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“化解房地产库存并不是单纯依靠鼓励商业银行提供优惠贷款利率、适当降低商品房价格等手段。中国目前最为欠缺的是国家住房金融体系，这里说的 住房金融 不是国开行住宅金融事业部，而是真正的国家住房银行，这才是未来化解房地产库存的一把利器。”2月1日，民生证券研究院宏观经济组组长朱振鑫向《证券日报》记者表示。
在 推进供给侧改革的背景下，化解房地产库存已经成为2016年的重点任务。2月1日，民生宏观供给侧改革系列报告《一个化解房地产库存的利器：国家住房银行 势在必行》指出，国家住房银行是一个给老百姓购房提供融资支持的政策性金融机构。既可以吸收资金直接向居民发放住房贷款，也可以发行MBS购买商业银行的 住房贷款资产，进而间接鼓励商业银行放贷。但不管什么形式，最终都是一举两得的好事。既可以惠民生，降低住房融资的成本，支持老百姓购房的合理需求，又可 以稳增长，化解当下中央最头痛的房地产库存，缓解地产投资下滑带来的经济下行压力。
“国 家住房银行完全不同于国开行的住宅金融事业部，前者是扩大需求，消化库存，而后者是增加供给，可能恶化供需失衡。”朱振鑫表示，过去的房地产政策有些跑 偏。明明库存很高，需求不足，却还要“千方百计增加住房供应”，然后对需求搞各种各样的“限购”。国开行的住宅金融事业部就是用来支持保障房供应的，它和 用来支持老百姓购房的国家住房银行完全不一回事，前者可能会恶化供需失衡，后者才能真正激发需求，消化库存。根据调研，现在很多地方不仅商品房过剩，保障 房也面临很大压力。本来保障房改善民生是好事，但个别地方政府为了完成“套数”任务，忽视了保障房的质量，如压缩面积、建到很偏的地方、降低成本等，拉低 了入住率。
该报告同时建议，国家住房银行可以在公积金中心的基础上改建，原有的机构、人员和资金都可以无缝连接。
目前全国共 有住房公积金管理中心342个，业务网点2651个，从业人员3.8万人。各管理中心与业务网点可以直接改组为分行和支行，在中央层面设置总行，总行对分 行和支行实行垂直管理，定位和国开行类似，同为政策性银行。因业务类似，原有雇员也可以直接受聘为国家住房银行员工。而且目前全国住房公积金贷款风险准备 金中有500亿元的超额拨备，可直接转化为国家住房银行的注册资本金。借鉴国家开发银行模式，财政部和中央汇金公司可作为出资人向国家住房银行提供资金作 为注册资本金，行使股东权利。
“过去一些投资到基建、保障房等领域的资金可以拿过来用，比如PSL、专项债、再贷款等，支持老百姓最基本的需求，既稳增长，又惠民生。”朱振鑫表示。
该 报告指出，住房公积金也是亟待盘活的一个重要的存量资金池。2014年住房公积金结余近1万亿元，这些钱散落在各地公积金中心，他们不是金融机构，不懂专 业的资金管理，只能大部分存在银行，一是收益率极低，二是可能存在挪用现象，三是可能存在利益交换（最简单的存款换贷款）。
“住房公积金有潜在的收支压力，必须加快改革，通过组建国家住房银行拓展负债和收入来源，同时拓展投资范围，把公积金这块存量资金盘 活。”朱振鑫表示，据预测，2015年住房公积金的支出已经开始超过收入，余额已经开始出现下降，未来压力会越来越大，必须通过改组成国家住房银行，开辟 新的收入和负债来源，更好的发挥支持住房融资的作用。
“化解房地产库存的压力比想象的大，国家住房银行有必要、也有条件成为中央化解房地产库存最重要的一把利器。”朱振鑫强调。
化解房地产库存的压力比想象的大，国家住房银行有必要、也有条件成为中央化解房地产库存的一把利器。
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