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前段时间大家关注的 “墓地使用权到期之后该如何续”的问题还没解决，近日，一则新闻又让 “房屋土地使用权”成为了大家关注的焦点。新闻如下：
简单来说，就是温州的一部分市民最近发现，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。 按照国家规定，如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限二十年到期。
很多人可能有点纳闷，房屋的土地使用权不是七十年吗？怎么变成了二十年？的确， 我国民用住宅土地的使用权期限通常是七十年，在1990年代初通过立法全国推行，温州的二十年产权房是地方政府灵活施行政策的产物。
1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。《条例》规定：居住用地出让年限最高为七十年。
1990年代初期，浙江民营经济已经开始蓬勃发展，敢为天下先的温州人在不超过居住用地最高年限七十年的前提下，按二十年到七十年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。
不过，不管是二十年还是七十年， “房屋土地使用权到期”几乎是我们每个人都会面临的问题。那么，如何解决这个问题？这里面有哪些事儿是我们必须了解的？
1. 房屋土地使用权到期后，续期必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。
注意，这个“房价”是按是按现在重新评估的当前土地价格续费。也就是说， 假设你买房时房价估值100万，但当你续期时，你房价估值已经上涨到180万，那么，你需要缴纳的土地出让金将是60万。
而对待这批土地到期的房屋，温州市此次就采取了续费政策，也就是让土地使用权到期的户主续缴土地出让金。于是，有户主就面临需要续缴几十万元的土地出让金的问题……
所以，这个新闻一出来，全国网友基本都炸毛了……
看到这里，你是不是觉得这很不公平？想吐槽？其实，温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清也是这么觉得的。
“现在让受让人承担，确实有点不公平。”张少清表示，虽然如此，“在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。”
”我们也在研究这个问题。一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复；二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决方案，目前已着手起草政策建议初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。” 张少清说。
2. 70年房屋产权到期后该怎么办？
土地使用权到期后该怎么办？ 2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”（并非像很多人所认为的那样是无偿续期）。
从这个角度讲，法律上存在模糊空间，物权法规定可以自动续期，但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。 截至目前，国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。
不过，有专家解释称：“物权法规定土地使用权可以“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子，也就是所谓的公房，公房可以居住，但转让时却要补缴土地出让金。因此，专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。”
所以，从理论上讲，如果土地使用权到期后，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。
如果根据规划需要，国家要收回土地和地上建筑物，则需要对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。
3. 你知道吗？70年“产权”并不是从你买房之日计算，而是土地被拍卖后开始计算。
首先，我们要明确一个概念，这个70年年限只是土地使用权，你所购买的房子只要不塌，永远是你的。但是房子所在的土地，国家只给你使用70年。
但是， 70年的“产权”并不是从你购房之日开始算的，而是从土地被拍卖后开始计算的。因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，最短也得1-2年，到你手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手就更短了。
所以，大家又发现了另外一个问题：这么算下来，现在的商品房的土地实际使用年限很少有70年的啊！！！绝大部分能够入住的房屋都不同程度地存在着 “产权期限缩水”的情况啊！！！
我知道你想说啥：住宅用地的使用期限是70年，但按房产证上的日期推算，买的房子一般只有65年使用期，整整少了5年！有的房子在购买的时候甚至只剩下30多年的使用权，而买房时付的总房价却从未因此打折，少使用的这些年不就等于多付钱了吗？
你说的都对，然而，遗憾的是，这种简单的估算方式没有得到房屋产权管理登记部门、房地产开发商、法律和经济学界人士的赞同。 所以，简单来说，就是然并卵！
所以，如果万一你花大价钱买了一套二手房，而这套二手房的土地使用权其实还只剩下两三年，那么……来看个例子先：
有个王阿姨就是买了这类房中的二手房，面临同样续费而不解，温州国土局的领导耐心细致地对她做工作说：买剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车。所以，您当初买房的时候，就好比用高价买了辆快报废的二手车……
写到这里，你们大概也明白了，我们大概能做的，就是在相关政策明确前，买房时提前关注土地使用权年期的问题， 不要让自己买亏了……
4. 未来应该降低“续费”期的土地出让金
温州碰到的问题在国内属于先例。随着时间的流逝，未来全国各地碰到这种问题的情况肯定少不了。温州的做法会有示范意义吗？
实际上，如果按照温州现在的做法，续费额度相当于房价的三分之一，在高房价的背景下，这会给购房者带来沉重负担，相当于房价一次性上涨了三分之一。因此，有学者认为在未来住宅的土地使用权密集到期的年份，如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳续期的土地出让金，恐会在社会上引发轩然大波。
为此，专家建议可行的解决路径有两种：第一，大幅度降低“续期”的土地出让金，因为首次购房时实际上已经缴纳了比较高比例的土地出让金；第二，以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金，在房产税全面开征以后，对“续期”的土地使用权不再征收出让金。不管将来政策如何，不能以此大幅拉升房价应该是社会的主流看法。
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来源：综合人民日报、央广网、齐鲁晚报、央视新闻、钱江晚报等
本期编辑：马媛
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