温州重金续期影响北京楼盘定价-搜狐

　　最近，温州出现了一批产权到期的房子，自动续期的话需要缴纳一大笔土地出让金，“接近市场评估价的三分之一甚至二分之一”。这则消息在短时间内急速发酵，并立即引发了巨大争议。曾经“天真”地以为房子到期后会自动续期，或者象征性收费续期的居民，都在担心这事迟早发生在自己身上，毕竟“房子产权到期后怎么办”一直都没有标准的答案。

　　也许是引发的争议过大，导致本周一温州市国土局官方紧急表态，“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读，同时也表示，解决的办法还在商议中。不过，这种踢皮球的表态显然无法让人满意。众所周知，我们的房子是有产权年限的，最多70年，到期后是否能续期？花费如何？其实这些都将影响当前的房地产市场，稍有不慎，甚至会成为楼市的重大利空。因此，众多业内专家也呼吁尽快出台相关法律法规，让房屋产权到期后怎么办，有法可依。

　　“温州模式”将影响新房去库存

　　上周温州对于20年产权到期的房子续期的条件是市场评估价的三分之一甚至二分之一，顿时挑动了整个房地产圈的神经，让许多人都开始担心自己房子的未来。有业内人士就认为，尤其是在去库存的背景下，房屋产权到期后一旦要征收重金续期，无疑将直接影响楼市去库存的效果。毕竟，当前房子不仅仅是消费品，更是投资品，是财富保值升值的手段。而一旦房屋产权到期后需要重金续期，将使得房子的保值增值属性大打折扣，甚至使得房子像汽车一样，成为入手即贬值的消费品。

　　即便是正在销售的新房，普遍认为产权年限还很长，并不受影响。但实际上，开发商们对于温州到期房子重金续期的消息十分关注。联美地产总裁助理史明就表示，实际上房屋产权如何续期不仅与老房子相关，对于新房同样密切相关。北京有大量的在售老项目后期，像山水文园、紫玉山庄等知名项目，都是开发了多年的老盘，实际产权已经缩水了多年，但因为位置稀缺，仍然十分抢手。不过一旦温州的产权到期高价续期的方式得到推广，将直接影响这些老项目后期的定价，毕竟产权年限缩水了，未来续期还要面临缴纳一笔巨款的风险。

　　另外还有当前楼市中十分抢手的商住产品，由于不限购不限贷的优势，商住楼的单价甚至直逼普通住宅。但本身就是40年或50年的属性，使其受产权到期的影响更大。和裕地产就在北京开发了多个商住楼产品，包括林肯公园、珺悦国际、尚峯壹号等。去年位于北六环外的尚峯壹号开盘时，就接近每平方米3万元，甚至高于周边的70年产权住宅。时任和裕地产集团营销中心总经理的王骞就对记者表示，项目虽然是商业立项，但从设计到装修全部按照改善型住宅打造，并且购房人对于产权年限并不排斥，而且都相信最终房屋产权到期后也会续期的。但如今，温州续期模式的推出，将直接影响购房人对于新房产权的重视，商住楼的价格定位也将面临推倒重来的窘迫。

　　对此，曾任万科副总裁，现为优客工场创始人的毛大庆在微信中就明确表示，温州的房屋产权续期模式对于整个房地产都是利空，也不可能被推广。这也获得了多数业内人士的认可。尤其是在楼市整体去库存的当下，如果考虑进“产权到期续费”这个因素，那么房产的折旧速度将大大超过从前。产权到期后高昂的续期费用，也很可能吓退购房人，使得二手房交易、新房交易都陷入停滞，严重影响楼市去库存。

　　产权续期细则可能分化二手房价格

　　不仅如此，如果按照温州的续期方式推广，对于二手房交易来说，无疑是更加直接的打击。尤其是像北京、上海这样的一线城市，二手房交易早已超越新房，城市核心区中有大量的八九十年代的老房子。如果按照当前价格的三分之一甚至一半来续期产权的话，将动辄就是几百万的成本。

　　以北京为例，北京青年报记者走访北京海淀区、西城区的链家地产、我爱我家、中原地产等多个二手房中介门店了解，在二手房交易中，剩余使用年限一直都不是影响售价和买卖双方谈价的最重要因素。相反，购房更看重的是学区、房子周边的资源等因素。但如今，有了温州房产到期续约的先例，不少购房人开始更加关注房子的剩余年限问题。一旦推广类似于温州这样的续期模式，很可能使得二手房也会按照剩余年限，分化价格。

　　中信建投房地产小组发布的报告就表示，随着以后土地产权续期缴费制度的逐渐明朗，二手房价格将基于土地成本的不同出现分化。中信建投分析指出，目前市场上产权年限相差较大的房屋价格差异并不显著，但是土地产权续期缴费政策则有望改善这一状况。

　　北京中原地产市场首席分析师张大伟也持类似观点。他认为，住宅土地使用权到期如何续期，亦被认为是埋在未来房地产市场的一颗“地雷”。若以后土地产权续期缴费的制度逐渐明朗，二手房价格隐含的土地价值将逐步显性化，二手房价格应会对土地成本做出反映，尤其对于剩余使用年限较短的二手房。

　　产权续期存在有偿和无偿争论

　　可见，房产年限到期后，如何续期不仅影响新房，也影响着二手房。那么房屋产权到期后，该怎么样呢？对此，业内存在免费续期和有偿续期两种观点，但即便是有偿续期，也普遍认为应该严格把握好有偿的尺度。

　　北京房协副会长兼秘书长陈志对北青报记者表示，在全国人大没有对《物权法》作出更加详尽的补充的前提下，他认为当前所有到期的物业，应该执行《物权法》里自动续期的规定，也就是说现在所有到期物业应该被土地部门依法自动续期，同时不涉及土地出让金再次补交的问题。

　　但同时，也有人指出《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。不过，对于自动续期，《物权法》条文释义，在具体解释第149条时，明确提出“对于住宅建设用地使用权期间届满的，采用自动续期的方式，续期的期限、土地使用费支付的标准和方法，由国务院规定。”

　　正因为这条释义，业内人士普遍认为房屋产权到期后，政策层面可能更倾向于有偿续期，但这个有偿续期应该是更具有象征意义，并不会构成太重负担。

　　另外，虽然免费续期是人心所向，但从某种角度说，免费续期也并不一定是公平的。因为20年产权、40年产权、70年产权，不同的土地批租期限，在出让时的价格肯定是不一样的。就像租房子，有的缴了20年租金就终身免费住，有的缴40年才可以，有的却要缴70年才可以终身免费住，这样的制度显然不公平。

　　业内呼吁急需补缺法律法规

　　面对温州高价续费引发的种种焦虑，经济学家马光远也发表文章呼吁，应尽快废除1990年国务院关于土地70年的相关规定，启动《土地管理法》的修订，并在土地管理法中将土地使用权的期限提高至100年或者199年，也就是实质上的永久产权；如果仍然要坚持70年的期限，也一定要明确70年后土地无偿续期的原则。即使要“有偿续期”，也一定要象征性收费。

　　关于尽快出台相关政策的呼吁，也得到了更多业内人士的认可。首都经贸大学土地资源与房地产系主任赵秀池也认为，对市场交易而言，规则越明确，越有助于人们做出理性的判断。如果续期规则能够尽快明确，必定会反映到房屋买卖的价格上；相反，迟迟不能明确，市场价格没法反映，人们难免会做出一些猜测，甚至有些人去撞政策的大运。规则的不明确，留下了巨大的“瞎猜成本”，也为楼市留下了更多的不确定因素。

　　不惧行情！跟着主力这样吃肉！