多数房企“期中考”创下历史最好成绩

　　全年千亿军团有望再次扩容

　　多家专业机构近日发布了2016年上半年中国房地产企业销售TOP100排行榜。数据显示，多数房企在今年上半年创下了历史最好成绩。同时，中国房地产的集中化程度正进一步提升，而各大房企之间的竞争也愈发激烈。

　　上半年楼市火爆

　　百强房企门槛大幅提升

　　2016年上半年，全国房地产市场极为火热。

　　中国指数研究院监测显示，2016年上半年，监测品牌房企的销售目标平均完成率为60%，远超往年平均完成率。截至6月30日，销售额超过50亿元的企业达到115家，较去年同期增加了46家；销售额共计23397亿元，约占全国市场份额的43%。业内人士认为，宽松的政策、热点城市供求规模、宽松的货币政策等原因，带来了2016年上半年房地产行业总体回暖并快速升温。

　　今年第一季度，在各项利好政策刺激下，大部分房地产企业的销售金额出现增长，涨幅超100%成为主流。第二季度，市场延续了一季度的火爆态势，更多的房企借势发力，环比和同比销售金额均有大幅提升，部分增幅甚至超过300%（如建业地产）。尤其是6月份，许多房企为冲刺半年业绩都加大了推盘力度，销售金额较去年同期翻番的不在少数。

　　龙头房企的表现仍然引人瞩目：去年，“半年千亿军团”仅有万科一家。而截至6月30日，今年已经有万科、恒大、碧桂园、绿地、保利地产(600048,股吧)五家房企的销售金额均突破了千亿。专业机构预计，全年千亿房企数量将会达到10家左右。

　　值得注意的是，百强房企的门槛出现了大幅提升。中国指数研究院及CRIC、中国房地产测评中心给出的数据显示，除了TOP10房企，其他房企在金额门槛、面积门槛上的同比增幅均在60%以上，且前50名房企金额门槛首次突破百亿元。

　　金额门槛方面，TOP10房企入榜门槛高达501亿元，较2015年同期增加199亿元，增长66%；TOP20房企金额门槛达到280亿元，同比增长115%；TOP50房企金额门槛首次达到138亿元，同比增长82%；TOP100房企的入榜门槛达65亿元，同比增长71%。

　　面积门槛方面，TOP10房企入榜门槛从去年同期的284万平方米增加至298万平方米，同比增长5%；TOP20房企同比增长48%至195万平方米；TOP50房企门槛则首次达到106万平方米，较2014年增长60%；TOP100房企入榜门槛达到48万平方米，同比增长54%。

　　五家房企破千亿

　　行业集中程度进一步提升

　　2016年上半年房企销售快速增长，也使得行业集中度进一步提升。根据CRIC榜单，TOP100房企集中度为44.35%，即全国差不多一半的房子都由前100强卖掉。

　　在排名前十的房企中，万科、恒大、碧桂园、绿地、保利五家房企轻松登上千亿台阶，被中国指数研究院称为“超级阵营团队”，再度演绎了“强者恒强”的定律：稳居全国房企销售龙头地位的万科，延续了2015年半年过千亿的骄人业绩，实现销售金额1857亿元，销售面积1361万平方米；排名第二的恒大则实现了1380亿元的销售金额，销售面积达1548万平方米；碧桂园的排名升至第三位，上半年销售金额位1226.2亿元，同比上升了127%。

　　另一方面，房企之间的竞争也更为激烈，各大房企为占得一席之地拼尽全力。前10强中，除了万科、保利、中海三家，其余七家房企销售金额排序波动大。例如，一季度排名第五位的碧桂园，在本次的榜单中挤进了三强；万达因战略调整，一季度销售金额仅为157亿元，被金地挤出TOP10，二季度销售额虽然同比进一步下滑，但销售规模突破500亿元，成功回归十强。而获得了418亿元销售金额的金地，则落至第12位。

　　在百强房企之间，CRIC指出，受改善型需求上升的影响，TOP100房企的销售均价明显提升，金额集中度的增速整体高于面积集中度。

　　金额方面，各梯队房企集中度均同比上升。其中TOP100房企集中度提升最为明显，同比增加4.05个百分点达到44.35%，占据市场份额近半；TOP10及TOP20房企则分别增加0.5个百分点、1.35个百分点；TOP50房企则从32.63%上升至35.44%，增加了2.81个百分点。

　　而在面积方面，除TOP10房企外，整体集中度均有所提升，但增速有所放缓。相比于去年同期，TOP20、TOP50和TOP100房企分别增加0.42%、1.08%和1.69%，而TOP10房企对比去年同期有0.05%的减少。

　　房企乐观“期终考”

　　土地市场等待时机

　　克而瑞预计，根据上半年的销售形势，全年TOP5房企销售额都将超过2000亿元。

　　其中，万科自3月以来，一直保持着每月300亿元以上的销售额，且逐月增长，6月销售额更是超过400亿元，因此全年突破3000亿元“不在话下”。而增长迅猛的恒大、碧桂园上半年月均销售额都超过200亿元，全年也有望冲刺3000亿元大关。

　　事实上，2015年，在“促消费、去库存”的总基调下，房地产市场量价稳步回升，因此多数品牌房企在制定2016年销售目标时都保持了审慎乐观的态度，如万科制定了3000亿元的销售目标，同比增长了15%，恒大、碧桂园、中海等制定的2016年销售目标增长率均在20%以下。部分房企则制定了明确的销售目标，如金茂和新城的销售目标分别为360和400亿元，同比分别增长29%和25%；而在2015年成功跨越300亿元的门槛后，旭辉将2016年的销售目标定在365亿元，同比增长了21%。

　　值得注意的是，在保持销售规模稳步增长的同时，品牌房企更加关注企业的盈利能力，实现有质量的增长成为共识。万科在提出3000亿元销售目标的同时，提出300亿元的利润目标；龙湖明确表示未来将继续实现“有质量的增长”，关注盈利能力及可持续能力；旭辉的销售目标增长较大，但其2016年将以“利润优先、兼顾规模”为指导，保持盈利能力的持续性。

　　不过，CRIC分析报告指出，基于去库存基调不变的判断，其认为重点城市的库存压力仍将保持低位，并有进一步下探的可能。尤其是包括上海（楼盘）、南京（楼盘）、合肥（楼盘）等一、二线城市的市场成交已达高点，去化速度很难再有进一步提升的空间，而高企的房价也阻止了刚性需求的释放，在政策收紧预期的压力之下，消化周期还有反向上升的可能。

　　同时，推盘方面，尽管二季度已经出现货量不足的情况，但由于新开工量也随市场回暖向上调整，四季度可能出现供应高峰；而在土地市场，在今年上半年一、二线城市土地市场火爆的背景下，克而瑞认为，企业应当谨慎拍地。同时，下半年观望的企业将会增多，下半年特别是四季度或将迎来一波拿地好时机。

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