【投条】海外不动产金融产品和投资的配置价值策略-搜狐

　　一、绿地金融开展国际化大资管的战略思考与实践

　　绿地金融控股集团首席战略官，李想

　　房地产企业多元化转型

　　市场上的供需关系根本性改变，住宅产品、办公楼宇、商业物业单个项目投资额增加，资金使用周期拉长，企业面临发展困难，所以要布局金融行业，并且抢占消费蓝海。打造新增长极，贡献更高收益，提供融资便利，促进产融结合，主力房产交易，提高周转速度，实现轻资产话，推动模式转型，共享产业资源，形成协同发展，接口物业服务，进军社区金融，开展市值管理，提振股票价格。抢占消费蓝海，要抓住健康医疗，娱乐休闲，文化教育产业的发展机遇，这也是供给侧改革补短板的重要环节。

　　

　　绿地金融的国际化大资管战略

　　绿地金融主要从事股权投资业务，债券投资业务，资产管理及资本运作业务和互联网创新金融业务，形成了投资+投行，国内+海外的产业规模。如今欧美地区众多投资并购机会和全球投资者趋向于长期稳健的策略导致了国际化资产管理机会（股权投资、REITs），尤其是REITs具有标准化、流动性、参与性的特点，收益率在大类资产配置中占据优势，稳定高额的分红收益，与其他权益类资产相关性较低，较好抵御通胀，由此认为REITs会成为下一个资产蓄水池。

　　绿地已进入亚奥欧美四大洲10国，海外投资总额超1200亿元，积累了项目优势，人才优势，客户优势，渠道优势。积累了海外投资及证券化和境外REITs实践经验，比如绿地香港，润东汽车，博大绿泽，瑞慈医疗等。战略思路以绿地亚洲证券为平台，立足香港，辐射全球，发挥绿地全方位优势，对接海内外优质资源，承接全球投资者资本，打造国际化资管平台。通过投资领域多元化，投资需求综合化，投资实业国际化，产品服务定制化，服务模式数字化，实现全球资产配置。该平台未来主要经营：做房地产基金管理人，做全球股权投资基金的管理人，从事自营业务，从事投资顾问业务及配合投行业务。

　　

　　二、国际直接投资的环境与趋势

　　商务部研究院美洲与大洋洲研究所，周密

　　中国去年从资本净流入变为了净流出，去年大型公司产业布局调整使得去年全球对外投资额增加。近年上半年，中国对外投资规模增长了50%。

　　中国三个主要投资相关的战略。一是3X投资战略，是多边领域的投资战略。今年在G20已经提出了全球投资的指导原则，发达国家很希望有类似的规则帮助企业完成投资；二是区域经贸协定中的投资战略，在这些协定中，我们也试图通过制定规则融合和创造更好的交易环境；三是双边投资相关战略，比如中美BIT。

　　以上协定主要在四个方面发挥作用。一是在市场准入方面，各方希望通过协定为自己提供更大的市场准入。二是在国民待遇方面，作为外商投资企业是否要承受特殊要求。三是在企业保护方面，避免企业投资国有化。四是在争端解决方面，企业在和东道国博弈过程是否处于不利地位。

　　目前，全球投资格局正在发生变化，全球经济复苏需要投资的复苏，需要股权基金等进入市场。此外政府在对外投资中发挥更重要协调引导服务的作用，比如制作投资指南，降低企业信息不对成，企业对外投资不仅考虑规模的扩大，还要考虑回报率，是否实现规模和效率的平衡。

　　三、美国住宅不动产的配置价值与选择

　　美国Amherst证券集团董事总经理，赵彩娇

　　2015年，中国人在美国购买了30000栋房子，平均价格94万美元，中间价格为54万美元。事实上，中国人在美国买的房子都比较贵，真正的美国市场均价为二三十万。中国人买房集中在加州、纽约、德克萨斯等地。在美国，25%的房子超过30万，2%的房子超过100万。。美国人一般花费每月收入的25%在住房上。美国的房子比较老，因此建议买1980年以后的房子。加州的房子房龄在1971年，佛罗里达房龄较新。

　　美国房价变化：加州从高点到低点降了33%，目前长了42%；德克萨斯州是美国经济增长最快的州，房价上涨迅速，当初只下跌了7%。目前房价状况是加州低于高点5%,佛罗里达比最高点低了21%，受外国投资者欢迎。赵彩娇女士认为，美国房市目前供不应求。

　　美国房子长期价格影响因素：家庭收入水平占43%，住房供应弹性占28%，总人口增长和工作机会的增长也在影响美国房价。目前美国房价处于相对比较低的价格，预期会继续上涨，而美国的商业地产已经慢慢开始往下走。美国自有房的拥有率从2006年一直在下降，主要是因为青年人不愿意买房，且贷款条件苛刻难以贷款。美国住房租金大多在1000多一个月，全国房屋空置率在6天左右，美国的房屋毛收益率中加州为4.8%，德克萨斯为8%，净收益率分别为2.8%、3%，。虽然美国历史上住房平局增值3.5%，但未来三年有望超过5%。