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【搜狐焦点 风云对话】放松的国庆假期,却迎来了收紧的楼市调控。北京、天津率先鸣枪,济南、武汉、合肥、南京等城市紧随其后。短短9天,先后有21个城市出台了新的楼市调控政策。这一出惊心动魄的集体调控大戏之后,房地产市场和市场发生了什么变化?调控能否刹住房价这辆超速的列车?近日,金融街广州置业有限公司副总经理张大海接受了搜狐焦点的专访。
金融街广州置业有限公司副总经理张大海
谈限购:一线控,二线稳,三四线活
国庆期间多地密集出台调控政策,是否意味着楼市风向改变?此次调控潮与2010年的调控潮有何异同?张大海认为相对于以往的调控而言,本次调控的根源更多是基于政治层面的压力而强行干预。本次政策调控因城施策,而非中央层面统一出台,各地政府根据当前自身房地产市场的实际情况,提出针对性的调整政策——调控思路为“一线控,二线稳,三四线活”。
政策较严格的基本都是之前价格升幅较突出的城市,故各调控城市之间的调控政策及预期调整效果差异性将会较为明显。
谈调控:广州库存较多无调控必要
北上深及南京等一二线热点城市调控力度目前高于广州,是否意味着广州未来有收紧调控的必要?
张大海认为,本次调控的城市全都是在过去几个月里楼价上涨比较快的城市,拿八月份统计局发布的70个大中城市价格同比涨幅来看,基本上排在前十五位的城市(房价同比涨幅都超过10%)都已出台相关政策进行调控。
而广州2016年9月份同比涨幅为18.9%,在一线城市里面同比涨幅是最低的,相对于其他二线城市而言也不算很突出;加之广州目前的库存量仍然有800多万。在之前高层所提出的“去库存”的主基调目前仍未改变的情况下,广州的调控政策整体而言保持稳定乃是情理之中。
谈前景:广州楼市走势不会大起大落
北京、深圳、上海经过3月份及国庆假期两轮政策加码后,政策严格程度明显上升。广州是四大一线城市中唯一限贷限贷政策保持稳定的城市,未来外地客户会不会扎堆投资广州楼市?广州楼市会不会大涨?
张大海认为,从历调控周期上来看,广州楼市表现出较强的自我调节能力,成交波动幅度较小,同时适应期较短;而广州此轮调控,目前政策环境相对稳定,亦使得国庆黄金周期间(尤其10月5日新政出台后)广州楼市人气及买家心态相对理性稳健;从七天假期市场表现看,虽然市场对各地新政出台观点有所分化,但准买家心理预期并未产生显著变化。
谈市场:佛山限购对广州利好有限
以往因广州限购力度相对较大,周边城市如佛山对广州客吸引力较大,目前佛山限购对广州市场特别是广钢片区有何影响?
张大海认为,自2014年佛山“限购”解除后,广佛交界区域项目明显受益,区域买家中近7成为在广州工作但非广州户籍的人士。2016年上半年广佛交界项目成交总金额占佛山总成交金额的3成;而本次佛山虽重新出台限购,但实际政策条件较为宽松,外地人在佛山购买第一套仍无限制,对实际想到广佛交版块置业的刚需客户影响甚微。
而本次限购出台,将对部分已在佛山购房、打算继续置业的广州买家的购房资格将受限,这部分客户(多套投资型)有望回流至广州投资置业,但这部分客户占比很小、且在广州同样存在限购的制约。
而对广钢板块的影响,从自住客户角度来看,由于广钢板块与广佛交界区域板块之间价差较大,自住客户的重叠性不高;但从投资型客户角度来看,部分广佛投资型客户回回流到广州西部最热点置业板块广钢新城。
谈房价:调控后广州房价不会降
黄金周期间有一些购房者推迟购买计划,看调控后房价会不会降下来?
张大海认为从客户需求层面、土地供应层面及供求关系层面来说,广州房价都不存在降价风险。
“首先广州客户的基数比较大,自住需求为主导,这些特点决定了广州客户稳定性很好,另外广州客户购房时候加杠杆的比例低于深圳等城市,对价格承受力较好。”张大海继续补充称,从土地供应方面看,目前广州土地供应任务完成度较低,广州土地市场整体呈现供不应求的态势,今年第四季度的土地成交情况还将持续影响到四季度的房价走势。
最后,从供求关系层面分析,张大海认为,目前广州市中心整体缺货,新增供应主要集中在近2-3年有公开出让住宅用地的区域,包括芳村的广钢新城、广纸片区、同和片区、奥体牛奶厂片区,但由于地价高企,周转期较长;
而今年由于大量去库存,缺货效应传导至外围的主力成交区域、热点项目:如黄埔的区府板块、科学城板块、长岭居西片、番禺北片的中小户型、……广州不少区域、不少楼盘已经是“货不够卖”。因此广州房价未来降价可能性不大。
谈感受:金融街拿地眼光很独到
此轮广州楼市从火热到调控潮到来,金融街的项目销售情况如何?
张大海自豪地表示,“金融街控股被客户及业界称赞拿地眼光之独到,总是选择在区域最热点板块投资项目。”
“从我们金融街控股广州三大项目的销售情况来看,番禺及萝岗所在的项目各自区域受供求关系等的影响,明显的供不应求;而广钢金融街融穗华府及萝岗金融街融穗御府项目分别又受到芳村雅居乐地块及长岭居中冶地块的高价拍地利好刺激,直接带动了相邻区域项目的销售去化。”
张大海有理由如此自豪。据悉,金融街控股首入广州后,2015年三大项目入市后,位于番禺市桥核心的江景豪宅项目金融街融穗澜湾销售不足一年即已售罄,销售速度及价格也屡创区域新高;位于萝岗长岭居板块的山居精品项目金融街融穗御府也入市一年多,即将完美收官;而位于广州老城区最热点板块广钢新城最核心的城市公园物业金融街融穗华府项目,已成为广钢新城区域最热点置业项目之一。
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