房地产“去库存”，房价是涨是跌？

　　近日，中央经济工作会议如期召开，会议强调化解房地产库存：扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场，落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户。

　　房地产去库存势在必行。中国社会科学院财经战略研究院、社科院城市与竞争力研究中心联合发布的《中国住房发展报告2015—2016》算了笔账。截至今年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存，即现房待售面积约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存，即在建待售面积35.7亿平方米，需要4.5年来消化。尤其是三四线城市库存积压越来越严重。

　　观察最近的房地产供需比例，包括北上广深等一线、省会及重点二线在内的35个大中城市，供需比在1.1以下的合理区间的城市仅有7个，其中房价最高的深圳供需比数字最小，仅有0.57。

　　供需比低的城市，未来房价有可能会继续上涨。对于北上广深四大一线城市来说，由于经济发展快，有更多的就业机会，人口持续流入，未来的住宅需求将保持平稳上升，但由于城市规模的限制，供地将会受到一定限制，所以供需比较低。而部分二线城市，如福州、合肥、石家庄这种区域性城市，人口流入较快，其住宅需求也较大。

　　对于部分供需比大于2的失衡区间的城市，由于其经济放缓人口外流加速，未来市场容量小，这样的城市往往也面临较大库存压力，风险已经累积较多，该类型城市主要包括太原、呼和浩特、贵阳、兰州、长春、沈阳、大连等。

　　目前政策鼓励低收入人群进入房地产市场，将农民工引向三四线城市购房，农民工是跨地区流动的重要群体，针对农民工主体的购房鼓励政策当然会增加城市住房需求，但前提是农民工有这个能力，仅有住房需求，是很难转化为真正的住房消费的。因此，房地产去库存和鼓励住房消费应该是综合的，购房补贴、契税减免等措施必不可少。

　　基于2014年10月至2015年9月的经济形势及宏观政策环境，加上二三线城市限购的逐渐取消，一线城市的限购也在逐渐退出，不过北上广深等大城市全面退出短时间可能不大。预计未来房价应该是稳中有降的趋势，但不会快速下降，一二线城市和三四线城市的分化现象也将越来越明显。