70大中城市房价分化趋势延续 房地产成交或将维持高位

　　“买房稳定下来，一直是我梦想的状态，但现在恐怕没有希望了。”年近30的李欣来深圳已有3年时间了，能在这样一个充满生机的城市拼搏是她的梦想，但这个梦想的延续却很艰难。

　　李欣说，2015年，深圳的房价从之前的3万左右直线上涨至6、7万元，而她的工资仅从最初的8000元涨至目前的9000多元。对她来说，在深圳买房已遥不可及。

　　年后李欣恐怕不会再回深圳了，她打算留在老家辽宁锦州。“虽然工资没有深圳高，但老家房价仅在2000元到4000元之间。”在深圳房价一年上涨50%的同时，锦州房价却同比下跌近5%，如此鲜明的对比是2015年我国房地产市场最真实的写照。

　　数据 16个月来房价首次同比正增长

　　18日，国家统计局发布2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅（不含保障性住房）价格与11月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有27个，上涨的城市有39个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为3.2%，最低为下降0.9%。

　　二手住宅价格方面，与11月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有24个，上涨的城市有37个，持平的城市有9个。环比价格变动中，最高涨幅为3.3%，最低为下降0.5%。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，12月份，全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格延续上月走势，环比继续小幅上涨。其中，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅与上月相同，二手住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.2个百分点；70个城市中新建商品住宅环比最高涨幅为3.2%，高于上月0.3个百分点，二手住宅最高涨幅为3.3%，高于上月1.4个百分点。

　　“最值得关注的是，房价在连续15个月同比下跌后，首次出现正增长。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，该院根据国家统计局公布的《2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均计算得知，2015年12月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.2%，相比11月份0.2%的增幅持平。而同比增幅则达到0.3%，在连续15个月同比下跌后，房价首次出现同比正增长。

　　严跃进表示，同比转向的主要原因，还是2015年中央及地方各级政府在供应端实施“有供有限”，从源头控制商品房供应；同时从需求端入手，降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消限外等多手段并举，千方百计去库存。

　　分化 一线城市领涨 三线城市消化库存

　　值得注意的是，虽然房价整体出现上涨，但刘建伟指出，由于各城市供需状况各不相同，城市间房价分化现象仍非常明显。一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。

　　易居研究院根据国家统计局1月18日公布的数据计算得知，2015年12月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为1.6%、0.3%和-0.1%。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，无论是同比还是环比，价格最高涨幅有所加大的同时，最低跌幅也在加深。当前，不同城市间房地产市场的二元分化现象仍在加剧。

　　国家统计局数据显示，2015年12月份，70城市新建住宅销售价格环比继续上涨，最高涨幅为深圳的3.2%，最低下降为丹东的0.9%。而同比方面，深圳同比上涨47.5%，丹东则下降5.3%。

　　而领涨的一线城市也分化明显，深圳同比上涨高达近50%。环比来看，北京、广州、上海、深圳涨幅分别为0.5%、0.7%、2.1%、3.2%；同比方面，涨幅更是分化成，北京、广州的10.4%与9.2%，上海、深圳的18.2%与47.5%。

　　成交量方面来看，分化也在持续。CRIC研究中心数据显示，北京环比上涨57%、同比上涨19%；厦门环比上涨29%，同比上涨99%；东莞环比上涨137%、同比上涨57%的同时，徐州成交环比下滑5%，同比下滑38%；长沙成交环比下滑47%，同比下滑56%；石家庄环比下滑13%，同比下滑71%。

　　郭毅认为，在连续两年楼市宽松政策拉动下，部分经济发展较好、产业基础扎实、人口净流入的城市，房地产市场开始出现明显的回暖势头，但仍有一些早期出让的城市建设用地量过大，无力纾解高库存的城市，宽松的调控政策和货币政策对这些城市的房地产市场收效甚缓，楼市仍处于下降通道中。未来，随着大中城市对于资源、人口吸附力的增强，中国不同城市间的二元分化现象还将不断深化，个别城市的房地产市场很可能陷入长期低迷之中。

　　预测 今年房地产成交将维持相对高位

　　易居（中国）执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示，在政策推动下，2015年市场规模将创新高，整体销售面积预计达13.02亿平方米左右，销售金额8.8万亿元。

　　“随着数量增长型人口红利结束，老龄化趋势加快，2014年行业转折点已经出现，改变了一路向上的格局，行业规模的最高峰已经过去，未来3至5年（2015年至2018年）预计将会进入平稳期，维持相对高位，总量还能保持在12至13亿平方米，销售金额预计在9至10万亿元之间。到2020年前后，成交量将开始缓步下行。”丁祖昱说。

　　严跃进表示，预计2016年房价同比涨幅达6.6%。他介绍，2015年6月份全国房价走出“偏冷”区间，开始步入“合理”区间。10月份在各类宽松政策刺激下，房企积极推盘和促销，使得房价增幅略有收窄，房价暂时性地回归到“偏冷”区间。到了11至12月份重新位于“合理”区间。

　　“房价上涨的逻辑并没有发生改变，预计2016年70个大中城市房价将继续上涨。”严跃进表示，从政策层面看，限购限贷政策的取消、公积金和商业贷款等政策的持续放宽、去库存措施的即将出台、地方政府对于房地产扶持力度的加大、购房者看涨情绪的强化，都会促使房价上涨。从房地产短周期规律看，每轮房价上涨都会至少持续十几个月，2015年只上涨了8个月，2016年仍将上涨。预计环比增幅在2016年第三季度见顶，峰值可能为0.8%左右；预计同比增幅呈扩大态势，2016年底达6.6%左右。