房地产私募将呈爆发式增长

　　“未来房地产市场将出现分化，部分地域将会出现风险，行业发展速度将趋缓，但行业集中度会进一步增加，房地产从高速无风险的普赢阶段进入以专业获取利润阶段，行业将重归金融行业属性，投融资能力显得非常重要，房地产金融特别是房地产私募基金规模将会呈现爆发式增长。”长富汇银基金执行总裁杨明伟在10月29日举行的“2015金融领袖高峰论坛”上表示。

　　“回顾过去可以发现，历次房地产行业周期发生波动时，行业并购活动就会明显增加。”杨明伟称，众多房企为了加快扩张速度，都采取高杠杆的方式经营，抗风险能力较差，其在市场调整过程中首当其冲，一旦市场迟迟得不到改善，将不得不选择被兼并重组。

　　本轮行业周期调整的主导因素是市场供求矛盾，在调控日趋市场化的情况下，杨明伟预计调整的时间将比过去更长。与此同时，房地产行业发展的马太效应日益明显，行业集中度不断提升，中小房企生存空间被逐渐压缩。这两个因素共同导致了行业并购事件大幅增加。

　　2014年，关于REITS的推进工作节奏有所加快，央行新政提出了将积极稳妥开展REITS试点工作。杨明伟认为，“如果REITS顺利推行，对于房地产并购基金的发展将会有积极的推动意义。房地产并购基金将并购的资产打包设立REITS，在公开市场出售，回笼资金，从而可以实现成功退出。”

　　房地产行业已经进入存量时代，行业剧烈分化，再加上资金流动性压力凸显，使得不少企业、项目以及资产面临困境，产生大量的折价购买优质资产的交易机会。杨明伟称，“房地产项目的并购机会已应运而生，并购将成为房地产基金新的发展方向。”

　　杨明伟表示，特殊时期，房地产基金可利用其操作的灵活性，集合社会各类资金收购或协助收购陷入危机的不良资产，结合相应的优势资源，对其进行优化管理或进行物业再改造，提升其价值，并择机出售，使投资人获益并实现双赢。

　　在具体的投资业务中，长富汇银基金将原来的债权投资转化为股权类的投资，包括房地产项目和影视文化项目；从单纯的资金提供者变成“资金+专业服务”的角色。除此之外，长富汇银基金在项目管理过程中从被动管理变为主动管理，不仅仅关注投资前的风险，项目的收益，也非常关注对项目后续的管理。

　　谈到整体的宏观经济形式，杨明伟表示，“综合来看，2016年经济下行风险仍在可控范围。”长富汇银基金通过滤波法预测GDP走势发现，2016年1季度经济有望探底，其后将有望实现经济的逐步复苏。同时预计，未来1年CPI仍将处于2%-3%的合理水平，通胀压力不大。因此，当前货币政策的适度、持续宽松，汇率的适当贬值以及积极的产业政策与财政政策等，将有助于经济的好转。

　　除此之外，长富汇银基金在最新发布的2015长富汇银专题研究报告：《历次危机中资产价格的波动与政策启示——兼对我国目前资产价格的现状分析》中指出，近期，A股市场经过短期内的大幅调整，目前上证50的PE仅为10倍左右，从全球来看也处于低位，仍有极大的提升空间，产业资本与金融资本大规模涌入，新政策启动投资新周期，市场有望进入长牛、慢牛格局。同时，流动性的宽松将引领市场资金成本下降，将利好已经深度回调的股市，发挥资本市场资源配置、服务实体经济的作用。