楼市冰火两重天 分类调控加速去库存

　　从中央财经领导小组工作会议的表述看，去库存已经成为当前楼市调控的重中之重，与之相配套的是，楼市政策将走“有保有压”、区别对待的分类调控之路。比如，那些库存量较大、成交乏力的三四线城市，地方政府或将出台进一步促进成交、加速去库存的政策：降低首付比例、出台购房补贴或税费优惠政策等

　　11月10日召开中央财经领导小组第十一次会议上提出，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。业内人士认为这一简明扼要的政策定调似乎在释放一种信号：未来一段时间内房地产政策将持续稳定，房价将不会出现大起大落，相关部门的主要工作将围绕着楼市“去库存”展开。结合目前中国楼市冰火两重天(一线火爆三四线冰冻)这种差异状况可预计，楼市政策也将走“有保有压”、区别对待的分类调控之路。

　　分化加剧“冰火两重天”

　　三四线城市的库存问题，让今年的房地产市场呈现出分化越来越明显的“冰火两重天”。今年以来，即便有限购取消、降准、降息等利好政策，三四线城市依然面临巨大的楼市库存压力。

　　国家统计局公布的9月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，城市分化格局难以改善，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同环比均出现稳步上涨，二线城市环比涨跌互现，维持小幅波动，三线城市同比仍是下降格局。

　　某研究院智库中心近日发布《中国50城住宅库存报告》显示，去化周期较长的10个城市分别为北海、烟台、呼和浩特、荆门、三亚、茂名、淮南、沈阳、济宁、海口。某研究院智库中心研究总监严跃进称，虽然今年以来楼市利好政策不断，但“50城”去库存压力并没有得到实质性释放，部分城市甚至还出现了压力增加的尴尬。

　　与三四线城市楼市寒冬相对的，却是一线及部分热点二线楼市成交火爆、房价地价上涨的火热行情。中原监测的40个城市数据显示，10月一线及二线城市商品住宅成交面积增幅较大，同比分别上升了23%和22%;从价格来看，一线城市无论是新建商品住宅还是二手住宅价格同比涨幅均领涨全国。

　　土地市场亦是如此。从各线城市来看，一线城市10 月土地供应面积明显增加，环比上升75%，同比上升35%，土地市场成交火热，增加了政府的推地信心;二线及三四线城市则土地供应下滑，分别环比下降38%和58%。土地市场表现与新房市场成交走势息息相关，新房市场的分化现象在土地市场重演。

　　进入11月后，这些热点城市楼市虽然高位调整，周成交量环比出现下调，但同比依然呈现大幅上升，市场购房热情不减。上周，中原监测的22个一线及热点二线城市项目开盘认购率达到67%，而今年周均水平为54%。同时，专业经纪人对一线后市也信心充足，上周四大一线城市中原经理指数全线上涨，涨幅在0.99个百分点至4.17个百分点之间。因此，11月后市住宅成交表现依然可期。

　　楼市政策继续有保有压

　　上海某房地产研究院院长杨红旭认为，在经济稳增长基调下，房地产业必须稳定发展，继续去库存，提高房企扩大再生产的积极性，促使房地产开发投资回暖。他预计，十三五期间房地产政策将总体保持偏暖状态，对楼市有保有压的调控还会持续。

　　而对于“有保有压”的楼市调控方向，不少业内人士认为，接下来楼市政策或出现分化。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，降低购房贷款首付比例是可行的方法之一，且有一定的操作空间。现在首套住宅首付比例可以下降到25%，今后不排除降低到两成的可能;此外，还可以对改善型需求再度加强支持力度，比如对二套房首付比例上进一步调低。

　　但是，降低首付比例等信贷政策的放松或许仍是“有条件”的调整。今年9月30日央行再次放宽住房信贷政策，将不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至25%，但四大一线城市目前仍维持限购，因此首付比例下调并不惠及一线城市，如此从严政策预计还会延续下去。

　　除信贷政策外，不少业内人士预计，政府或将引导购房意愿，出台购房补贴或税费优惠政策，降低置业负担。而这些购房优惠政策的制定或将因地制宜，由地方政府主导，政策分化性更加明显。那些库存量较大、成交乏力的三四线城市，地方政府或将出台进一步促进成交、加速去库存的楼市政策。

　　业内人士认为，从此次中央财经领导小组工作会议的表述来看，去库存已经成为当前楼市调控的重中之重，与之相配套的政策或正在加紧筹备，部分库存压力过大的城市有可能抢先发力。除了以上提到的信贷和购房税费优惠等政策外，2016年各地住房公积金贷款的上限额度也有可能会大幅度提高;从政府层面来看，购买商品房作为保障房以及棚户区改造货币化安置等，都是制造购房需求、创造流动性，从而消化市场库存的可用手段。