3天又见12宗“地王” 地价、房价相促涨存高风险

　　“地王潮”又来了。5月份中国一二线城市逾百宗高价“地王”的接连拍出并没为这场“狂欢”划下句号。6月首周，深圳、杭州、厦门、上海等城市又再现3天内涌现12宗“地王”的盛景。

　　6月2日，北京、深圳两地，一天拍出4块“地王”。中国电建联合中国金茂旗下子公司以82.9亿元(人民币，下同)的总价，折合楼面地价约5.68万元/平方米，拿下深圳龙华“地王”，成为深圳市的年度“总价地王”。

　　同日，北京延庆、后沙峪以及海淀区域拍出了三个每平方米超过3万元(楼面地价)的区域“地王”。其中，后沙峪“地王”的楼面价达到4.46万元/平方米。

　　此后，上海、郑州、厦门、杭州等地均有高价“地王”陆续现身。

　　业内一般认为“地王”至少满足高单价、高总价或高溢价的三个条件之一。在诞生之初，“地王”的地价往往已经超过周边房价。根据中国指数研究院提供的数据，5月份，深圳和北京市新建商品住宅销售均价(每平方米)分别为5.14万和3.68万元，低于两地部分新“地王”的楼面价。

　　中原地产研究部统计数据显示，6月首周拍出的12宗“地王”集中在一二线城市，12宗地王的总成交金额达到了327.5亿元。

　　6月份再以“地王热”开局，让今年以来涌起的“地王潮”持续汹涌。克而瑞研究中心提供的数据显示，今年以来，中国22个热点一、二线城市出现百余宗“地王”，其中近一半溢价率在100%以上。上一个“地王”井喷的年份——2013年，全国的“地王”数量也不过60宗。

　　值得注意的是，在本轮“地王潮”席卷之下，国企发挥出了超强的“战斗力”。央企背景的信达地产6月1日以58.05亿元、溢价率超过300%的价格，拿下上海宝山区单价“地王”，平均楼面价接近3.7万元/平方米。此前一周，信达地产联合万科在杭州以123.18亿元、溢价率95.94%的代价抢下杭州滨江区“地王”，造就全国总价地王。

　　另外，中国电建、葛洲坝、招商、华侨城、鲁能、保利等近期土地市场上活跃的企业很多都具有央企或国企背景。据中原地产统计，今年以来(截至5月份)，总价超过15亿的地块合计拍出105宗，其中有52宗地被国企获得，合计成交金额达到了1785.8亿，占比约54%。

　　国企财力雄厚，加之其融资成本低廉，成为其频繁加入“抢地大战”甚至频频胜出重要原因。另外，中原地产首席分析师张大伟分析称，出现“地王潮”的根本原因，还是资金潮下的“资产荒”。一边流动性充裕，但另一边大量资金缺乏投资渠道，而实体经济正在艰难去产能的过程中，因此只能转而进入房地产市场。

　　但这样“地王”潮涌动也必然出现一系列让人担忧的副作用。“地价”与“房价”相互促涨在过去几年中已经屡见不鲜。地王频出，推高人们的心理预期，带动房价上涨；同时，地王往往变身天价豪宅，自身就是拉动房价的“利器”。

　　在北京、上海等特大城市，以往供应刚需楼盘为主的近郊和远郊区域，也因为地价的上涨而出现新房市场豪宅化的趋势。目前京沪出让的郊区土地未来售价预期大都超过每平方米6万元。

　　“地王”对拿地企业来说也存在很高的风险。

　　张大伟指出，一二线城市未来一年房价涨幅如果不能超过50%，那么拿了“地王”的企业就可能面临入市难题。而且从历史经验来看，过去几年全国的“地王”基本都在亏损或者平本销售，未来一旦房地产市场进入调整周期，地价所积累的泡沫风险可能会爆发。

　　融创中国董事会主席孙宏斌也曾多次出言警告当前一二线城市高地价所蕴含的泡沫风险。有券商分析师甚至认为，根据历史经验，近期“地王频出”或意味着“楼市高位调整”在不久之后将会出现。