楼市是真复苏还是假繁荣？

　　近日，华尔街日报发表了一篇题为《中国房地产类股为何没有随房价一同上涨》的文章，文中指出，中国最近出现一波房地产市场繁荣，但却没有从房地产开发商股票的走势上反映出来。这种脱节是对投资者的一个警告：即当前的房地产复苏不可持续。

　　文章指出，中国房价自2015年年初以来平均上涨11%。北京、上海和深圳等所谓一线城市的房价以30%的涨幅领涨。近期，这一涨势已蔓延至规模略小的二线城市，今年迄今为止二线城市房价已上涨5%。

　　但住宅建筑商的股票并未表现出同样的乐观趋势。基准A股房地产类股指数今年迄今已下跌20%，表现逊于大盘。在香港股市，大型中资房地产开发商的股价已下跌14%。

　　在允许外国投资者自由进入的港股市场，许多中资开发商目前股价都低于其账面价值。这些房地产公司的估值一般都低于A股上市的房地产公司。

　　文章称，这可能意味着一个巨大的买入机会。但似乎更合理的解释是，股市的情况是在暗示当前的房地产复苏不可持续。

　　摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊对此表示，房地产市场的回升基于房地产政策放松以及信贷政策宽松的大背景，本轮房地产回暖是通过一些投资机构或个人加杠杆来实现房地产去库存，因此我们认为，此轮房地产市场会有周期性调整。

　　章俊指出，对于股票市场而言，投资者多看重企业的盈利情况以及销售额，因此对于投资者而言，这是一波是比较短暂的行情。

　　但事实是，即便房价上涨，开发商的利润率却在走低。文章指出，第一季度在A股上市的房地产开发商的平均净利润率降至7.9%，2014年年底为10%。

　　可以看到的是，目前，一线城市以及部分二线城市已经开始收紧楼市调控政策。章俊认为，一旦货币政策出现结构微调或信贷政策有所调整，对于房地产市场的影响就会产生一定的影响。

　　按照国家统计局的数据，1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，比上年名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。

　　同时，随着销售市场持续升温，房地产去库存取得明显进展。商品房待售面积连续两个月减少。

　　按照章俊的预测，在今年三季度初房地产销售增速将有所回落，伴随着销售以及新开工的下降，房地产投资增速也会开始有所回落。其担心伴随着销售的回落以及前期新开工的上涨部分城市会出现新一波的库存。

　　有分析人士指出，股票市场受市场信心、资本流动模式等影响，会呈现出一个持续震荡的格局。而楼市则更多的受房地产政策和央行的信贷政策影响，这是两类市场不同特征下的表现。