楼市盛宴太疯狂 频出的“地王”是怎样炼成的？

　　“地王”成为2016上半年房地产出镜率最高的关键词。2016年前4个月全国出现了117个地王，而仅5月一个月里，就出现了69个地王，81%出在二线城市。粗略计算，如果未来一年房价涨幅不能超过50%，拿了地王的房企都将面临入市难题。前路如此艰险，精明的开发商为何还要在土地市场上拼死搏杀呢？

　　严控土地、资源稀缺、商业包装 助推土地价格攀升

　　首先从大面上来看，“十三五”规划落定后，事关地方政府经济发展空间和生产要素配置的用地指标，正在悄然之间出现调整的可能。在此之前，北京、上海、天津等一线城市在“第二次全国土地调查”中被发现，均存在距2020年尚有6年的情况下，已经逼近或已经用尽耕地保有量红线或新增建设用地总量指标。严守18亿亩耕地红线，被高层再次强调。 土地是不可再生资源，地段具有不可取代性。严控土地指标，也就是明示未来土地会越来越稀缺。从这个角度看，地价上涨也是必然。

　　拿地区域越来越受限，一线城市无地可拿，三四线库存高企不敢拿，二线只有部分城市适合拿。2014年上海市政府城市总体规划的会议上提出的目标是，2020年建设用地0增长。而且，哪怕未来能够拿出来土地，也将是无比苛刻。具有人口吸附力的城市，目前已经到了需要出台“限地令”的地步。

　　稀缺已经在助推上涨，供地手段也在变相加码，依赖土地财政的地方政府，最希望看到的当然是地价越来越贵。地有节奏地一块一块推，同一个区域一块比一块贵，各种规划所释放出对未来附加值及上涨空间的预期，让开发商以及购房者对一些特定的区域也多了更多的期待。毕竟，有故事的产品总会更好卖。

　　无地房企难以为继 恐慌促成二线城市哄抢土地现状

　　从房企的角度来看，房地产是典型的土地、金融依赖型行业，这些年大家都在谈房价上涨，但本质上房地产价格增长100%都是地产价格的增长，而不是房产价格的增长，相反房产还会折旧。所以一个项目未来价格成长性，核心在于土地。

　　对于复合类企业、上市类企业、想要上市的企业，没有什么比土地更能证明自己实力的一种方式了。拥有土地就是拥有决定权，拥有土地就拥有了更多的话语权。拿郑州来举例，一线房企开始在郑州试水开发的时间挺早，但实力如万科，来郑后也选择与本土房企合作，开发模式再成熟、产品做得再精细、营销节奏把控的再好，“巧妇难为无米之炊”，土地价格贵不贵尚且可以拼一拼抢一抢，但没有地了，谈论调控、房价、走势都没有意义了，就意味着失业，这个行业与你无关了。

　　成交价的不断上涨，其实反应了房企背后的恐慌，对土地市场的恐慌。房企担心的不是地价是否合理，而是担心能不能拿到土地，楼面价超过房价已经成为常态。

　　每年房企能用多少钱拿地是有预算的，随着地价的暴涨，同样的钱以前可以拿三块地，即使一个项目失败了，还可以挖东墙补西墙，如果现在的钱只够拿一块，能不能拿下这块地就是生死存亡的事情了，这样必胜的心态决定房企抢地的疯狂。

　　信贷宽松、销售回暖 房企兜里有钱对未来预期高涨

　　从当前的大环境来看，在过去几个月，整体信贷政策宽松，为房企带来了充裕的现金流，大部分房企发债成本明显降低。目前在市场创造地王的基本都上是上市企业、央企国企，因为他们融资较容易，资金实力更强、成本更低。对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。

　　另外一方面，今年楼市回暖，销售状况不错，许多房企一改资金链紧张的窘境，资金相对宽裕，面对当前的回暖，拿地热情高涨，且有底气。

　　地价如此贵，未来房价上涨预期更加强烈，因为一旦房价进入调整周期，很可能房企将面临销售难题。一二线城市虽然相对乐观，但过多的豪宅项目，也逐渐影响了房企的去化速度。

　　而且，地价贵不贵都是相对的，用现在的地价比较现在的售价是贵的，但是如果用现在的地价比较未来的地价，那么就不贵，只是看需要过多久。这个逻辑对于当下的房地产来说，仍然成立，或许房企也是抱着未来相当长一段时间还会成立的心态去博弈的吧。

　　结语：在房地产飞速发展的这些年里，“地王”的游戏从未停止过。前些年的“地王”，几经房价暴涨，早已被解放，赚得盆满钵满。而今时不同往事，未来房地产走势仍扑朔迷离，房企同一时间集中拿地，未来供应势必集中释放，届时竞争激烈，利润不如预期在所难免，新忧旧患双管齐下，结果也令人担忧。

　　房地产变化如此之快，让我们无法预测下一刻究竟会发生什么，只能一直朝着市场高点看齐，永远坚信上海房价永不下跌这一信条。