“老房子”价格低?未必 租金回报率更高

　　上周,有读者向本报记者咨询,北京新房太少,而且大部分在郊区,郊区房价经过2016年的补涨之后,价格已与市区相差不多。北京上世纪七八十年代的老旧小区是否值得购买?比如劲松、潘家园、团结湖地区的房源位置都很好。对此专家表示,老房子优劣势都很明显,适合在意交通和配套的人,从租金看回报率,“老房子”更具优势。

　　优劣势明显

　　伟业我爱我家集团提供的数据显示,成交的上世纪七八十年代二手房主要集中在朝阳区劲松、国展、团结湖,石景山区的阜南地区。

　　这些房源的优势是一般多建设在区域的繁华中心地带,具备完善的外部配套,购物、医疗、教育设施等一应俱全。在户型上,具备更大的套内面积,公摊少。

　　但劣势也很明显,首先是物业配套不完善。这些房源多为非封闭式小区,无专业物业管理,小区内部公共区域空间规划不够合理,公共活动区域较稀缺,多为低楼层楼房,没有配备电梯,并且不具备充足的停车位。

　　户型上,老式户型不太符合现代人群居住习惯。卧室面积大,无厅或厅小,并且由于建筑框架结构固定,设计户型装修改造困难大。

　　老房子租金回报率高

　　楼龄老,但房价不一定价格低。伟业我爱我家集团的数据显示,劲松、国展、安贞等区域上世纪70/80年代二手房的成交价高于90/00年代二手房的价格,主要是由于上世纪70/80年代二手房具备更佳的地理位置。而阜南、大望路、金顶街上世纪70/80年代二手房价格则低于90/00年代二手房的价格。

　　在投资回报率方面,伟业我爱我家集团数据显示,劲松、金顶街,阜南地区的上世纪70/80年代二手房租金高于90/00年代二手房。

　　从跨区域上相比,链家网上市值同样是290万元左右的房源,劲松农光东里43平方米的开间,租金每月3700元左右。通州北苑万达商圈50平方米的开间,月租金2800元。昌平沙河60平方米一室一厅,月租金2900元。

　　专家建议,对手中持有上世纪九十年代初房产且非自住的市民,不要急于抛售。九十年代初的房产,当初购置价格都低,租售比相当高,因此回报收益率也很高。

　　贷款受限

　　伟业我爱我家集团认为,楼龄老的房子更难批贷,贷款额限制更大、并且贷款年限更短。一般情况下,房屋的贷款年限是30年,老房子贷款年限=30年-房子房龄,一般贷款年限可浮动5-10年。链家网内容中心专家曾胜男分析称,贷款时,房龄是看评估公司的评估年限,评估年限首先看房本的建成年代,如果房本没有体现,评估公司会根据之前的记载和周边相似楼进行年代的评估。

　　银行在考虑房屋的折旧及预估风险外,对于楼龄较老的小区会限制贷款总额和贷款年限,因此如果购买上世纪七八十年代二手房需要准备更充裕的首付款和更高的月供证明。