房地产金融环境首次告别“宽松区间”

　　上海房地产研究院11月23日发布了《2016年三季度金融环境与房地产研究》报告显示，2016年三季度，房地产业金融环境指数为0.58，保持在偏松区间，较二季度略有降低。从房地产内部金融环境来看，各项指标较二季度收紧。多种因素共同作用使得三季度房地产业金融环境指标相对二季度继续降低，并首次告别“宽松区间”。

　　地产金融环境指标继续回落

　　所谓房地产业金融环境指数，即从房地产业面临的外部和内部金融环境两个方面，选取9个最具代表性指标，对指标体系中各指标进行标准化处理后，和各指标权重相乘，即可得出当期房地产业金融环境指数。

　　研究院研究员赵慧峰表示，2015年以来央行推出的一系列宽松型货币政策使房地产业外部金融环境得到明显改善；大部分城市出台的去库存政策，大大增加了个人和机构的入市热情，加上创历史新高的人民币贷款投放，房企到位资金的改善，这些因素共同导致三季度之前时间段资金面的持续宽松，但是目前最宽松的二季度已经过去，三季度由于抑制泡沫需求，资金面首次转为偏松区间，指数步入下降通道，预计四季度房地产业金融环境指数将略有下降，但仍然保持在偏松区间内。

　　报告将房地产业金融环境指数和全国30个典型城市新建商品住宅成交量同比增幅数据进行对比。数据显示，自2012年开始，随着金融环境整体上趋于宽松，30个典型城市成交面积同比增幅也呈现由负转正的态势，而到了2013年末，随着金融环境趋于恶化，成交面积的同比增幅也逐渐步入负增长区间。2014年三季度开始，两曲线走势开始出现背离，主要原因是金融政策产生的结果传导更为迅速，当2014年下半年到2015年一季度金融开始偏紧时，而楼市刚开始进入一次新的复苏周期，仍然保持惯性上行。2015年二季度开始，金融环境开始改善，逐渐步入宽松区间，而楼市由于增长过猛，进入短期回调后再次上行。在经历过2016年上半年楼市疯狂和金融环境宽松后，三季度楼市成交量和金融环境延续了二季度收窄的趋势。随着房地产业金融环境指数在收窄，预计四季度典型城市新建商品住宅成交量同比增速会继续降低。

　　房企发债融资锐减

　　报告预计，随着房地产业金融环境指数不断下降，不过由于宽松的大环境下房价的增长具有惯性作用，预计四季度70城新建商品住宅价格同比增幅将变小。自2015年一季度房地产业金融环境不断宽松以来，这一轮房地产业金融环境最宽松的时候已经结束，接下来随着房地产业金融环境指数的不断收窄，70城新建商品住宅价格同比增幅预计在今年四季度或明年一季度见顶。

　　2016年，房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资刷新了历史纪录，中原地产研究中心统计数据显示：合计全年融资额度达到了11156亿，这也是历史首次突破1万亿的年份，同比同口径上涨幅度达到了25%。但从10月调控以后看，房企的债券融资难度明显加大。

　　10月单月融资684亿，而在11月融资到日前只有195.4亿，10-11月的融资额，相比8-9月下调了61%。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为：首先，从资金成本看，支持2016年房地产市场爆发的主要原因是房企的各种渠道低价格资金，债券是其中价格最低的资金来源，最近2个月发债难度加大，对房企来说将明显提高自己价格。其次，房企的资金压力加大，整体看，海外融资难度越来越大，一旦内地债券融资压力增加，对房企来说，将明显增加资金压力。

　　张大伟预计，从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金。