经济废墟上的一朵奇花-搜狐

　　【优品原创报告】供给侧改革犹如最后一根稻草一般，对本就苟延残喘的过剩产业构成了致命的一击，工业投资活动陷入停滞；人民币的强势叠加春节因素，导致对外经济一片狼藉；唯有那房地产经济如火如荼的发展，犹如经济废墟中一朵妖娆的奇花，这是一朵能够为废墟注入新生命的鲜花，还是一朵能够加速死亡的毒花呢？

经济废墟盛开的花

　　在全要素生产率未能全面提高之前，增加固定资产投资就意味着增加“去库存”的难度。随着供给侧改革的推进，特别是“补贴企业不如补贴员工”的思想觉醒后，传统工业投资权全部陷入停滞，全国固定资产投资全线下滑，采掘业更是跌入了一个新的下降通道，如图1所示；

　　图1：全国固定资产投资增速同比

　　数据来源：wind，优品金融研究所

　　在全速下滑的固定资产投资中，唯有房地产挺起了小腰板，蓄势待发准备迎头直上似的。我们聚焦房地产经济发现，销售额、销售面积已经创新高，新屋开工和本年购置土地也开始昂头向上，从2007-2015年的各项指标数据来看，房地产经济平均周期28个月，此次各指标的全线上涨离2013年一季度已近3年，似乎房地产正在迎来一波上涨周期，房地产经济的春天也即将到来。在经济废墟中，这简直就是一朵傲视群雄的鲜花，妖艳的迎风绽放，如图2所示：

　　图2：房地产经济指标

　　数据来源：wind，优品金融研究所

鲜花or毒花？

　　在投资经济全线下滑、出口经济一片狼藉、消费经济毫无亮点的经济废墟中，房地产似乎就是废墟中的亮点，然而这是一朵能为经济带来生命活力的鲜花还是一朵加大房地产泡沫提高系统性金融风险隐患的毒花？

　　首先，我们确认下这是有效需求灌溉的花还是依靠金融炒作绽放的花？2016年1-2月份房地产销售额达到8577亿元，同比增长43.6%，如图2所示；而2016年1-2月份居民中长期贷款6603亿元，占房地产销售额76.9%，如图3所示；同时，房地产企业收到定金及预收款4806亿元，占房地产销售额56.03%，如图4所示；

　　图3：居民贷款

　　数据来源：wind，优品金融研究所

　　图4：房地产投资资金来源

　　数据来源：wind，优品金融研究所

　　但鉴于不少炒房者拿着房地产做抵押进行杠杆投机，这样也可以推高需求端的居民中长期贷款和供给端的企业所回笼的定金及预收款，因此，光从居民的中长期贷款和企业的资金来源看，很难确定是否是有效需求还是金融炒作。

　　既然无法从数据上推导出其上涨的主要动力，但我们可以看下这个动力是否可以带动房地产上下游的产业链。我们从图2中可以看出，此轮房地产消费端的膨胀已经带动了房地产企业土地购置面积的回暖，1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2236万平方米，同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3个百分点；土地成交价款705亿元，增长0.9%，去年全年为下降23.9%。

　　通过上述的两个数据，我们至少可以得出这样一个结论：无论是金融性的投机行为还是政策下释放的刚需，只要能够带动房地产上下游产业的去库存，便能确定这是不是能够为废墟经济注入新生命的鲜花。

能否坚持到立论？

　　目前而言，房地产经济对上下游的带动作用尚未显现，首先我们看下房地产上游的要素市场，上游的平板玻璃、粗钢以及水泥反应较为平淡，尤其平板玻璃是房地产的独特上游要素，但仍未改下降趋势；如图5所示；其次，我们看下房地产下游的消费市场，我记得我们曾在《事实证明只有房地产才能救中国》中特意指出过房地产的消费经济，然而此次房地产经济的蓬勃发展似乎未带动下游消费市场的发展，如图6所示。

　　图5：房地产上游要素市场

　　数据来源：wind，优品金融研究所

　　图6：房地产下游消费市场

　　数据来源：wind，优品金融研究所

　　当然，不排除房地产经济对上下游经济所存在的时滞性，一般而言，房地产消费经济对下游装修材料、家电等装潢市场的时滞是6个月，而房地产开工对上游的拉动时滞不会超过3个月，也就是说一旦开工就意味着上游市场的复苏，也就是说如果房地产的消费态势能够保持1-2月份的火爆程度，对上下游的蔓延是必然趋势。但从建筑业的PMI数据来看，似乎这一态势很难继续延续下去，建筑业新增订单数似乎并不如意，比去年同期下降不少，意味着3月份的建筑业不会有很多项目开工，也就意味着3月份的房地产经济依旧很难上传至上游开工市场，如图7所示：

　　图7：建筑业PMI细项