【以诺财富】房价下跌时的还贷选择权是否在自己手里？银行有权提前终止贷款吗？

　　这样的条款，银行的贷款合同里并不罕见，但在法律实务中，银行以这样的条款来起诉的，却极为罕见。

　　我只见过一起案例，但不是由于房价下跌引起的，而是买房人自己作死的。这哥们贷款买了一套别墅，却嫌人家造的别墅不够漂亮，于是干脆把别墅拆了，想在原地上重新设计造一套，结果邻居不满意举报了，规划批不出来。

　　再然后，不知怎么被银行发现了……竟敢毁坏抵押物，这比抵押物市场贬值严重多了，于是银行直接起诉加速到期，拍卖他其他的财产（几套房子），然后老婆也离婚了。人生啊，不折腾不过瘾……过把瘾就……

　　这个问题要说到法律条款的话，其实如果恶意毁坏抵押物，法律是直接有规定的，还无需适用合同约定。

　　物权法：第一百九十三条 抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

　　至于市场导致贬值问题，物权法对抵押物没有规定，只对质押物有规定：第二百一十六条 因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。

　　如果法律没有明确规定，而银行要在合同中摆进去这种因市场贬值而对贷款加速到期的条款，就必须尽到最基本的加黑加粗提示义务和说明义务，否则完全有可能在司法中得不到支持，因为这种条款是加重对方责任的格式条款，在银行与个人消费者之间，提示与说明义务是前提。

　　中国一线城市的住宅地产，十余年来只涨不跌，因此很少会碰到抵押物贬损这样的问题。不过，作为商业地产，估计是因为电商的影响，近年来出问题的项目不少，也经常作为抵押物被司法拍卖，结果许多商业地产是两次流拍没人接手。这说明商业地产作为抵押物，实际上市场价值是降低的，但极少有银行会援引抵押物价值贬损条款来催收，而只会援引未能按期还贷加速到期的条款来催收。

　　为什么呢，银行要的是钱，不是房子。好好还款的话，银行犯不着与借款人过不去。如果动不动用这个条款，银行也忙不过来。手上一堆房子，又因为监管限制不能摇身一变为房地产开发商。都去拍卖的话，马上把市场给砸下来，反而卖不出价格。这里有一个例子，在上海地区钢贸贷款出问题时，最后银行起诉拍卖福建钢贸商的房子不少，而他们喜欢扎堆买在上海杨浦区的新江湾城，结果有一段时间这个地区的楼盘价格明显下降，因为到处是司法拍卖房。

　　顺便插一句，美国的次贷危机的时候，也出现过这种情况。美国许多州的贷款制度与我国不同，实行的是无追索权贷款，即业主只要还不出贷款了，把房子还给银行，后面就没什么事了，无债一身轻。

　　那么很多人愿意配合银行，让银行拿走房子，这个过程不像我们国家的司法处置程序那么慢。于是银行快速处置，房地产市场也快速下跌，形成一个恶性循环。我们国家的房贷合同，约定是有追索权的。如果真的出现市场跌幅巨大的情况，拍卖抵押物仍不足以清偿的，借款人的债务难以解脱（目前缺乏个人破产制度），可能是终生负债。制度的不同，会导致许多选择的不同。如果不要首付，还不出来也不用负责任，不赌白不赌。相比之下，我们国家的首付要求再是很严格的。

　　个人观点，考虑所谓的“还贷选择权”问题，合同中会有很多条款，最不需要担心的是抵押物贬值的问题。真的大幅贬值，能不能保住工作、正常还贷才是问题。这里面的因果关系就不展开了。如果要担心法律问题的话，合同中还有其他条款更值得担心。比如提供虚假收入证明或者是其他材料作假、虚假陈述等问题。有一个案例中，某外资银行起诉某位借款人，因为借款人承诺贷款所购买的房屋是第一套房屋，没有别的房屋。结果还贷几年之后，银行内部检查发现这是第二套房屋，于是以违反陈述与保证条款的理由来起诉加速到期了。举一反三，虚假收入证明的问题也会引发这样的结果。只不过在房贷业务中，不少银行对虚假收入证明的问题睁只眼闭着眼，导致虚假收入证明的事情大行其道。哪一天真的用相关条款去要求借款人加速到期还款和拍卖房屋，那才是大杀器。