房地产发债监管细化:按行业划分 区别对待

　　11月25日，21世纪经济报道记者独家获悉，上海证券交易所、深圳证券交易所于近日先后向公司债券发行人及中介机构发布《关于试行房地产行业划分标准的通知》，将房地产行业划分为普通住宅地产、商业地产、工业地产、保障性住宅地产和其他地产。

　　21世纪经济报道此前独家报道，10月28日，上交所、深交所向各公司债券承销机构下发了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，拟对房地产及钢铁、煤炭过剩行业的公司债券发行审核试行分类监管。其中，房地产企业发行公司债券募集资金的使用，不得用于购置土地。此次交易所《关于试行房地产行业划分标准的通知》，是对房地产行业公司债券分类监管的具体措施，提高发行人信息披露标准。

　　该《通知》称，房地产行业认定应参照如下标准执行：

　　第一，发行人为沪深交易所上市公司的，原则上应按照上市公司所属中国证监会行业分类结果作为判断依据。

　　第二，发行人为非上市公司或境外上市公司的，应参照《上市公司行业分类指引（2012年修订）》执行，即：发行人最近一年经审计的房地产业务收入比重大于或等于50%时，应将其划为房地产行业；发行人没有某一类业务的营业收入比重大于或等于50%，但房地产业务的收入和利润均在所有业务中最高且均占到公司营业收入和利润的30%以上（包含本数）时，应将该发行人归类于房地产行业。其中，房地产业务收入包括从事普通住宅地产、商业地产、工业地产、保障性住宅地产和其他房地产业务所取得的收入。

　　《通知》要求，房地产企业原则上应遵循收入标准，以其最近一年经审计的房地产业务收入中来自普通住宅地产、商业地产、工业地产、保障性住宅地产和其他地产收入占房地产业务总收入比例最大的一项，确认其房地产细分类型。

　　《通知》显示，对于房地产具体类型的划分，除参照各类型的定义之外，还可同时结合房地产收入项目所对应的土地使用证载明的用途或保障房相关文件进行辅助判断。

　　《通知》要求，在报送分类结果时，房地产业发行人上传公司债券发行申报材料时，需同时报送“房地产类型专项说明”（见附件），说明房地产类型的划分结果及其依据。主承销商和发行人会计师应分别出具专项核查报告和审阅意见，相关核查材料主承销商应留存备查。发行人在发行前提交预审材料时，需再次报送“房地产类型专项说明”，主承销商和发行人会计师应分别出具专项核查报告和审阅意见。

　　对于房地产类型为保障性住宅地产的发行人，如其募集资金用于省级保障性住房项目建设，原则上无需按照《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》进行监管分类，但仍应符合国家房地产宏观调控政策的相关要求，以及《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》规定的募集资金监管和承销机构核查要求。

　　此外，深交所称，对一级土地开发业务的归类，根据《国民经济行业分类》有关规定及统计实践，发行人从事的一级土地开发业务应归类为建筑类业务。