首付贷或引次贷危机？这锅我不背！

近期，随着一线城市房价高涨，“首付贷”作为一种补充信贷产品进入人们视野。面对一线房价不断上涨背后的高杠杆问题，监管部门正着力采取措施，以防控风险。最新消息显示，北京、广州、深圳均已暂停“首付贷”。

　　首付贷是什么鬼？

　　其实它并不新鲜，主要是针对一些在银行贷款买房，但首付款不够的人群。首付贷可以帮助一些暂时不能买房的人凑齐首付，但其杠杆不断放大的风险也被业界所关注。按房贷首付20%来计算，一般购房者的杠杆是5倍，但如果通过首付贷来凑齐首付，杠杆则放大了10倍。

　　虽然很多平台也宣传提供有抵押版的首付贷，但这类抵押大部分还是借款人或者相关人员的其他房产来抵押，因这类产品主要服务于首套房购买者，所以大部分属于无抵押贷款。

　　首付贷一般期限是3年以内，利率大部分在7%~9%，有的可能会稍高。贷款金额方面，虽然大部分宣称50万或者100万元以内，但放款金额一般在20万元以内。

　　然而在一些房价上涨较快地区，首付贷的存在让部分购房者的实际首付已降至10%，这相当于是10倍杠杆，杠杆比例远高于去年股市巅峰时期的“场外配资”。“上海链家事件”以后，“首付贷”等金融杠杆的风险开始被业界所关注。

　　首付贷缘何走俏

　　据了解，首付贷分有抵押和无抵押两种。有抵押的首付贷原本是为改善型的买房人设计的：购房人想卖掉现有的房子重买一套，但是卖出自己的房子和买新房交首付的时间却不一定能正好凑上，短时间内存在首付资金紧张，就将已有住房抵押换取新房的首付。

　　相比之下，无抵押的首付贷眼下似乎更大行其道：没有抵押物，全靠“更加严格的审核”提供给买房人贷款用于买房首付——按照目前购买首套房最低20%的首付计算，购房的杠杆比例是1:5，如果首付贷占了一半的比例，那么购房的杠杆比例就放大为1:10。

　　从大环境来看，房地产要复苏，房价又要涨了，这里所说的涨便带入了大量投机性购房人群。投机者在付完首付后，还会办理银行的按揭贷款，以100万元住房为例，如果按照不限购城市首付两成计算，借款人一般最多可以借到10万元，而用户自己的首付需要10万元，那么，提供贷款的企业和借款人所处的资金比例是1：1，用户可以用10万元的资金撬动100万元的资产，杠杆放到了10倍，假设房价持续上涨，原本可以全款买房的投资者便可将手中资产最大分割成10份，然后购置10套同样价值的房产转手售出，攫取10倍于之前的可观利益。所以，从这点来说，市场上的投机人对“首付贷”需求量也很大。

　　从产品本身来讲，首付贷减轻了人们的资金压力。就像股市的场外配资一样，凑不齐首付的购房者可以通过这类产品获取资金，从而有机会进入房地产市场。

　　无论那种形式，首付贷都为购房者提供了入市的“本钱”，所以此类产品在房价上涨时颇为吃香。

　　超级杠杆引发蝴蝶效应？

　　对于刚需购房者来说，首付贷的确解决了燃眉之急，但在此类产品火爆的背后，依然隐藏着不小的风险。

从相关政策来看，国内居民个人住房贷款的首付比例是由央行、银监会等监管机构给出调控意见，由各家银行按照调控原则制定自身标准。目前，北京、上海等限购城市的首套房首付基本在30%，非限购城市首套房首付比例最低为20%;限购城市二套房首付比例基本为50%，非限购城市二套房首付则为30%。

而首付贷的出现突破了这个限制，明显放大了购房者的借贷杠杆。一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%现在有些已经降到20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%、10%的首付。

但房地产市场还不满足，还通过场外配资、P2P等其他资金渠道“加杠杆”。目前市场上利用银行以外“加杠杆”配资入楼市的购房者比例大概在5%~10%之间，其中“首付贷”又占了近一半的比例，而整个房地产中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。很多炒房者借助这些“加杠杆”手段，使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易就被突破。此外，过度杠杆化还可能驱使一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群涉足住房融资，容易产生“次级贷款”，加大房地产金融风险，甚至引发楼市大地震。

不背次贷危机这个锅

显然，监管层已认定首付贷存在较大风险，有市场人士甚至更将首付贷与美国次贷相比。而首付贷其实也算是次贷。但次贷与“次贷危机”并不是一回事。

次贷危机是透过低利率带动低首付，进而推动房价上涨，然后银行再将贷款资产打包出售，如果房价下跌，贷款违约，便会触发危机，形成蝴蝶效应。而首付贷在这个过程中并没有贷款资产大规模打包出售的情形。其潜在的风险点在于，房价下跌时，如果炒房客首付贷购房，房产投资产生负收益，而对首付贷资金出借方的还款压力叠加银行房贷压力，将会使其进退维谷。

很显然，次贷危机次贷是把贷款证券化，卖给普通群众，将风险扩大了；首付贷其实还是一个个人、首付贷机构、银行三者的问题。且银行系统风控严格，基本没有直接涉及该类业务。

虽然首付贷与美国的次贷不完全一样，但作为一种超级杠杆，仍需警惕其可能的蝴蝶效应。

“魔鬼”就应该呆在瓶子里？

上海“链家事件”的发生，使包括央行和银监会在内的金融监管部门，开始密切关注部分地区房地产行业融资风险。从某种程度上说，此类产品本应是一种金融创新，因为它确实给许多刚需或者改善性购房者带来了切实帮助，但是在操作过程中无形的被投机者钻了空子。

因此，对于首付贷产品不应该简单取缔，而是采取规范和叫停相结合的灵活措施。即对合法合规且对市场冲击不大的“首付贷”进一步规范，要求商业银行对于住房贷款申请严格审查，如果首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不应发放贷款。对违法违规尤其是不具有相关业务资格，却行资金融通之实的业务，将严格叫停。

此外，监管政策的推进还应因地制宜的进行差异化的宏观调控，特别是对一线城市的投资性需求。例如，对单价过高的楼盘实施差额贷款限价政策，但同时对优质群体适当降低首付比例。只有这样才能保证一线城市房价相对平稳，否则整个供给侧改革会受到很大的影响。

是魔鬼就应该呆在瓶子里，

可谁又能说，带上禁锢的悟空不是好佛陀呢？