2016年亏损逾7亿 中国农产品交易(00149)和中信资产在下一盘很大的棋?

　　近日，一家连亏两年的中国农产品交易集团（00149）公布了2016年业绩。毫无惊喜的是，这家农贸市场物业管理集团仍然未能实现盈利，并且亏损较2015年进一步扩大至7.41亿港元（单位下同）。

　　作为一家物业管理、销售的集团居然能在一年内亏损逾7亿，简直令投资者“没眼看”。据智通财经了解，中国农产品交易集团这一次的亏损主要与其投资物业公平值变动有关。同时该集团又将物业公平值的亏损“甩锅”给商业物业环境变动。但相关数据显示，2016年商业物业整体市场表现还算良性，价格上未现较大跌幅。

　　值得关注的是，在2016年底，中国农产品交易集团与以中信资产管理为首的卖方订立了一份协议。交易完成后，该集团的控股股东将易主为中信资产管理。

　　突如其来的巨额亏损和中信资产管理的入主，这背后或许是一盘很大的棋。

　　收入向上利润向下巨亏7.41亿

　　智通财经获得的资料显示，2016年，中国农产品交易集团的公司拥有人应占亏损约7.41亿，较2015年增长51.5%。造成其净利润亏损的主要原因是投资物业公平值变动、减值以及高额的融资成本。

　　事实上，与上一年年相比，该集团2016年的收入是可观的——6.03亿，同比增长65%。其中增幅最大的业务为农贸市场物业销售，实现2.78亿的收入，较2015年同期增长12.9倍，也成为给中国农产品交易集团贡献最多收益的业务。据该集团透露，农贸市场物业销售额能一跃而起，是因为广西玉林宏进农副产品交易市场及钦州宏进农副产品交易市场的物业销售得到确认。

　　因为营收有所增长，2016年中国农产品交易集团主营业务的经营溢利已经扭亏为盈，约为3658.3万。

　　然而，大幅向上的营收都没能让中国农产品交易集团止住亏损的脚步。在造成其亏损的诸多原因中，投资物业公平值变动要背大部分的锅。2016年，中国农产品交易集团的投资物业公平值亏损为5.94亿，同比增长16.89倍。

　　“主要由于中国商业物业市场快速变动及整体市场营商环境专业化所致”，对于这一前所未有的巨额亏损，中国农产品交易集团仅是在公告中以这样一句话轻描淡写地解释道。

　　智通财经查阅中国农产品交易集团的业绩公告获悉，高达5.94亿的物业公平值亏损是出在农贸市场经营的分部，而并非物业销售分部。从这方面来看，物业公平值亏损或与农贸市场用于出租的投资物业相关。

　　连亏三年“劣迹斑斑”

　　中国农产品交易集团究竟是一家怎样的企业，拥有怎样的物业资产竟遭遇如此高的减值？

　　据该集团的官网介绍，中国农产品交易集团主要从事农贸市场的投资、开发、建设、经营及管理。该集团旗下的农产品交易市场项目共有10个，分别位于武汉、玉林、洛阳、徐州等城市。其中不乏地理位置有利、占地面积在20万平方米以上的农贸市场，如武汉白沙洲农副产品交易市场、玉林宏进农副产品交易市场、洛阳宏进农副产品交易市场等。

　　因近年来农贸市场相关的商业物业市场受生鲜电商冲击较大，整体环境较不景气。中国农产品交易集团也从2014年开始就处于“入不敷出”窘境。2013年-2015年，该集团的收入分别为4.09亿、2.98亿及3.65亿。2013年，中国农产品交易集团还能实现1.55亿的盈利，2014-2015年其分别亏损了3.4亿和4.89亿。

　　同时，这几年为了继续增加资产及土地储备，中国农产品交易集团已经是负债累累。2016年，该集团的流动负债为20.5亿，资产负债率达83.9%。2014年至2016年，其每年需要支付的融资成本分别为2.32亿、2.68亿、2.69亿，分别占其同期营收的77.8%、73.4%、44.6%。

　　另外该集团旗下的武汉白沙洲农贸市场的所有权还存在纠纷，相关案件仍在审理。

　　但是最饱受投资者诟病的是，中国农产品交易集团自上市以来数次合股供股，疑似“老千股”的行为。智通财经从同花顺的数据获悉，仅2010年以来，该集团供股、配股、合股等行为就有17次。其股价也是一路向下，跌成仙股。截至2月23日收盘，该股报收于0.5元，无涨跌。

　　减值或是为注入新资产做准备

　　商业物业环境真的不景气至中国农产品交易集团的物业出现如此大幅减值？国家统计局数据显示，2016年全国商业地产开发投资2.24亿元，同比上涨7.5%，涨幅比2015年扩大3.3%。这也高于同期住宅投资6.4%的涨幅。销售方面，去年商业地产销售面积1.46亿平方米，同比上涨20.3%，增幅比2015年扩大15.3%。

　　此外，2016年商业营业用房销售额增长率呈稳步上升趋势，办公楼销售增速虽有所下降，但从3月份开始已经超过商品住宅销售额。可见商业地产整体市场销售正在回暖，仍有上升空间。

　　另有相关研究数据显示，像武汉等二三线城市的商铺租金涨幅在近5年内已超过一线城市。并且据智通财经了解，2017年以来，仍有不少农贸市场在上调租金。如广西南宁的农贸市场在1月时曾对外公告将摊位租金上调70%。

　　虽然2016年商业物业市场库存有所增加，但销售规模有所扩大，整体市场情况表现还算良性。与市场环境相比，中国农产品交易集团的这笔物业公平值亏损显得有些过度计提，这究竟是怎么回事？

　　要解释这一疑问，或许要从中国农产品交易集团2016年底的一笔交易说起。2016年12月4日，中国农产品交易集团发布公告称，其与由中信资产管理等公司组成的卖方订立买卖协议，以逾31.16亿元收购中安信邦资产管理有限公司。

　　中安信邦资产管理有限公司主要为小企业和个人提供典当业务。截至2016年12月4日，中安信邦资产管理有限公司在国内15个省市拥有25家当铺，并已取得相关业务经营的所有必要执照和许可证，包括典当业务经营执照及特种行业执照

　　公告透露，中国农产品交易集团将通过按每股发行价1.35元配发约23亿股新股进行支付。这一股价较协议签订前最后一个交易日的收市价溢价约5.47%。

　　交易完成后，中信资产管理及其一致行动人士将成为中国农产品交易集团的最大股东及控股股东，持股比例达38.65%。因中国农产品交易集团曾在2016年10月19日发行过另一笔可换股票据，若该笔可换股票据悉数行使换股权后，中信资产及其一致行动人士的持股比例将降至28.66%，仍为中国农产品交易集团的大股东。

　　有分析人士认为，中国农产品交易集团2016年业绩上的物业公平值亏损或与新资产注入有关。在近年来业绩亏损的情况下，为了让之后的业绩更加好看，在新资产注入之前，公司会对旧资产做出适当的减值。这样一来或许可以解释为什么中国农产品交易集团的物业公平值会出现大幅亏损。

　　虽然中国农产品交易集团过去的业绩和融资手段的均不尽人意，但是此番中信资产管理通过“借壳”的方式，将旗下典当业务资产注入，无疑会给中国农产品交易集团的未来发展带来一定想象空间。相关金融业务的加入也将改变该集团过去重资产低毛利的业务模式，并且也不排除后续资产继续注入的可能。这一系列资本运作之后，中国农产品交易集团或许能回归正途。