)2016年8月27日，北京——诺亚控股有限公司（下称“诺亚财富”），举行了2016年房地产投资高峰论坛，本次论坛主要探讨了在地产行业处于转型发展的关口，传统的地产开发模式受到了冲击，地产运营模式能否让地产的发展上到一个新的高度。
随着存量时代的到来，存量房交易市场全面爆发是大势所趋。目前政策对地产“去杠杆”趋势越来越明显，以前拿地—开发—销售的模式越来越难赚钱，这时炒房的空间已不大。出席本次论坛的全联房地产商会执行会长任志强认为，去杠杆不等于不借、少借钱。因为房地产的整个生命周期都必然与信用、负债共生。而中国房地产市场的杠杆风险在于地下金融、需求方资产信用不充分、风险配置过度集中于购房人和缺乏对购房人的风险保护政策等。
而地产资本作为物业的管理人运营地产，可能会成为今后地产行业发展的灵魂。早在2015年，歌斐资产的地产合伙人谭文虹就已经提出了，“如果过去黄金年代占主导地位的是开发商，未来白银年代会是房地产的相关服务商开始渐渐地在舞台上占据主导地位。”
盘活商业地产的途径
商业地产领域存在着巨大变革机会，一个是收入水平提升带动的消费升级，第二个是房地产市场出现的商业地产存量盘活的巨大需求。
从中国房地产市场发展的轨迹来看，最初，地产商提供给人们最基本的居住条件，让大多数三口之家有一个独立的居住空间。之后，地产商开始满足人们对房型，环境，景观配套等需求，进一步提升地产的品质。接下来，也就是近几年，各种创新型地产的出现，如养老地产，医疗，旅游等相结合的地产模式的出现，更加丰富了人们对于地产类型的选择。可见，随着用户的需求升级，地产商从单纯的房屋建设转变成差异化品牌的创建。
但运营一个地产对于地产商来说，需要具备更多的能力。因为现在它们不仅要有一个开发建设的团队，更要有一个运营服务的团队；不仅要注重产品的营销，更要注重服务的营销；不仅是在销售产品，更是在销售有品质有品味的生活方式；不仅仅要做一个圈地盖楼的开发商，更要做一个以轻资产模式或部分或全部持有物业的城市配套运营服务商。
人性化的概念已经在商业地产转型中蔓延，未来商业地产的概念可能会跳脱单纯物理的空间，而向着更为广阔的精神领域发展，产品的溢价已经不能满足商业地产的发展，品牌的溢价或许将成为商业地产商利润的主要增长点。
地产转型中歌斐资产的投资策略
中国房地产市场是个销售额达八九万亿的市场，任何人都无法忽视它。从资产配置角度来看，房地产作为稳健性投资品种，一直是必不可少的一个重要配置品类。未来房地产市场呈现分化的发展格局，房地产基金依然在股权投资和资产收购方面有不少好的投资机会。
诺亚财富旗下歌斐资产在目前的市场环境下，采取“轻重结合，双轮驱动”策略。一方面关注那些具有跨界整合能力和在各细分领域有出色运营能力的房地产行业创新者们；另一方面择机收购优质商业地产项目，以股权投资分享高收益。
歌斐资产地产合伙人谭文虹表示：“存量市场方面，采用‘重基金’的策略，原则上只看京、沪、深相对核心和次核心的办公、园区、在建工程或一些容易操作的商业地产，地段要好。这些项目从回报看，没有过去开发类的项目那么高，但是相对比较稳健，风险比较小。此外，在 ‘轻基金’方面，投资一些善于经营管理公众业态的创新型公司也是歌斐资产目前关注的方向，从住宅的新开发销售转为存量的经营持有的时候，市场主体从原来单一的开发商为主，变成现在百花齐放。”
正是看到房地产行业这一发展趋势，歌斐资产房地产基金自去年开始已关注细分领域中优秀初创企业的股权投资机会，目前在联合办公、长租公寓、房产交易等领域已有布局。
海外地产的投资机会
海外地产投资也是本次论坛的重要议题之一。有业内人士认为，当前房地产泡沫在一定程度上是由国内投资渠道狭窄、货币资金积压所助长起来的，海外房地产投资是减少当前房地产市场泡沫的有效途径之一。
当前国内投资渠道有限，大城市因为要控制城市规模，一定程度上限制了投资，而在小城市进行投资所获的利润则相对有限，这促使投资者转而把目光投向一些海外大城市，如近年来海外投资比较集中的纽约、伦敦、悉尼等。数据显示，美国仍然是中国投资者的海外第一选项，在各种房地产当中，旅馆和写字楼是最受青睐的。半数的投资都是来自中国的保险公司，此外综合企业和房地产开发商也非常活跃，分别在海外投资总量当中占比23％和10％。
海外市场的投资风险也需要注意，项目管理维护，项目投资执行难等一系列问题，都对投资者进行海外投资构成了一定的难度。但由于国内的投资机会越来越少，越来越多的人也愿意尝试海外的投资。
来源:金融界网站
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