新乡中部最大独栋别墅超1000平 涉嫌未批先建

　　中部生态城最大独栋别墅面积超过1000平方米，涉嫌未批先建等多项违规河南新乡507亩教育科研用地变身“企业家行宫”豪华别墅群。

　　河南省重点建设项目“河南省农副产品质量安全科研检测中心”项目总投资14.2亿元，如今，展现在人们面前的是另一幅面孔：中部生态城，并以“黄河北岸第一站 中部企业家第一行宫”为名公开销售。

　　近日，当地知情人士向《中国经营报》记者实名举报称，中部生态城项目涉嫌在科研用地上兴建豪华别墅，项目一期已接近售罄但至今未取得国有土地使用权和相关建设手续，涉嫌未批先建。

　　据了解，国土部济南督察局已对中部生态城项目用地违规行为进行调查。新乡市平原新区管委会外宣办负责人孙蓓在接受记者采访时表示，管委会已就相关情况向国土部济南督察局提交书面说明，并以调查结果有待公布为由，拒绝回应具体问题。

　　尽管国土部已介入调查，中部生态城别墅有望即将重启销售，不过现在对外宣称的名称已变为“中部云生态科技园”。6月2日，记者来到项目现场实地探访，一位杜姓销售人员介绍说，现在销售基本暂停了，项目正在进行调整，过一段时间会重新开放销售。

　　开发商不具备房产开发资质

　　中部生态城，位于新乡市平原新区，与郑州市区隔黄河相望，有“中部企业家第一行宫”之称。

　　6月2日，《中国经营报》记者在项目现场看到，20余栋别墅已经封顶，周边大片农田被圈占留待后续开发。与此前项目现场的火热施工现场相比，中部生态城已陷入“停摆”的状态，项目周边的宣传广告已被撤下，仅大门入口处存有“项目接待中心”的痕迹。

　　项目内部空地上当地村民种植的小麦已经泛黄，一块“奠基”碑散落在荒草中。项目工地一位留守的工人告诉记者，前段时间被举报违法施工，被当地叫停了，所有的广告宣传也被撤了下来，什么时候开工还不知道。

　　记者以购房者名义对项目进行了实地探访，由于项目刚被政府部门叫停整改，现场一位施工负责人充满警觉，经攀谈后才将记者带到项目旁边的临时办公板房内。一位杜姓销售人员介绍说，现在销售基本暂停了，项目正在进行调整，过一段时间会重新开放销售。

　　据介绍，中部生态城推出的项目均为现房，具体包括248平方米叠层、520平方米双独、1054平方米独栋别墅，均价为8000元/平方米，具体一房一价。不过工作人员表示，现在项目用地性质是教育科研用地，是50年的大产权房，以后会做一些调整，可以办理产权证。

　　项目宣传资料显示，中部生态城是河南省农垦集团投资的房产项目，由旗下公司河南省腾达农副产品质量检测有限公司（以下简称“河南腾达公司”）具体负责建设运营。“中部生态城总占地面积507亩，分两期开发，其中一期241亩，二期266亩，总建筑面积36万平方米，一期规划总户数约300户，规划总人口数为1000人左右，容积率为 0.8，属于典型低密生态人居。”

　　项目以“温泉花园式商务群”“中部企业家第一行宫”等名号彰显别墅的品质。不过，这一项目还有鲜为人知的另一面：项目所在地为教育科研用地、至今未取得建设审批手续，开发商河南腾达公司也不具有任何房地产开发资质。

　　记者从河南省工商局查询获得的信息显示，河南农垦集团经营范围是“农业种植、农业开发、林业种植、仓储”，并不包括房地产开发；河南腾达公司经营范围为农副产品科研和质量检测；农副产品技术咨询、销售，同样不包括房地产开发。

　　根据我国建筑法的规定，从事建筑活动的相关单位，在取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。

　　政府发文同意“未批先建”

　　记者梳理发现，针对中部生态城教育科研用地上兴建别墅公开售卖，涉嫌未批先建等多项违规的情况，当地主管部门并非不知情，相反还对企业违规大开绿灯。

　　记者获得的一份新乡市平原新区管委会向河南腾达公司下发的《开工通知》显示，为加快项目的推进速度，根据单位实际情况，经研究同意河南省农副产品质量安全科研检测中心项目于2012年11月9日进场施工，“相关手续正在办理”。

　　也就是说，新乡市平原新区管委会在项目手续并不完备的情况下即向河南腾达公司下发《开工通知》，并要求“高效施工，按计划完成项目建设”。

　　而新乡市平原新区管委会出具的规划意见函也明确，项目规划总面积约507亩，用地性质为教育科研用地。“主要建设内容包括核心检测区、科研一区（食品及检测技术研究院）、科研二区（生物技术研究院）、中央综合功能区、集团及下属子公司研发基地以及其他配套设施。”2012年7月5日，新乡平原新区发改局出具的企业投资项目备案确认书也并未提及别墅项目。

　　中部生态城项目所在的祝楼乡新庄村村民告诉记者，建别墅的土地至今还是通过以租代征的方式从村民手里租的农用地，以前都是小麦口粮田，“一租就是50年，一亩地给一千多块钱，说是建 农产品 检测中心，现在都盖成别墅了”。另据央广网报道，平原新区土地储备中心主任高磊表示，中部生态城目前刚刚办完征地手续：“到目前为止，征地刚结束，随后的规划什么手续还没有走，也就是说目前是处于停工状态的，所有手续处理完以后才能恢复施工。”

　　不过，河南腾达公司一位徐姓负责人给出了另一种说法，虽然当时征收土地的批文还没有下来，但平原新区管委会是许可开工建设的，“当时因为它是个检测中心，那个时候所有的开发区都是边施工边办证。腾达公司取得了所有的临时手续，也就是政府同意让开工的，而且下了通知。”

　　据记者了解，对于中部生态城土地违规等问题，国土部济南督察局已介入调查。

　　“先罚后补”遭疑

　　此外，对于别墅项目违法施工问题，当地还面临着“先罚后补”的质疑。高磊坦承，中部生态城确实存在未批先建的问题，平原新区方面已经下达过处罚决定，且违法企业也已经足额缴纳了罚款。

　　记者获得的一份处罚支付凭证显示，缴纳罚款的并非项目投资方河南农垦集团和运营商河南腾达公司，而是此前早已从项目退出的河南省农垦清真肉业有限公司（以下简称“清真肉业公司”）。2013年1月24日，平原新区管委会向清真肉业公司收取672万元的土地罚款，三个月之后平原新区又以补偿款的形式拨付给清真肉业公司了670万元。

　　清真肉业公司股东买建华告诉记者，中部生态城这一地块最初是清真肉业公司建设的清真牛羊肉养殖、屠宰项目，2006年河南农垦集团与新乡市原阳县政府签订土地使用合同，并进行前期建设，但2010年2月新乡市平原新区管委会成立后，项目所在地被划归到平原新区，并被以项目与新区规划不符存在污染为由叫停，当时项目已经投入了近8000万元。

　　当时平原新区管委会无力对项目叫停产生的损失进行补偿，就划出500多亩土地归农垦集团开发，“由于当时前期投入损失无法收回，资金出现周转困难，公司无力对地块进行开发，就将河南农垦集团股权转让给了现在河南腾达公司法人林琪，清真公司交的672万元罚款和河南腾达公司并没有关系。”

　　针对中部生态城项目违规情况，平原新区管委会新闻发言人韩卫军表示，平原新区已经成立了由国土、规划、建设、房管、工商等多部门组成的联合调查组，依法彻查，迅速整改，“对现有的违章建筑，依法停工，依法封存，任何人不能在这里面做什么销售”。

　　对于更多疑问，记者致函平原新区管委会，外宣办负责人孙蓓表示，国土部对于项目的调查还没有明确结论，具体情况不方便透露，调查结果出来后将及时向记者反馈。对于中部生态城项目违规原因及具体整治措施，本报将持续予以关注。