为何日本房产越来越受到投资者青睐？

　　日本的房地产经过了二十多年的低迷之后，近年来出现了回升迹象，世界各地的华人以及其他海外投资者感觉到了日本房地产的真正价值，赴日本购买房地产的热潮日益汹涌。

　　为何投资日本房产的人越来越多

　　根据美国《华尔街日报》网站报道：美国的非营利研究机构城市土地学会(Urban Land Institute)的一份报告称，中国的房产供应过多、回报欠佳以及经济走软的问题挫伤了投资者在北京、上海之外的其他中国城市进行房地产投资的兴趣。

　　“中国的房地产如今明显处于调整阶段，之前投资过热造成的后遗症还没有得到切实解决。”英国RE/MAX经纪人告诉《国际金融报》记者，无论是中国本国的房地产企业，还是海外投资者，暂时离开中国市场，是深思熟虑后的选择。

　　离开中国的投资者们，将目光投向隔海相望的日本。

　　据日本新华侨报网报道，日本的房地产行情近年来出现了回升迹象，居住在世界各地的华人以及其他海外投资者感觉到了日本房地产的真正价值，赴日本购买房地产的风潮正在兴起。

　　“很多海外投资者将资金转移到房地产价格有望上涨的日本，这一趋势正在快速扩大。”从事国内房地产行业的一位工作人员对《国际金融报》记者透露。从去年年初开始，中国的房地产市场可谓是一片混沌。

　　一方面，一些城市楼盘降价引发业内人士看跌楼市，另一方面，政策面的利好又令“看涨者”坚信上涨预期。一时间，国内房地产市场未来走势让很多投资者忧心忡忡。

　　与此同时，美国城市土地学会近日对包括投资者、开发商、放贷方、经纪人和顾问在内的385名受访者进行了采访，调查得出，2015年，在亚洲22个城市投资前景排名中，广州、深圳、香港及其他较小的中国城市(整体归为一类)排名垫底。深圳在22个城市中位列第19名，广州位列第20名，整个“中国二线城市”类别位列最后一名。

　　通常被认为比中国小型城市更具抗压性的广州和深圳在这份调查中排名靠后。围绕这两个城市写字楼供应量上升的担忧以及广州土地流拍(仅6月份就有9次)的现象已经引起投资者警觉。

　　在一些海外投资者看来，尽管有迹象表明，中国政府放宽一些抵押贷款限制以及央行最近一次降息后，房地产行业的下降趋势有所缓和，但是摇摇欲坠的房地产市场已经拖累了中国这个全球第二大经济体的增长。

　　不仅如此，在投资商眼里，以高房价及非常狭小的住所闻名的香港也已经逐步失宠，因为限制贷款和调控房价的政策浇灭了投资者对香港房地产市场的热情。

　　上文中的调查还显示，包括重庆、沈阳、天津和成都在内的中国二线城市投资前景已从两年前首次被纳入该排名时的第八位跌至最后一名。美国城市土地学会的报告指出，几年前，上述城市的地价要低于北京和上海。但是现在，由于地方政府过快卖出了过多土地，导致几乎所有城市都出现了供应过剩，因此投资前景迅速恶化。

　　一位上海房地产开发商对记者透露，早在2013年政府实施的楼市调控措施时，国内的二三线城市已经面临一场极度风暴。

　　“房地产市场的流动性已经开始逐步枯竭，许多资金不足的开发商很难卖掉楼盘来还债，因此苦不堪言。其实之前李嘉诚抛售大陆房产的事件，就已经代表了一定的投资趋势。”这位开发商告诉记者，由于政策性问题，很多海外投资者不能在中国直接投资，所以他们会选择间接投资或者合资的方式在中国买地盖楼，如今，这些投资商们正努力抛售国内的地产，企图逃离将要面临的窘境。

　　“除了卖项目以外，更多在华投资的外资房企选择顺应市场，降价跑量。”上述开发商告诉记者，除了在一线城市的一些楼盘价格较为坚挺之外，二三线城市的楼盘价格一直在下滑。

　　这位开发商还表示，“万达绿地等大型房地产企业不断进行海外布局的案列，更能说明国内房地产市场暂时不是投资的好时机。”

　　相对中国房地产市场的窘境，日本房地产市场却迎来了投资者的青睐，呈现出一片欣欣向荣之势

　　在房地产服务与投资管理公司仲量联行11月发布的全球商业吸引力指数排行榜上，日本东京位居榜首。而美国的非营利研究机构城市土地学会在通过对22座亚洲城市的调查得出的2015年投资前景排名中，东京排名第一，大阪排名第三。

　　这表示，日本在“安倍经济学”指导下推出的刺激计划有助于提升投资者对东京、大阪等城市的投资及兴趣，加上东京获得2020年奥运会举办权，日本作为有望获得高收益的投资对象逐渐开始受到投资者的关注。

　　朗伯德街研究机构的经济学家比米什在一份报告中写到，“中国的个人投资者似乎开始投资日本房产市场，这一趋势在中,德信移民专家认为，国际实体可能仍是日本房地产的整体净卖家，这主要由于国际银行和遗产基金正清算资产。因此，在众多因素之下，日本再次成为了众多海外投资者首选的投资目的地。

　　与此同时，据当地媒体报道，随着东京对房地产买家的竞争力逐渐提升，日本国内外的基金管理人士均扩张了他们的收购至东京以外地区。

　　“投资者群体包括独立的财富基金会、全球养老基金、国际企业、私募股权基金和越来越多来自亚洲和世界各地的拥有高净资产的私人投资者。多样化的需求清楚地勾勒出了一个繁荣的境外房地产买卖市场，预测明年将会进一步发展。”相关人士指出。

　　由于投资者在日本投资的势头强劲，仲量联行公司也收到来自各种类型投资者的投资咨询，他们希望得到在房地产市场状况、价格水平和目前投资机会上的良好建议。其中，大部分咨询均来自大量资金持有者，这是因日元贬值而带来的结果。2012年底安倍晋三当选首相后，日元兑换美元贬值35%。

　　“日本的投资拐点早就来临了，只是之前的体现较弱，如今正处于爆发期而已。”某日本不动产投资商人认为，日本展现了对投资者的吸引力之后，未来的外资投资趋势会更加乐观，因为这是基于日本国内房地产市场总体上升的大环境之下。

　　根据日本不动产经济研究所公布的数据，去年5月份开始，东京圈新建住宅销售套数同比大幅增长，增长率超过50%。去年，东京圈的房产展览会到场人数增长1倍，日本全国也增长七成。

　　而房地产势头强劲开始的背景则是日本政府预计从2014年4月起对现行消费税实施增税。

　　市场人士分析，如果利率提高的话，购房者还贷总额将会以数百万日元为单位发生变化，增加幅度可能比消费税负担还大。因此，近期日本楼市投资的力度会不断加强，并且由于市场规模扩大，有些日本房地产公司开始考虑调高销售计划。

　　日本本身楼市复活，也让地产股得到跃升，更加速了投资者们入场的步伐。2013年以来，东证地产指数狂升53%，自2010年初以来升逾一倍，跑赢东证指数的29%升幅。

　　背后因素那么，一直努力提振经济的日本缘何成房地产投资宝地呢？

　　如今，日本房地产之所以受到海外投资者的青睐，主要是因为“安倍经济学”政策利好日本经济复苏。

　　“现在，日本房地产投资成本低、资金杠杆高，而且对比国内房价，日本房价明显较低。这些因素促使日本房地产具有一定的投资价值。”

　　在业内人士看来，日本投资者的投资驱动因素也不同，除了“安倍经济学”政策重振日本经济方面的因素之外，2020东京奥运会也被视为改善基础建设的主要催化剂，进一步使东京和全国人民普遍对本国房地产市场抱有乐观态度。

　　除此之外，日元的贬值也起到了很大的推波助澜的作用，与两年前相比，现在只要当时的3/4的钱就能购买到同样类型的日本房地产。

　　投资者“离开”中国，来到日本的最重要因素，则是看中了日本房地产市场带来的收益.

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