)一、主要会计数据和财务指标
报告期指标 2015年年报 2014年年报 本年比上年增减(%) 2013年年报
基本每股收益(元) 1.0173 0.8575 18.64 0.7528
每股净资产(元) 6.96 6.17 12.76 6.04
每股公积金(元) 0.02 0.02 -3.85 0.02
每股未分配利润(元) 4.2645 3.7927 12.44 3.3708
每股经营现金流(元) 1.7687 -0.5330 431.84 0.3072
营业收入(亿元) 56.31 51.17 10.05 45.1
净利润(亿元) 19 16.02 18.64 14.16
净资产收益率(%) 15.6600 14.6800 - 11.6900
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二、主营业务构成分析
五、董事会经营评述
一、概述
一、管理层讨论与分析。
2015年，是“十二五”规划的收官之年和谋划“十三五”蓝图的重要之年，是上海自贸区扩容到陆家嘴金融贸易区的开局之年，是全面深化国资国企改革的关键之年，更是公司全力推行改革，积极实践主业新一轮转型的跨越之年。一年来，公司在董事会的正确领导下，紧密围绕年度目标任务，在“闯”字上下功夫，在“破”字上做文章，强主业，调结构、促转型，圆满完成了“终点即起点”的持续发展目标，向董事会、广大股东提交了一份满意的年终“成绩单”。
第一部分，2015年度工作报告。
2015年，公司董事会继续加强自身建设，注重调查研究，充分酝酿、科学决策公司重大事项。各专业委员会分工明确，权责清晰，有效运作。全年，公司共召开5次董事会(含临时董事会)，召开9次专业委员会会议，为公司各项决策和重要经营工作稳步推进提供了保障。
一、2015年度经营工作回顾。
1、2015年度各项营业总收入约96亿元。其中：土地和房产销售收入(含预收款)56亿元；包括公司持股50%及以上的下属公司在内，实现物业租赁收入28.2亿元；物业管理及服务性收入11.8亿元。
2、2015年度营业资金支出包括土地开发、项目开发、租赁成本、酒店成本、物业管理成本、销售费用、管理费用、贷款利息等合计71.23亿元。其中：项目开发投资支出45.92亿元；合并报表范围内支付给职工的现金支出总额3.71亿元，占2015年度归属于母公司净利润的19.53%。
3、2015年度实现净利润超过19亿元，为年度目标的118.6%。
二、2015年经营工作分析。
(一)经营收入分析。
1、物业租赁收入。
(1)合并报表范围内长期在营物业租金收入，合计22亿元。
①办公物业，包括甲级写字楼与高品质研发楼。
2015年度租赁收入超过17.1亿元，比2014年度增长4.3亿元，同比增幅约33.6%。
目前公司持有长期在营甲级写字楼共16幢，总建筑面积超过115万平方米。截止2015年末，成熟甲级写字楼(运营一年及以上)的平均出租率约为98%，平均租金达6.94元/平方米/天。陆家嘴世纪金融广场1号楼以及3号楼分别于2015年第二季度以及第一季度投入市场，可供租赁面积约17万平方米，至年末出租率分别达到了84%以及89%。
高品质研发楼及非甲级写字楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴金融航运大楼。截止2015年末，长期在营高品质研发楼及非甲级写字楼总建筑面积已超过20万平方米，出租率达到100%，平均租金达4.81元/平方米/天。
上述增幅中，新增楼宇(指陆家嘴世纪金融广场1号楼以及3号楼)提供了约17万平方的可供出租面积，产生了约1.1亿元租金，约占增幅的25.6%；存量楼宇租金自然增长贡献超过3.2亿元，约占增幅的74.4%。
②商铺物业。
2015年度租赁收入为2.4亿元，比2014增长约482万元，同比增幅约2.1%。
在营商铺物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、天津虹桥新天地以及陆家嘴金融城配套商业设施。截止2015年末，在营的主要商铺物业总建筑面积超过9万平方米，其中：陆家嘴96广场以及陆家嘴1885年末出租率超过92%。
上述增幅全部来自租金的自然增长。
③酒店物业。
2015年度营业收入为1.21亿元，与2014年基本持平。
公司现拥有两家商务型酒店----东怡大酒店和明城大酒店。明城大酒店配备399间房间，2015年GOP率为40%，全年出租率为74%；东怡大酒店配备209间房间，2015年GOP率为31%，全年出租率为77%。
④住宅物业。
2015年度租赁收入1.28亿元，比2014年度增加500万元，同比增加4.1%。
长期持有在营的住宅物业主要是东和公寓，共有400余套住宅，总建筑面积约9万平方米，年末出租率为93%，平均租金达24,125元/套/月。
(2)合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计6.2亿元。
公司持股50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限公司以投资收益方式计入合并报表。
①会展物业。
2015年度租赁收入5.61亿元，比2014年度减少1.94亿元，同比减少25.7%。
公司通过全资子公司----上海陆家嘴展览有限公司与德国展览公司合资成立的上海新国际博览中心有限公司投资建设了上海新国际博览中心。上海新国际博览中心共拥有17个室内展厅，室内展览面积达20万平方米，室外展览面积达10万平方米。
2015年，上海新国际博览中心主营业务受到市场竞争的影响，各项经营指标相较于2014年均有不同程度的下滑，经营挑战开始逐渐显现。
全年共承接114场不同规模的展览会，行业分布包括电子信息、汽车汽配、机械设备、装备制造、印刷包装、纺织面料、建材卫浴、食品酒店等众多行业和领域，全年场馆总利用率超过53%。
②富都世界。
2015年度租赁收入5576万元，比2014年增加886万元，同比增幅约18.9%。
2、房产销售收入。
2015年度，公司各类住宅物业实现销售收入近16.52亿元，主要来自于陆家嘴公馆、陆家嘴红醍半岛、天津海上花苑西标段以及天津河滨花苑的销售。各类住宅物业累计合同销售面积近24万平方米，合同金额近60亿元。在售项目的整体去化率约为95%。
2015年度，办公物业实现现金流入约9.1亿元，来自于浦东金融广场、世纪大都会以及德勤产业园的现金收款。
此外，公司积极盘活非核心区域的零星资产，转让了公司上海佳浦资产管理有限公司100%股权及相应债权和上海纯一实业发展有限公司60%股权及相应债券，实现了6.5亿元的投资收益。
3、物业管理及服务性收入。
合并报表范围内，2015年度，公司实现8.63亿元物业管理收入，比2014年度增长2.7亿元，同比增幅约45.5%。
合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司2015年度实现2.59亿元的服务性收入，比2014年度减少约2,583万元，同比减少约9%。上海富都世界有限公司2015年度实现5,823万元物业管理收入，比2014年度增长163万元，同比增幅约2.88%。
(二)项目开发投资分析。
2015年，公司竣工项目共3个，总建筑面积超过26万平方米，包括金色阳光、东方汇(世纪大都会)、东方纯一；新开工项目4个，总建筑面积超过60万平方米，前滩25-1商业中心(南)、前滩34#地块、前滩25-2超高层办公楼、天津河庭花苑二期；续建项目8个，总建筑面积超过146万平方米，包括SN1浦东金融广场、Z4-2综合改造、软件园13号楼、SB1-1地块、2-16-2陆家嘴证券大厦、天津陆家嘴金融广场、天津河庭花苑一期、前滩25-1商业中心(北).
2015年度，投入建设资金45.92亿元，比2014年度增加15.04亿元，同比增幅约48.7%。
(三)有息负债现状。
公司目前的有息负债主要由四部分组成：短期贷款、长期贷款、短期融资券以及中期票据，2015年末总额为171.91亿元，同比增加8.35亿元，占公司总资产的32.78%。其中短期贷款(含一年内到期的长期贷款)为65.42亿元，短期融资券为12亿元，长期贷款为44.49亿元，中期票据为50亿元。
(四)经营业绩影响分析。
公司2015年度当年利润来源与之前年度没有发生重大变化，主要来源于房产销售和租赁收入。其中：长期持有物业出租毛利率为83.7%，对利润总额的贡献率为43.35%；房产类销售毛利率为42.13%，对利润总额的贡献率为28.22%；投资收益对利润总额的贡献率为39.57%。
除此以外，下述项目支出与公司年度利润及现金流有较大相关性：
1、税金支出：公司2015年度共缴纳14.25亿元税收(实际支付总额)，同比上涨8.9%，占营业收入的25.3%。
2、投资性房地产摊销：根据公司会计制度，2015年度摊销投资性房地产2.85亿元，占租金收入的13.51%。
3、现金分红支出：2015年，公司向股东派发2014年度分红，总额为8.01亿元，占2014年度归属于母公司净利润的50.01%。
4、员工薪酬支出：2015年合并报表范围员工总数3,828人，人数同比增加9%，薪酬支出总额为3.54亿元，人均9.25万元。
第二部分，2016年度经营工作计划。
2016年，是“十三五”开局之年，改革将是贯穿“十三五”发展的关键词。公司上下将牢固树立“一盘棋”思想，弘扬“务实、创新、奋进”精神，以“改革、管理、营销、建设”四轮为依托，主动而为、乘势发展，积极构建全新“商业地产+商业零售+金融投资”的发展格局，谱写公司转型升级、创新发展新篇章。
一、要坚定改革信念，加快转型步伐。
我们要强化顺应时代潮流和产业进步的新思维，学习、参考海内外标杆房地产企业产业布局的经验和做法，努力优化产业布局，变单纯的“同质扩大”为关联产业的“异质扩张”。要加快商业模式创新的研究和实践，明确商业板块的规划发展目标，积极推进商业物业运营模式创新，打造既能满足消费者需求、引领消费者意愿，又能发挥陆家嘴地产特长、提升陆家嘴商业产品竞争力的现代商业运营模式，使商业板块成为促进“陆家嘴地产”不断做大、做强的重要力量。
二、要坚持发展理念，持续提升企业运营能力。
要在投资管理、投资开拓、投资机制上进行积极改革和创新实践。通过持续的投资拓展，为公司发展注入新动力，发掘商业地产的金融属性，从传统的重资产开发模式向轻资产的地产金融领域转变；要继续推进管理精细化、制度化，继续以质量、环境和职业健康安全三贯标为基础，以高于行业要求的内控制度持续规范企业管理，强化过程控制；要继续提高员工队伍建设和加大人才培养力度，创新人才培养模式，推进核心人才建设力度，营造“人人能成才、个个有舞台”的员工成长氛围。
三、要强化服务意识，做深做实做精产品营销。
坚持以市场为导向，以客户为中心，打好招商、服务“组合拳”。要在参与上海国际金融中心建设和上海自贸区建设的同时，聚焦背景非首都功能疏散和产业转移，围绕主导产业，努力打造承接央企、机构和重大项目的战略转移平台，加大重量级、国际级、功能型金融机构的集聚力度。
建立客户档案，确立客户分层管理体系，提供更具针对性的物业管理服务。不断提高物业管理的效能，努力实现物业管理费总体控制，进一步提高团队的工作效率。梳理和改进销售管理工作机制，实现住宅产品建设和销售同步，增强公司住宅产品开发的核心竞争力。
四、要信守责任意识，努力打造精品，不断开发具有感召力的陆家嘴多元产品线。
要确保公司各个项目高质、高效、安全推进，从设计优化、进度掌控和安全生产等环节着手，强化过程管理，筑牢质量意识，铸造精品工程。通过科学合理的管理制度，结构清晰、职责分明、运行稳定的管理体系，科学指挥、精细施工，实现安全生产、质量管理、文明施工有序可控。同时，我们要持续不断的提高产品设计把控能力，不断规范和完善、优化产品设计标准，开发最富感召力的陆家嘴产品。
2016年度，公司经营工作收支计划如下：
1、土地和房产销售收入(含预收款)人民币24.21亿元。其中办公物业销售收入3.19亿元，房产销售收入23.02亿元；2、物业租赁收入人民币33.1亿元。其中合并报表范围内收入25.9亿元，合并报表范围外收入7.2亿元；3、物业管理及服务性收入人民币12.5亿元；4、项目开发投资支出51.6亿元；5、合并报表范围内员工薪酬支出总额不超过4.1亿元，如前述预算总额与上海市浦东新区国有资产监督管理委员会的薪酬发放规定不一致的，按孰低的原则执行；6、利润目标：继续坚持“终点即起点”的利润增长原则，确保全年利润在2015年度基础上保持稳步增长，按《2014-2016年度股东回报规划》进行股东分红。7、新注册成立项目公司：不少于7家。
二、报告期内核心竞争力分析。
公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量高端经营性物业，为公司的长期稳健经营打下了坚实的基础，陆家嘴地产的知名度和美誉度也已经为社会熟知和认可。同时，通过多年来的区域开发，公司积累了丰富的城市开发经验，成功转型为商业地产投资、开发、运营商。公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
1。高品质办公物业持有量稳步增加。
公司持有的在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米，到2015年底增至154万平方米，在建面积更是超过260万平方米。公司持有的运营物业大多位于上海CBD的核心区域，区位极佳，交通便捷，将为公司商业地产主业良性、稳健发展提供有力支撑。
2015年竣工的东方汇项目，将成为浦东又一地标性的精品甲级写字楼。
2。专业化营销能力不断提高。
经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专业营销团队，积累了稳定的自有客户资源，有效控制了营销成本。公司目前的营销团队按产品类型分为办公营销、商业营销和住宅营销，营销团队之间既有分工，又有合作。专业营销团队在为不同客户提供专业化营销服务的同时，将对公司产品的经营提供有效保障。
3。专业、创新、精致的物业管理服务。
2015年，公司全面落实新一轮物业管理实事活动，倡导“服务育商，租户至上”的服务理念，提出“智慧物业”的概念，强化标准化物业管理体系建设，着力促进物业管理水平和服务水准的持续改进和改善，不断以新理念、新思想、新知识、新方式争创新优势，提升软实力，更好地为客户服务，不断满足客户日益增长的需求，为客户提供安全、舒适、尊重的空间使用感受，同时，以良好的管理维护物业品质，实现物业保值增值。
4。持续发展的历史机遇。
陆家嘴是上海国际金融中心建设的主战场和核心承载区，自贸区扩容及国际金融中心联动建设的重大历史机遇，为公司持有物业的运营带来了重大历史机遇。公司以自身专业化的营销服务、物业管理以及高品质的物业，积极承接，实现了在营物业良好的运营局面及成效。
(责任编辑：DF159)
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析。
(一)行业竞争格局和发展趋势。
1。办公物业。
2015年，甲级写字楼租赁市场主要出现了如下几个值得关注的趋势：
(1)短期供应压力大，但浦东租金高于浦西。
根据第三方研究报告，目前上海核心商务区(包括中央商务区和次级商务区)甲级写字楼存量总建筑面积约为640万平方米，非核心商务区约为410万平方米。同时未来三年，核心商务区平均年供应量将达115万平方米(过去三年为年均44.6万平方米)，年供给将在2016年达到峰值，达153万平方米(其中浦东约占38%，约58万平方米)，预计同年非核心商务区也将提供236万平方米的供应量，整体市场竞争将出现白热化阶段。浦东与浦西整体甲级写字楼市场的租金差异明显，浦东核心商务区整体租金水平高出浦西约20%的水平。
(2)金融企业未来发展的不确定性，可能将传导到写字楼租赁市场。
历年浦东甲级写字楼市场的租户结构以金融及其相关企业、服务贸易型企业为主，国内企业占主流。
2015年，在自贸区和万众创新的推动下，非银行金融企业以及内资企业的需求旺盛，这使得浦东甲级写字楼市场的租赁市场发展顺利。而随着世界及国内经济发展周期性的影响，2016年预计将是中国经济发展相对艰难的一年。
2016年不确定的因素有：美元升值而引起的资金外流、互联网+发展至今所带来的互联网金融风险以及中国资本市场波动所引起的投资型金融企业发展的不确定性，上述不确定因素将给陆家嘴区域甲级写字楼租赁市场带来不确定性。
(3)跨国企业扩张愿望不明显，国内企业可能成为需求主导力量。
根据专业机构对各类企业扩张意愿的调查，多数中国企业虽对于3-5年的收入增长有信心，但对于未来1年收入增长的信心有所下降。跨国企业中，接近半数的企业计划保持原有规模不变(往年仅为19%)，相对增加聘任人员意愿较强的有信息技术与电信业以及商业服务业，而零售业、房地产业和建筑业增加聘任人员的意愿较低。在未来几年内，内资需求可能占市场的35%-45%，民营企业和国内企业将是推动甲级写字楼租赁需求的主要力量。
面对经济形势的不明朗，客户扩张意愿的减弱将会引起对办公成本的关注度不断提升。现阶段公司办公物业板块面临的压力是，相对租金高企的浦东写字楼市场以及可以预见的写字楼集中供应。
目前，公司甲级写字楼持有量超过100万平方米，2016年还将有超过10万平方米的“东方汇”项目投入市场。面对来自浦东和浦西市场的竞争，我们将根据市场竞争环境以及我公司不同项目特征，及时调整租赁策略。具体措施有：
1)对于新入市的核心区写字楼项目，在推动大型租户谈判，提升整体项目市场影响力的同时，兼顾非整层客户(主要是500平方米以下的租户)的租赁需求，选择合适的项目合理分割出租，以扩大目标客户群体，加快去化；2)对于未来2年内将上市的新入市项目：考虑超大型租户的谈判周期以及其需求的独特性，在项目竣工前1年启动相关谈判，以缩短新增项目竣工后的空置时间；3)整合招商团队，加快去化，积极扩大客户群体，严格客户品质的甄选，保持主营写字楼的合理出租率；4)继续不断加强客服队伍的实力，一方面加强与客户的日常沟通，掌握其最新动态，另一方面通过租金收款情况，甄别优质客户，尽可能降低恶性退租的可能性，保障公司利益。
5)以季度为单位，时刻关注市场动态，据此调整租金报价，以期在动态变化的市场上，紧跟市场节奏，保持公司整体写字楼板块在市场上的竞争力和盈利能力。
6)不断提高物业服务水平，加强延伸服务内容。通过此举，加强已有租户对于陆家嘴地产品牌的认可度和满意度，从而提升整体陆家嘴地产品牌形象。通过对陆家嘴地产的品牌形象的深化和提升，增加公司楼宇在市场上的整体竞争力。
7)不断完善写字楼宇的商业配套，在现有水平上，从优质化、多样化入手，加强商业配套招商和运营水平，为写字楼客户提供便捷、优质、全方位的服务，满足其日常工作生活所需。
我们将牢牢把握上海自由贸易试验区扩区、自主创新示范区建设等多重叠加的重大历史性机遇，积极应对，密切关注经济形势和政策动态，认真分析市场走势，不断提高对政策和市场的应变能力，稳步推进办公楼租赁业务的发展。
2。居住物业。
2015年是上海住宅市场限购以来的“最佳表现年”，交易量价相对前五年明显提升，整体市场成交面积同比增长51.61%，成交套数同比增长43.21%，成交价同比增长19.38%，销供比达到1.25.
上述良好的住宅市场销售表现，与年内先后出台的“330新政”、“首付款比例”、“二孩”等政策以及六次降息降准密切相关。
2015年的天津土地市场交易火爆，同时市区土地进入“万元”时代。本年度天津市区共计出让土地金额达312亿，且土地溢价明显，河北河东区域土地单价上涨显著。本年度天津土地市场除单纯价格上涨明显外，从拿地企业结构来说，国企成为土地市场最大赢家，而联合拿地成为一种趋势。本年度天津商品住宅市场新增供应量仅为1198万平米，环比下滑16%；而从成交来看，本年度以1,428万平米的成交量，登顶历年销售之最，成交均价更是以10,880元/平米首次实现年度均价“破万”。天津整体市场中，市内六区供求比相对健康，总成交金额占全市的34%，成为市场热点区域。截止至年末，市区库存仅266万平米，静态去化周期为1.1年，但未来有较大土地供应量，天津市区在接下来的几年中仍将是热点区域。
2015年，公司销售类住宅产品包括陆家嘴公馆、陆家嘴红醍半岛(涵云雅庭)、天津河滨花苑、海上花苑、河庭花苑(一期)，超额完成年度指标。同时我们也要保持警惕，伴随2015年市场量价齐升的井喷，2016年度商品房入市量必定会有一定的增长趋势，供求比会进一步平稳，细分市场的竞争可能日益激烈。
2016年，政府将在一线城市中，依旧执行限购限贷、土地供求维持低位等调控政策，维持市场平稳发展。公司将进一步优化销售管理各个环节，在提高效率的前提下，尝试增加更多的营销渠道，争取在2016年提交一份满意的答卷。
3。商业物业。
公司商业物业在将来有很大的发展潜力，我们在完成主要商业营销团队组建的同时，密切注意市场动向，关注到近年市场主要趋势如下：
(1)商业地产整体行业状况较为低迷，但已有转机。
近年来受整体经济形势的影响，加上电商的猛烈冲击，实体商业消费低迷，大量新增供给无法消化，致使整个商业地产行业处于衰退局势。但随着经济环境的逐步调整，投资预期回归理性，电商热潮慢慢冷却，商业消费愈发趋向线上线下相融合，推动了整体商业地产行业的转型，使整个行业进入再探索发展阶段，由兜售商品转变为兜售生活方式，这给未来的商业地产带来了新的发展机遇。
(2)商业地产更注重管理与运营。
随着商业地产发展的不断深入，未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程，开发商会愈来愈重视商业地产的招商运营，这直接关系到项目的成败。有效的商业地产项目经营管理不仅要有明确的市场定位，还要强有力的招商执行，更要根据不同项目的规模、业态和定位，对商业项目进行个性化细分市场定位。
(3)打造体验与场景式消费将成为市场主流。
目前很多商业项目的各种体验性业态比例增加的趋势明显，例如儿童业态、娱乐业态、休闲餐饮。
这些体验性业态需要现场体验感受，具有很强的社交、聚会功能，拥有集客能力强、有效缩短新项目市场培育期、消费滞留时间长、对其他业态消费带动显著等一系列优势。这些优势也是现在很多购物中心和社区商业的开发者和运营商青睐体验式业态的原因，越来越多的开发商在开始进行一个项目定位、设计以及未来打造经营的过程中，已经开始把体验式业态作为重点考虑对象。
(4)受技术推动，商业地产发展更加智能化。
我们已经进入了移动互联网时代，消费者购物行为发生了四个方面的显著变化：购物空间立体化、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。这四大方面的购物行为变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击。诸多实体商业已在考虑设置线上商城，这样使商场的客户可以不受区域和时间的限制了解到商场的信息，并产生购物行为。同时，商业地产的互联网、O2O、科技、创新概念不断展现，在商场内的体验、互动、停车、定位、支付等方式，未来都将走向智能化。
(5)社区商业的需求将越来越多。
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。现在国内刚需商业配套需求越来越大，除了大型购物中心，随着中国城镇化的发展，三四线城市的房地产也发展地越来越成熟。住宅地产成熟之后随之而来的就是配套商业需求逐步的提升，从国外的发展经验看，未来社区商业将成为商业地产市场发展的重心。许多有实力的开发商已经意识到这一趋势，纷纷加大对社区商业配套的投入，抓住人们“最后一公里”的需求来打造社区服务体系的概念，正逐渐成为一种流行趋势。
面对上述市场发展的趋势，我们积极做好各项准备工作，具体来说，有如下重点措施：
(1)面对商业地产行业转型的关键期，要抓好机遇，争取在市场中获取一些优质或有潜力的地块，为公司商业板块的发展打下基础。
(2)加强对项目的研究策划工作。第一，通过对商业发展趋势的密切跟踪、对项目及所在区域的研究和对潜在消费者与商户的调研，对商场进行科学合理的定位与策划，努力凸显商场主题与特色，充分满足目标消费客群的需求，打造项目的差异化竞争优势；第二，在项目准确市场定位和优化业态组合的基础上，充分考虑体验式业态，科学考量体验式业态的配比比例，并辅以合理的商业空间设计与内部装饰。
第三，注重商业项目的设计理念，加入文化与艺术设计，展现商场的个性与魅力，调动顾客的消费欲望。
(3)完善商业运营团队的建设。目前公司已组建了专业的商业运营团队，并已介入了项目规划设计及建设阶段的前期指导工作，尽量使开发项目在各方面都满足商业长期持续运营需要，同时积极筹备各商场的招商运营工作。
(4)打造全新核心竞争力。依托原资源优势的核心竞争力，逐步转型并寻找适合企业自身的全新核心竞争力，通过专业团队了解挖掘消费者真正的需求，通过设计和产品组合满足消费者的需求，使消费者能主动选择我们的产品，从而形成核心竞争力。
(5)构建商业项目产品线。以现有的L+标志性购物休闲中心、96系生活广场类社区商业以及独立特色配套商业这三类产品为基础，在未来的商业地产开发中，根据项目所在城市现有业态情况和未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，整合出综合性的商业项目产品线，以形成规模效应。
(6)重视成熟项目的潜力挖掘。探索新的商业模式，加强自联营商业模式的研究，将共赢和发展作为切入点，以推动新模式的孕育。
(二)公司发展战略。
经过十年的发展转型，公司商业地产已经发展到一个比较成熟的阶段，物业规模、租金收入在经历了前几年的快速增长后，增长速率将逐步平缓。公司以商业地产为主业，虽然受宏观调控的影响相对较小，但从长期发展而言，融资模式单一和持有型物业占有大量资金，会导致资金链趋紧，从而影响后续投资项目的规模化拓展。在“新常态”下，我们必须要有新思维、有新作为，学习、参考海内外标杆房地产企业产业布局的经验和做法，努力寻求发展领域新突破，通过“跨界”经营，逐步改变目前一业为主的现状，优化公司产业布局，使传统商业地产的边界逐步延伸，变单纯的“同质扩大”为关联产业的“异质扩张”，通过“商业地产”与其他相关联行业的互动协作，通过收购、兼并等方式提升资产规模和效益，实现投资产业适度多元化，打造以商业地产为基础，商业零售及金融投资领域并进的核心业务格局。
(责任编辑：DF159)
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