专家：慎防鼓励农民工购房异化为赤脚上楼

　　李宇嘉：慎防鼓励农民工购房异化为赤脚上楼

　　◎李宇嘉

　　楼市“去库存”是2016年我国经济工作五大任务之一，国家提出了以满足新市民为出发点的住房制度改革，即所谓的农民工“市民化”。也就是说，农民在城市买房和身份转换要同步推进。这意味着各地在制定激励农民买房政策的同时，要同步推进教育医疗、社会保障、就业等方面的服务，真正实现公共服务均等化。

　　新年伊始，鼓励农民工购房的政策陆续在全国铺开，比如按购房面积补贴现金、减征房屋契税、提高公积金贷款额度、放宽公积金提取条件及用途、放宽贷款购房首付条件、鼓励银行放贷、水电气缴费折扣等等。从政策本身来看，单纯激励农民买房的意图更浓，这与过往地方政府刺激楼市的做法并无二致。

　　2016年召开的第一次国务院常务会议，部署推进以人为核心的新型城镇化，提出除少数城市外，全面放宽农业转移人口落户，扩大新型城镇化综合试点。但是，目前的实际情况是鼓励农民工购房更显急迫，与公共服务均等化明显不在一个步调上。

　　笔者认为，占库存70%左右的三、四线城市，由于产业结构单一、土地出让收入下滑，目前面临空前的财政困境，指望财政大力度支持公共服务并不现实。因此，要防止把鼓励农民工购房异化为“赤脚上楼”。

　　从近期调研报告看，农民工确实有购房的愿望，但这更多的是对于城市化、工业化的向往，包括收入水平和子女教育、老人看病等公共服务。购房变成了实现上述愿望的载体，而非房屋本身。因此，单纯以刺激农民工购房为目的的“去库存”可能并不具备持续性，甚至还掩盖了一些隐患。

　　目前，80后和90后的新生代农民工已占到农民工总数的70%，他们是购房的目标群体。但是，这部分人群是典型的“红利人口”，中短期的支出较少、储蓄较多。即便在政策扶持下，他们得以在城市买房，但不能低估其储蓄被提前消耗带来的问题。

　　根据国务院农民工工作领导小组办公室2015年2月发布的数据匡算，外出农民工月平均可支配收入1432元，仅为城镇居民的55.1%，半数农民工平均1.75年换一次工作。农民工的收入水平较低、“短工化”严重。同时，农民工的日常消费支出在不断上升。

　　因此，当前鼓励农民工买房，必然会透支其他领域的必选消费或未来消费，消耗家庭储蓄，甚至是借债。更为重要的是，尽管新农合已经覆盖农村，但相比水涨船高的城市生活开支、未来收入下滑或失业的风险，显得微不足道。同时，养老保险和工伤保险等社会保障覆盖率还很低。

　　基于此，当前整体上仍旧处于青壮年和人口红利期的农民工，短期内看不到其未来不确定性支出的风险。从问卷调查看，农民工买房的首付款主要靠父母帮助和自己积蓄。由此，一旦储蓄提前释放或被透支，在步入中年后，子女教育、父母医疗等方面的刚性开支必然会让这些新市民陷入城市底层。为了获取基本的家庭开销，农民工不得不以肢解完整的家庭结构为代价，父母、小孩甚至是配偶(妇女)继续成为留守人群，这将与“以人为本”的新型城镇化背道而驰。

　　因此，鼓励农民工购房的同时，要防止各地出台的政策异化为让农民工“赤脚上楼”。同时，要加快实施“十三五”规划提出“双挂钩”战略，即“财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩，城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩”。

　　此举在于构建中央与地方共同分担“市民化”成本的激励机制，以体现“市民化”正外部性特征；同时，以增加或减少转移支付、用地规模，构建中央财政转移、土地审批与地方政府吸纳外来人口“激励相容”的机制，这才是鼓励农民工购房的现实路径。

　　(作者为深圳市房地产研究中心研究员)

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