万科要“众筹建房” 房企依靠自持模式如何盈利

　　100%自持地块的盈利难题成为业界关注的热点。对于该地块的解决方案，北京万科发布的解决方案是众筹开发。

　　北京万科有关人士12月4日表示：自从拿地之后，我们也面临一些质疑，就是大家认为拿这块地“算不过账”来，企业无法实现自身的盈利。这便是大家最为关心的商业运营模式问题。我们的设想的办法是从传统的“开发销售模式”转变到“经营服务模式”，通过众筹破局，运营解题，政府/众筹企业/开发商协同联动，共同推动区域发展。

　　11月16日-17日，北京市首批“限房价、竞地价”试点地块现场竞价。按照规则，最终投报自持商品住房面积比例达到100%，有三块地转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

　　12月1日，北京市国土局官网显示，最终万科50亿夺得海淀区西北旺镇18号地，万科住总联合体59亿竞得海淀区西北旺镇19号地，中铁36.75亿竞得大兴黄村地块。这批100%自持商品房带给房地产业界极大困惑。不少专业人士以现有经验无法测算出房企依靠自持模式如何盈利。

　　万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖表示，“破题的题眼在于众筹。今年年初我参加了一个关于众筹的论坛，在会上分享了万科众筹的三个故事，一个是万科社区内的众筹咖啡屋，一个是社区服务里的众筹景观、教育资源，一个是通过装修众筹解决公共空间问题。那时我便想，住房开发建设能否众筹。众筹是必然改变生产制造的方式，将减少中间环节，能够极大降低成本，提供更便宜的房子。无心插柳，没想到到年底，我们有这样的好机会践行我们的众筹理念。”

　　据刘肖介绍，万科为这两个地块建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，同时又严格禁止分割为以户为单位份额，例如一个住房单元(20-30户)或是一整栋楼作为最小众筹份额。北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进；参与众筹的企业则在早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业，北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务。

　　北京万科表示，其选择众筹伙伴的标准有三点：(1)行业符合海淀区产业规划发展方向的要求，以信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的高精尖产业；(2)企业符合京津冀协同发展规划纲要中对北京市的功能定位布署，北京被定位为全国政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，非首都功能的产业和企业将迁出北京特定区域。(3)认同绿色和工业化理念。

　　万科称，他们将在众筹的基础上，打造一个高品质的客户定制化众筹社区。但这种开发建设模式也是对传统资金筹集和运营模式的颠覆与挑战，对北京市有关商品房市场的管理也提出了新的要求。