营业税变增值税 二手房交易税费变多了吗？

　　近日，根据国家税务总局局长王军透露的信息，今年5月1日或将全面实施营改增。税务局想干嘛？以后二手房是要交更多税了吗？

　　今年5月1日将全面实施营改增

　　3月13日，十二届全国人大四次会议举行第三次全体会议。国家税务总局局长王军在经过“部长通道”时透露，总理在政府工作报告中下达了全面实施营改增的“总攻令”，税务部门作为主攻部队，一定确保改革5月1日如期落地。与以往相比，这次营改增有几点不同，包括首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

　　我们来看看都说了些啥？

　　国家税务总局局长王军：今年5月1日起全面实施营改增仍面临一些挑战，如数量多，涉及近1000万户纳税人；时间紧，只有不到两个月的实际准备时间；首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易；四是新增纳税人过去基本没接触过增值税。

　　据王军透露，估计“两会”结束后，国务院常务会议很快会审议营改增方案，审定后税务总局将配合财政部尽快下发并公开实施方案，以利纳税人遵循。“我们已经制定了任务书、时间表、路线图和责任状，国税地税将齐心协力将各项工作切实做到位，打通政策落地‘最后一公里’，特别是对接纳税人的‘最后一公分’。”王军说，还将全面开展企业培训，并在全国办税服务厅开辟“营改增”绿色通道。

　　营业税？增值税？营改增？傻傻分不清！

　　先来给大家解释一下，所谓营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。

　　而增值税，则是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

　　2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案。2015年5月，营改增的最后三个行业建安房地产、金融保险、生活服务业的营改增方案将推出，不排除分行业实施的可能性。其中，建安房地产的增值税税率暂定为11%，金融保险、生活服务业为6%。

　　国家税务总局局长王军的这番话，也意味着，进入2016年，中国的二手房交易或将全面告别营业税。

　　现在的营业税是如何征收的？

　　上海财经大学教授胡怡建表示，这也就意味着以后二手房交易的营业税将改为增值税征收。那么现在二手房交易的营业税又是如何征收的呢？

　　按照财政部网站2015年3月30日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。2015年3月31日后的个人住房转让营业税政策如下：

　　其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

　　购买超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税；购买超过2年（含2年）的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　而在2016年2月19日新政之后，营业税的征收再次进行了减免，二线及以下城市满两年交易的房产营业税已经取消，即无论普通住房还是非普通住房，均免征营业税。

　　营改增全面实施 你要交的税多了还是少了？

　　在政策大方向上，二手房营业税是在减免的，那这次营改增之后会怎么样呢？目前房地产行业营改增税率未最终确定，11%或17%的可能性较大，而二手房交易增值税到底几何也不得而知。现在只能假设增值税率为11%的计算一下，以下结论仅作参考之用：

　　如果按照增值税11%的税率来计算，对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大情况：

　　首先是出售购买2年内的房屋。

　　以出售价300万一套住宅，2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税，即16.5万。

　　如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是300万，但最初买入价是150万，抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元，按照营业税需缴纳22万元；增值税就需缴纳24.77万元。

　　另一种是出售购买已满2年的房屋。

　　对普通住宅而言，售价300万计算，2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴，一缴就是14.7万元。

　　对非普通住宅而言，售价300万计算，非限购城市也不用缴税，增值税同上。但是限购城市还需按差额缴纳5.5%的营业税，如果最初买入是150万，那么税费约8.25万元。如果缴的是增值税，那么税费约14.7万元，两者都会随着房产增值差额的增加而增加。

　　算来算去交的钱都多，是不是该赶紧买房？

　　个人二手房交易营改增，到底是减税还是增税，还要看具体的执行细则和落地政策。中原地产首席分析师张大伟表示，目前还不知道二手房交易增值税具体如何算，但营业税刚刚才宽松，不可能收紧，现在交易时缴纳营业税的情况就已经很少了。

　　上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，通过计算，粗看对普通住宅似乎不太有利，所以政策制订上估计还有调整的可能。在完善税收制度的同时应该会考虑到合理的住房需求。另外，增值税出来的话，其他一些税理论上也会进行调整。

　　值得指出的是，二手房交易税费除了营业税还涉及到契税、个税、土地增值税、印花税等税费。但是目前营改增只涉及到营业税改征增值税，因此契税、个税等照常征收。按照王军的说法，在实施方案中已考虑原则上延续过去优惠政策，在此基础上根据不同行业特点和情况，新制定了一些过渡措施，以确保所有行业税负只减不增。

　　不少房地产行业专家也表示，营业税改增值税的出发点是税法体制的完善，主要作用是间接抑止房地产炒作。而且从目前去库存的政策趋势看，增税的可能性还是比较小的，准备买房的朋友尽管放宽心，不必恐慌，也别被中介所说的“现在不买房，以后要交更多税”之类的话忽悠了。

　　实探：不动产登记中心营改增影响不大

　　朝阳区不动产登记中心的大体情况是：虽然营改增政策确定5月1日起实施，但办理过户的人主要是看最近房子涨价了直接买房子，也有的是正常买卖过户，受营改增影响不大。因为现在的牌号已经排到了四月初了，今天办过户的人都是以前排好号的，在营改增实施之前且受营改增影响的人不多。