米，交通四通八达。此购物广场是佳宁娜集团90年代末期开发的商住两用综合建筑体，楼面面积14万平米，目前住宅已经出售，公司持有2.81万平方米的的商场作出租，另还持有一定数量的住宅。
2， 东莞-家汇生活广场：
家汇生活广场位于东莞市城区，东莞市汽车总站旁，与筹备兴建中的东莞城轨R1线汽车客运总站站点无缝接驳，背靠大量高端住宅小区，2016年竣工后，将会成为东莞最具规模的综合商业中心之一。项目总面积41万平米，佳宁娜占比50%，约20万平米，其中住宅均价约10000/平米左右，商铺价格在20000/平米以上，竣工之后，佳宁娜享有一次性增值接近18亿人民币。
3， 连云港-华东城：
有了华南城的成功经验，佳宁娜集团在江苏连云港兴建华东城，项目规划占地1881亩，建筑面积300万平，将分期落成，由于位置偏远，地价低廉。项目首期16.7万平方米与2010年底开始建设，2011年开始销售，截止2012年底，项目已基本建成并逐步开始运营。公司推出约9.5万平米商铺出售，平均净售价约为5000元/平米，其余7.2万平米留作长期收租物业。
不过现在华东城人气不足，公司虽然在积极转型，准备向电商物流城发展，但效果不是很明显。
4， 益阳-梓山湖新城：
梓山湖新城为湖南益阳市最优越的湖边住宅项目，计划总建筑面积250万平米，主要适合商铺和住宅，住宅销售完毕之后，商铺留作出租。此项目占地1800亩，由于拿地早，每亩成本不到50万，目前周边地价已达到每亩150万以上，土地潜在增值接近20亿人民币。
5， 佛山佳宁娜大酒店：
佳宁娜集团（达成集团）于2005年以1.2亿人民币买下佛山市的地标建筑华侨大厦，将它改造为现在的佳宁娜大酒店。此酒店占地17000平米，佳宁娜集团计划将它改建为大型商业综合体，改造之后，能够给佳宁娜集团带来很高的增值价值。
6， 总结：
地产开发部分开始步入了收获期，东莞家汇生活广场将于2016年完工；益阳梓山湖三期工程于今年完工，销售收入将计入2016财年中；连云港华东城也在继续销售之中。
物业投资部分账面价值约15亿港币，15财年租金收入约9000万港元，随着单位面积租金的增加和地产开发带来的收租物业的增加，集团的租金收入也会稳健增长。
地产开发的亮点在于拿地时间早，成本低，土地重估价值高；而且物业投资给佳宁娜集团带来稳健的现金流收入，为公司的经营提供良好的保障。
四，最后
国内房地产行业处于下行期，由于人口老龄化，国内房地产市场将很难再现“黄金十年”。港股很多地产股低估也是因为这个原因，但是佳宁娜一直是两条腿走路，市场低估了它的食品业务，当然地产业务也被低估了。待食品业务分拆上市之后，佳宁娜的估值势必要优于纯地产公司。
总体来看，佳宁娜管理层稳健、历史悠久、业务丰富；食品业务在不断扩张之中；土地重估价值高，物业投资贡献稳定的现金流。现价不到0.3pb，股息率（不计算特别派息）5%以上，股价低估。
现在的策略就是：买入，装死，等风来。
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