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他一出家就成中国最帅和尚

眼眸深邃、轮廓分明、身材颀长,活生生的一幅画。

大学副教授与在押服刑女结婚

这在监狱民警看来,那么令人不可思议。

给上海排队离婚买房的人们一句忠告:天下没有不破的泡沫!

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  电商在线(微信号:dianshangmj)

  导读:如果要用一款游戏来形容当下的中国楼市,“打地鼠”应该是最形象的。自去年末一线城市楼市开始启动、狂奔,一连串的让人目瞪口呆的数据、严上加严的调控政策便在各大热门城市遍地开花。

  近日,一则房地产新一轮调控的传言,导致上海新房销售连日井喷,连民政局都开始对离婚限号,这是个多么神奇的世界!

  过去两年,全国一二线城市涨声一片,尤其是一线城市房价持续暴涨。按照统计局的官方数据,与14年末相比,深圳二手房价累计涨幅为66%,北京二手房价涨幅为48%,上海二手房价涨幅为39%。

  过去10年,在房地产市场逐渐形成了京沪永远涨的神话,在最近两年又被改写成“京沪深永远涨”,而那些曾经预测中国房价要下跌的大师给大家带来了不可磨灭的伤害,被大家把名字牢牢记在了心里!

  为何一线城市房价一直在涨,背后的推动力何在,到底房价有没有泡沫,存不存在拐点呢?

  长期看,经济决定房价。

  如果把房地产看做是一项金融资产,那么其每年产生的回报就是租金,而租金又来自于租客的收入,租客的收入又来自于当地的企业,因而理论上房价是由当地的经济发展状况决定的,房价走势应该和经济相关。

  我们统计美国过去50年新房销售均价年均涨幅为6%,而过去50年美国的名义GDP年均增速也恰为6%左右,两者大致相当。

  房价超涨形成泡沫。

  而从美国房价的年度涨幅来看,也与GDP名义增速走势高度一致。纵观美国过去50年的房价涨幅,房价涨幅远超过GDP名义增速的情况只出现过4次,分别是73-74年、87-88年、04-05年和13-14年,其中73-74年和13-14年两次房价的超涨源于前几年房价出现了暴跌,而另外两次房价超涨之后的房价均出现了暴跌,一次是87-88年的房价超涨,后来在89-90年引发了储贷危机;而之后一次04-05年的房价超涨在08-09年引爆了次贷危机,并席卷全球。

  

  中国房价与经济无关。

  而在中国,房价涨幅与GDP名义增速的走势并不一致。这其中有两个重要的含义,一是说明经济决定房价的规律在中国并不适用。大家购买中国的房地产并非基于经济的好坏、房租的高低。

  全国来看地产泡沫程度有限。

  二是统计05-16年,全国新房价格的年均涨幅为8.3%,同期GDP名义增速为13.4%,全国经济增速远超同期房价涨幅,说明从全国来看地产泡沫程度有限。

  从统计局公布的70大中城市房价涨幅来看,过去5年的房价上涨主要集中在京沪深等一线城市和南京、苏州、武汉等少数二线城市,而诸如成都、长沙、重庆、西安等大多数二线和三线城市房价几乎没涨,这也意味着全国性的地产泡沫问题没那么严重。

  

  货币决定中国房价。

  如果中国房价走势和经济无关,那么到底和什么有关呢?

  我们发现,真正和中国房价走势高度相关的是货币指标,无论是广义货币M2增速,还是全国总存款增速,其走势都和全国房价走势高度一致。

  这意味着中国的房价主要是流动性驱动、而非经济驱动。在过去15年当中经济增速最快的是2007年,当年的全国GDP名义增速高达23%,但是全国房价涨幅只有15%。而在金融危机以后的09年,GDP名义增速仅为9%,但是当年的全国房价涨幅高达23%,创下历史最高涨幅,源于当年10万亿的信贷投放,当年M2和存款增速均高达28%。

  

  15年监管放松,存款飙升。

  而从15年开始的全国房价上涨,一个重要背景是在15年的存款增速出现了飙升,当年的新增存款接近22万亿,远高于14年新增的存款的10万亿,15年的存款实际增速高达19%,为金融危机以后的第二高涨幅。

  有人会问我,15年官方的存款增速不是12.4%吗,好像没有你说的19%那么夸张啊,有没有搞错呢?

  没错,在看似平稳的官方存款增速背后,其实隐含了巨大的变化。15年新增存款22万亿是实实在在的数据,为什么会这么多呢?

  

  10万亿同业存款变身一般存款。

  原因是央行在15年初大幅扩展了存款口径,将原本的同业存款纳入到一般存款,直接导致15年1月份的总存款新增加了接近9万亿,全年比14年多增了10多万亿,直接导致了实际存款增速的飙升。

  而同业存款,顾名思义是金融机构之间的存款,主要是非银行金融机构在银行的存款,包括保险公司、基金公司、证券公司和信托公司在银行的存款,比如我们买的保险、我们买的余额宝,实际上是把钱交给了保险公司、基金公司,他们会把一部分钱存到银行,而这部分资金的规模当时就在10万亿左右。

  15年信贷增速回升。

  在15年以前,银行的信贷投放受到75%贷存比的限制,在14年底时用总贷款和总存款测算的金融机构整体贷存比为71.7%,逼近75%的红线,而将同业存款纳入以后,15年1月的贷存比立即下降到了68.4%,意味着银行信贷能力大幅提高,而15年6月以后央行进一步取消了贷存比约束。

  因此,15年信贷增速的反弹其实有两个重要原因:

  一个就是金融监管的放松。央行在15年开始对同业存款、贷存比监管持续大幅放松,释放了近10万亿的流动性,推动了15年信贷增速的反弹。

  

  另一个是大家都知道的持续降息,从14年11月开始,央行连续6次降息,1年期贷款利率从6%降至4.35%的历史新低,利率下降增加了信贷需求。而货币信贷的回升在15年推动了全国房价的回升。

  

  京沪深房价神话。

  从中国房价走势来看,过去京沪深的房价交替领涨,而从15年开始,京沪深的房价涨幅又一次远超于同期全国房价涨幅,京沪深永远涨成了正在上演的神话。

  

  京沪深房价涨幅远超经济增长,已经泡沫化。

  首先,我们比较了京沪深各自的房价涨幅与经济增速,发现两者基本无关。而且从05年到16年,京沪深的房价涨幅均超过了经济名义增长,说明一线城市的房价已经泡沫化。

  其中北京房价平均涨幅为13.9%,而同期GDP名义增速为12.2%。上海房价平均涨幅为12.3%,而同期GDP名义增速为10.3%。深圳房价平均涨幅为19.5%,而同期GDP名义增速为13.5%。

  

  京沪深房价神话就是货币现象。

  而京沪深房价的上涨也唯有货币可以解释。

  从05年到16年,上海的存款总额从2万亿增加到10.5万亿,增加了5倍,年均增速15.6%,完全可以解释同期年均12.3%的房价上涨。

  从05年到16年,北京的存款总额从2.7万亿增加到13万亿,也增加了近5倍,年均增速15.5%,也可以解释同期年均13.9%的房价上涨。

  从05年到16年,深圳的存款总额从8600亿增加到5.8万亿,增加了近7倍,年均增速19%,完全可以解释同期年均19.5%的房价上涨。这说明深圳房价的领涨并非偶然现象,因为其过去10年的货币增长最快,房价上涨就是彻头彻尾的货币现象。

  而且如果我们单独来看京沪深的房价涨幅与各地存款增速的变化,其走势也是高度一致。

  比如 上海是这样:

  

  再比如 深圳是这样:

  

  还有 北京是这样:

  

  15年放松监管,京沪深三地存款飙升。

  我们注意到,本轮京沪深房价涨幅惊人,一个重要的原因是其15年的存款增速出现了飙升,而这主要归功于当年金融监管的放松。

  前面我们提到,14年底的时候央行宣布将同业存款算作一般存款,直接导致15年1月全国总存款增加了8.5万亿。而京沪深是全国区域的金融中心,比如全国几乎所有的公募基金公司都设在京沪深,而所有大型保险公司的总部也几乎都在京沪深,这也使得京沪深自然成为同业存款的主要集中地,全国一半的同业存款都集中在京沪深三地,所以在对同业存款的监管放松以后,15年1月三地的存款均出现了大幅飙升。

  

  首先来看北京,14年12月时的存款总额为9.5万亿,到15年1月为10.8万亿,净增加了1.3万亿,月环比增幅为13.4%,15年全年北京存款增速为30%。

  再来看上海,14年12月时的存款总额为6.95万亿,到15年1月为8.57万亿,净增加了1.61万亿,月环比增幅达到23%,15年全年上海存款增速为42%。

  最后来看深圳,14年12月时的存款总额为3.4万亿,到15年1月为4.7万亿,净增加了1.3万亿,月环比增幅达到37%,15年全年深圳存款增速为57%,领涨北上深,也基本预示了之后深圳的房价涨幅。

  16年以来存款增速骤降。

  但是,15年的监管放松带来的流动性增加是一次性的,我们观察到从16年开始,京沪深三地的存款增速就出现了大幅跳水,到了16年7月,仅上海的存款增速还勉强保持在8%的个位数,北京和深圳的存款增速都降至了0增长,这说明北上深三地流动性增加的潜力已经接近枯竭。

  

  存款增速跳水,贷款高增难久。

  而在存款失速之后,北京的贷款增速已经出现了明显下降,从15年8月最高的18.6%降到16年7月的6.3%。

  上海的贷款增速在16年3月达到24.5%的峰值,目前已经下降到了18.6%,其中和地产最相关的居民贷款增速已经从年初最高的43%降至25%。

  目前北上深三地中只有深圳的贷款增速依然保持在25.8%的高点,但在存款增速降至0以后,相信贷款增速的高增也不会长久。

  既然是货币现象,就没有不破的泡沫!

  总结而言,京沪深永远涨神话的背后其实是彻头彻尾的货币现象,尤其是15年以来的房价上涨和15年初对同业存款监管的放松高度相关,当时政策的本意是增加银行的一般性存款,促进银行信贷投放能力,让金融支持实体经济发展。但是结果导致了三个区域金融中心的流动性爆炸式增长,并且直接推动了之后两年三地房价的暴涨。

  而这个过程,和15年股市的牛市也有惊人的相似之处,当年也是各种逃避监管,资金通过各种渠道配资流入股市,最终形成了疯狂的人造牛市。而美国08年次贷危机的形成,也在于放松了对次级房贷的监管,最终酿成了地产泡沫。

  因此,对于目前上海排队离婚的人们,我想奉劝一句,天下没有只涨不跌的资产,没有不破的泡沫!

  而对于中国经济而言,万幸的是由于房价只是结构性上涨,而且整体涨幅未超过经济名义增速,因此还称不上全面性的地产泡沫,而只是结构性的地产泡沫。也真心希望对流动性的监管能及时归位,千万不要形成全面的地产泡沫!

  中国楼市的打地鼠游戏:厦门、武汉落锤,这些城市中下一个是谁?

  来源|香港万得通讯社综合自杨红旭楼市研究、新浪财经、荆楚网等

  如果要用一款游戏来形容当下的中国楼市,“打地鼠”应该是最形象的。自去年末一线城市楼市开始启动、狂奔,一连串的让人目瞪口呆的数据、严上加严的调控政策便在各大热门城市遍地开花。

  沪深涨疯了,双双打压;南京、苏州又接棒了,再打;一个轮回过后,福州、厦门、郑州,越来越多的二线城市加入到楼市俱乐部里来,上海楼市也重回鼎沸之态……

  就在人们对于调控政策的预期正在不断升温之时,最新的一锤终于落下了!

  厦门宣布,9月5日起重启楼市限购。

  武汉人民银行宣布,9月1日起实行限贷,二套房首付比例提高至四成。

  三年来全国最严!

  厦门市国土资源与房产管理局宣布,经市政府研究,我市自9月5日起执行住房限购政策,对以下三种类型居民家庭,暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房:

  一、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;

  二、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;

  三、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

  上述商品住房包括新建商品住房和存量住房(二手住房)。交易时间按以下方式认定:购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准;存量住房(二手住房)买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准。政策有效期至2017年12月31日。

  自3月沪深楼市新政推出之后,二线楼市接过了狂欢接力棒。南京、苏州、厦门、合肥这“四大公子”频频盖过北上广深四大天王的风头。国家统计局发布的7月份房价数据显示,厦门商品房价格环比涨幅达4.6%居于首位,遥遥领先。

  

  图片来源:大伟看楼市

  上周五,厦门迎来年内第三次土地出让,6副地块集中出让。厦门市土房局设置了住宅户型面积、竞买资格、土地出让金及履约保证金支付期限等多方面的门槛,仍无法抑制土地市场的热情。举牌环节中,有房企甚至不到一分钟就加价10亿。地王又毫无意外地诞生了。

  地王刚出,一份被业内称为厦门史上最严调控的讨论稿便流传出来。

  易居研究院副院长指出,厦门此次限购,不仅限外地人第一套房,对于本地家庭二套以上也限购。除了144平米以上不限这一条外,这是过去三年,最严厉的一条新增调控政策,放眼全国亦如此!

  同策咨询研究中心总监张宏伟点评称,规定面积144平方米及以下的普通商品住房位于限购范围内,其实是防止多套房拥有者或投资科尔进一步干扰这部分市场,为首套自住和首次改善型需求留下了购房空间。中高端楼市项目取消限购,是和过去限购政策“一刀切”执行所不一样的地方。

  而在厦门宣布限购的同一天,中国人民银行武汉分行及中国银行业监督管理委员会湖北监管局联合下发《中国人民银行武汉分行湖北银监局关于调整武汉市差别化住房信贷政策通知》,武汉将于9月1日起实行限贷政策。

  在武汉市拥有1套住房的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,贷款最低首付比例为40%。

  在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,贷款最低首付比例为40%。

  在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,继续暂停发放相应购房贷款。

  《通知》执行时间为9月1日,在此之前已签订认购书且交付定金或已交付首付款,但未正式网签合同的居民家庭购房行为,如能提供认购书及定金电子进账单原件、或能提供首付款电子进账单原件,则最低首付款比例仍按原规定执行。

  房地产行业的套路被验证:传言再一次成为了预言。

  市场人士分析,《通知》中规定“在武汉市拥有1套住房的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,贷款最低首付比例为40%”,意味着武汉中心城区二套房的认定标准为认房不认贷,提高了购买二套房的门槛,对于改善型购房者会产生一定影响,好在二套房贷款首付比例提高并不多。

  武汉科技大学金融证券研究所所长董登新认为,此次武汉限贷针对的主要是少量囤房的群体,对于首套房刚性需求基本不存在影响,对于真正有实力购买多套住房的人来说影响也不大。因而可以说是“有节制、有弹性、可承受”的楼市新政,对于房价的调节作用不会太大。

  下一锤会砸在谁头上?

  统计局数据显示,7月商品房同比价格上涨幅度超过10%的有15个城市,其中深圳为最高涨幅为41.4%,上海和北京上涨幅度超过20%,南京、厦门与合肥上涨幅度超过30%,上涨幅度超过上海和北京。

  同策咨询研究部总监张宏伟指出,从政策面发展趋势来看,官方频繁表态及热点城市收紧政策落地预示着三季度后,一二线城市尤其是房价同比上涨幅度超过10%的城市的政策面会出现转向,调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”,重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率的事件了。

  8月以来,楼市调控加码。

  8月11日,苏州打响了二线重启限购的第一枪。苏州市政府新出台了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》规定:一、非本市户籍居民购买第一套住房,不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房,必须提供缴纳证明或社保证明。二、居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,最低首付款比例,苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%;居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的,继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

  一度有消息称,南京楼市限购政策已箭在弦上,或8月底出台。据《每日经济新闻》从南京官方权威人士处获悉,在苏州出台限购政策之前,南京就拟定了重启限购政策,但是因为苏州率先出台,南京官方决定延后出台,“目前仅仅依靠此前出台的政策,南京楼市很难降温,最好的办法无疑是出台限购政策,南京的政策已经箭在弦上,出台时间或将在8月底。”不过,眼看已经到了9月,南京“犹抱琵琶半遮面”的楼市政策仍未有明确说法。

  北京近几日因疯传调控政策楼市暴涨。网传北京的调控政策是遏制商改住项目和严控商住市场,政府不再供给新增商住用地,“也不会再给商住发放房产证、预售证等”。 更有消息称,一份关于严格遏制商改住项目的方案将于8月31日前提交给北京市政府。此外,在两个多月的住宅用地“断供”之后,业内称,北京下半年加强推地被认为是大概率事件。为防止高价地的出现,北京可能同时推出一些限制地价的举措。

  再把目光聚焦到上海楼市。尽管上海市住建委已经对“购房信贷新政传言”严正辟谣,市场上对于新政的期待没有降低,反而愈演愈烈。8月30日,也就是辟谣次日,上海一手房签约数逾2000套。

  8月31日,上海房产交易中心数据显示,截至20点15分,当天上海新房成交1974套。上海一手房成交量已经连续5天超过1000套。目前上海市一手房存量44487套,按现在这种销售速度,不到2个月就会卖完!

  

  官方辟谣也挡不住离婚潮。媒体报道,8月30日静安区办理了108起离婚登记,而平时每天连10对离婚都没有。知情人士表示,很多都是因为网上传言要限购来办离婚。此前网传的新政中规定,离婚不足一年的购房者,限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理。

  还不算本周以来的“盛况”,上海中原地产数据显示,上周新建商品住成交面积55.6万平方米,环比增加93.0%。而这一成交量已经是周度成交的历史第二高。与成交量一起飙升的还有交易价格。中原地产数据显示,上周单价超过10万元/平方米的房源成交82套,环比增加86.4%。受此影响,均价上涨到43571元/平方米,环比涨5.6%,并且再度创历史新高。

  这场被传闻和预期炒起来的“末班车”行情正在朝着更加疯狂的方向滑去,甚至成了一场无视官方辟谣的自娱自乐。上海楼市新政出台还是不出台?决策者面临两难。

  涨到什么时候是个头?深度调整最快9月到来

  二线城市地王不断,房价飞涨。一线的京沪又有再次大涨的势头。同策咨询研究部总监张宏伟认为,政策面已经到了出台的“窗口期”,热点城市政策存在收紧的可能性,三季度这些城市将有提首付“降杠杆”类的措施出台,尤其是其它房价上涨幅度较大的二线城市也极有可能重启楼市限购。

  随着各热点城市调控政策落地,楼市会迎来镇定期吗?

  业内普遍认为,回落即将到来。

  易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱表示,此前除了苏州,其他城市政策对市场影响不大,或力度不够、或没调控到点上。无论是上海、深圳、北京,还是接下来可能会出台“限购”政策的南京、合肥等热点二线城市,这一轮如果出台政策应该会对当前一手房和土地市场产生较大影响。不能对可能要出台的政策过度掉以轻心,政策是有叠加效应的,一旦超过一定“临界点”,随着购买力透支、需求透支,最后几个月的成交量也将回落。

  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在中国证券报刊文称,今年9月到明年上半年,楼市总体将出现短期调整,深度调整城市更加集中。倪鹏飞认为,时间维度上,房地产销售价格和销售量增幅或呈回落趋势,房地产投资增长幅度或剧烈波动。空间维度上,一二线及热点城市将深度调整,商品房库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延。

  中信证券认为,目前总量上地产高点已过,进入全面降温阶段,但结构上的分化仍在继续。目前不少一线城市已出现库存不足和“地王”现象,不断高攀的房价更是迫使地方政府出台政策抑制房价过快上涨。房地产市场目前面临的一二线城市价格泡沫问题和三四线城市的库存去化问题都需要时日解决。

  方正证券首席经济学家任泽平认为,2015-2016年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发。平均而言,一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右,2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。

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