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二季度全国楼市最全扫描:地王时代与慢下来的市场

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  世联行(002285,买入)最新发布二季度国内房地产市场研究报告。世联行认为二季度商品房销售增速放缓(较一季度下滑18%)的同时,新房供给也在同步减速,但因个人按揭贷款增速较快,后续购买力可能存在不足。土地供给方面,供应量仍处在2013年以来低位,而出让金大涨。因一线城市资源紧缺,二线城市地王开始发力。一二三线房地产分化继续。主要内容原文如下:

  慢下来的市场

  增速放缓

  · 2016年二季度商品房销售额为3.02万亿元,同比增长36%,增速较一季度下滑18个百分点。

  · 2016年二季度商品住宅销售额为2.57万亿元,同比增长36%,增速较一季度下滑24个百分点。

  

  供给侧增速放缓

  · 在2016年五条供给侧结构性改革中,房地产去库存政策最为密集,二季度数据表明效果显著。

  · 二季度商品住宅待售面积4.36亿平方米,与一季度相比,二季度库存绝度量减少0.24万平方米。

  · 二季度商品住宅待售面积同比去年微增,同比增幅大幅下降,待售面积增速得到有效的控制。

  

  后续拉动力不足

  · 2016年二季度个人按揭贷款总金额创出新高,达6574亿元人民币,同比增长66%,增速较一季度提高20个百分点。

  · 二季度个人按揭贷款总额增速远高于商品住宅销售额增速,后续拉动力不足。

  

  疯狂的地王

  供地仍在低位

  · 住宅用地供应量明显回升,但土地供量应仍然是2013年以来的低位。

  · 2016年二季度,全国招拍挂土地出让总面积4.2亿㎡,同比去年增加8.7%,其中住宅用地1.1亿㎡,占总出让面积26.5%。

  

  土地出让金大涨

  · 二季度住宅用地出让面积同比增长12%,出让金总额同比增长75%;

  · 一线地价刷新高,二线金额近翻倍,三线面积涨最快。

  

  主要集中在二线

  · 一、二线一直是高价地的主要发生区域,特别是二线城市;

  · 一线土地资源紧缺,地王价高量少;三线城市供给充裕,除部分卫星城(如东莞)外,绝大多数三线不再有地王。

  

  南苏杭合是主力

  · 地王主要集中在南京、苏州、杭州和合肥四个城市。

  

  性感的一线

  总量大占比高

  · 2016年1-6月,一线城市商品房销售总额9295亿元,同比增长51.5%,占全国销售总额的19.1%。

  

  一线城市获得资产的最佳时间窗口已过

  · 2015年以来,北京、深圳、上海的豪宅成交占比逐年增加。

  · 以深圳为例,一千万以上豪宅在总成交中的占比,已经由2011年的不足1%骤升至11.3%。

  · 而其他城市,豪宅交易活跃度始终处于低位。

  

  膨胀的二线

  交易主要在二线

  · 2015年商品住宅成交套数超过5万套的城市共28个,其中19个为二线城市;

  · 套数超过10万套的14个城市中,10个为二线城市。

  

  

  个别城市价格快速突破

  · 从销售价格的角度看来,17个主要二线城市中,厦门、杭州、南京已突破两万,另有5个城市突破万元,其余9个城市仍处于万元以下。

  · 从价格的增速看来,厦门、南京、苏州、福州及合肥的价格增速相当迅速,而青岛、重庆同比有所下滑。

  

  悬殊的三线

  城市差异显著

  · 城市与城市之间市场表现悬殊极大。

  · 2016年1-6月,惠州商品住宅销售套数是吉林市的7倍,廊坊是乌鲁木齐的2倍;

  · 2016年1-6月,惠州商品住宅销售金额是吉林市的13倍,廊坊是乌鲁木齐的3倍。

  

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