最近很多业主反馈，为了卖房子真是费尽心机，有的甚至亲自去做中介卖房，有的都要把自己做成房产博主了，在小红书上亲自挂盘的也是比比皆是，当然也有业主被折腾得快想躺平了，到底大降价卖房还是留着收租？
近期深圳楼市形势非常严峻，无论是房价还是租金都表现惨淡，让人不得不重新审视这一市场。在过去的漫长岁月里，许多人选择掩耳盗铃，逃避着面对真实情况，但如今一个新的时代正在开启，迫使人们不得不正视眼前的现实。
今年以来房企纷纷爆出危机，连金融业也深受牵连，人们都感受到了市场的冷淡。2024年被认为是深圳楼市最严峻的考验，即便政府出台了许多救市政策，市场的销售行情依然十分惨淡，让人不禁担忧未来的走势。
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深圳租售比远低于存款利率
深圳房子的租售比近年来表现十分惨淡，仅为1-1.2%，这与香港等地相比显得相形见绌。而在香港，存款利率竟高达6%，甚至连美元存款的利率也高达5%，远超过深圳房产的租金收益率。
在这样的背景下，深圳楼市面临着巨大的挑战和压力。如果房价持续不涨甚至继续下跌，除了自住之外，短期内很难看到大部分商品房的投资价值。与此同时，一些幻想也在逐渐幻灭，房住不炒、居者有其屋的理念或许将成为未来的主流。
总的来说，深圳楼市正经历着重大的变革，而人们也需要适应这种变化。未来，高租金收益率的房产可能会成为抢手货，而那些被自媒体过度吹捧的思维定势也需要重新审视和调整了。
租售比到底重不重要？
租售比是评估房地产市场健康程度的重要指标之一，它反映了购房投资的回报率和租金市场的活跃程度。通过对中国主要城市的租售比进行分析，可以揭示各城市房地产市场的特点和健康状况。
租售比是什么意思呢？
租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1:250以内。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100个月至250个月（大约相当10-20年）内能收回房款，买房就是划算的。
一般来说，租售比越高，说明租金相对较高，房产投资回报率也较高，这通常意味着房地产市场更加活跃。相反，租售比较低则可能表明房地产市场存在泡沫或者租房市场不活跃。
北上广深等一线城市租售比普遍较低，房价高企，租金相对较低，导致租售比偏低。这主要是因为这些城市的房价长期上涨，使得购房成本较高，相对而言租金回报率较低。这可能意味着房地产市场存在投资炒作的因素，且租赁市场相对不活跃。
根据我们平台录得的数据，以华丰前海湾80多平的房子为例，租售比是7400/711000，约1%。这个回报率连一年期的银行存款都跑不赢。
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深圳租息比约1:3
租息比是房屋的租金和贷款利息之比是一个重要的指标，它反映了房产投资的收益率与负担之间的平衡。这一比率可以帮助投资者评估他们在购房过程中所面临的财务压力，并决定是否值得将资金投入到房地产市场。
首先，让我们看一下深圳房屋租金的情况。近年来，随着深圳房价的持续上涨，租金水平也相应上涨，但涨幅并不尽如人意。与此同时，深圳的租售比却相对较低，通常在1-1.2%左右，这意味着以房产出租为目的的投资者所能获得的回报相对较低。
而对于贷款利息来说，它反映了购房者在贷款过程中需要支付的成本。在中国，房贷利率通常是根据央行的基准利率确定的，再加上银行的浮动利率。尽管近年来央行逐步放松了货币政策，但房贷利率仍然相对较高，特别是对于购买二套房或投资性贷款来说，利率可能更高。
因此，将深圳房屋的租金与贷款利息进行比较，可以帮助投资者评估他们的投资回报率是否能够覆盖贷款利息。如果租金收益率无法覆盖贷款利息，那么购房者可能会面临现金流的困境，特别是在房价不再上涨或甚至下跌的情况下。
租金与贷款利息比可以提供有价值的参考，帮助大家做出理性的投资决策。一般这个比例是1的时候，会认为是房屋的合理价格范围，如果是自住房，就可以考虑买入了。比如现在银行贷款利率是3.85%，对应合理的租售比应该是3.85%左右。
据@深圳商报消息，央行的最新数据显示，3月份新发企业贷款加权平均利率为3.75%，比上月低1个基点，比上年同期低22个基点；新发个人住房贷款利率为3.71%，比上月低15个基点，比上年同期低46个基点，均处于历史低位。
目前5年期以上LPR报价为3.95%。
这意味着有记录以来，个人住房贷款加权平均利率首次低于企业贷款加权平均利率。
如果租息比大幅小于1的时候，说明房屋作为金融资产所能带来现金流的能力是大幅度跑输无风险收益的（十年期国债收益率一般认为是无风险收益）。比如过去几年杭州、深圳等地的房产，就是说买房不如存银行。一般来讲，租息比1：1是比较健康的。但目前深圳房子租息比大约为1：3左右。
所以出租这条路肯定是不靠谱的。
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房子还具有保值功能吗？
过去大家购买大城市的房产主要是出于对通胀的抵御和对资产保值的考虑，因为房产被认为是一种相对稳定的投资工具，通常随着时间的推移而增值。然而，对于今后房产是否仍然具有保值功能，需要从多个方面进行分析：
1、宏观经济环境：房地产市场的表现与整体经济状况密切相关。如果经济处于增长阶段，需求增加可能会推动房产价格上涨，从而保值。但如果经济增长放缓或衰退，房产市场可能会受到影响，导致房价下跌，保值功能减弱。很明显，当下是出于经济下行期。
2、政策影响：政府的房地产政策对市场有着重要影响。
例如政策性优惠住房（人才房、安居房）不断投入市场，学位与住房逐渐脱钩等可能会改变人们对于购房的态度，影响房产市场供需关系。
据了解，深圳今年将建设筹集保障房10万套（间），虽然人才房和安居房不再加建，但是据公开资料整理，2024年可能入市人才房项目约23个，约15536套；安居房项目约24个，12825套。目前能转红本的可售型保障房共约28361套。
而深圳商品房中，新房加上存量房+挂牌二手房大约有19.6万套。
其实，可售型保障房对商品房的影响并没有大家想的那么大。
3、供需关系：房地产市场的供求关系也是决定房产保值功能的重要因素。如果供应过剩，房价可能下跌，保值功能减弱。而如果需求持续增加，尤其是由于人口增长、城市化进程等因素带来的需求增加，房价可能会保持稳定或上涨，保值功能则较强。目前深圳由于是大城市的原因，对周边城市有虹吸效应，人口下降还不是大问题。
目前深圳官方还没有公布人口数，但是根据2024年深圳市迎春茶话会上数据显示，2023年的社区登记总人口数据达到2163.77万，增长率达到9.79% 。2023年，深圳人口暴增了近200万，并已超过历史最高峰。
但确实二手房市场已经供应过剩。不少投资客降价抛售房产导致房价进一步下跌。
4、投资理念转变：随着人们投资理念的转变，可能也会影响房产的保值功能。例如，随着金融市场的发展，人们可能更倾向于将资金投资于股票、债券等金融资产，甚至直接存银行定期而不是买房。这种投资偏好的变化可能会影响房产市场的表现。
▲2019年黄金大涨
▲十年期国债收益率目前为2.29%
这几天很多人都在鼓吹小阳春热度起来了，确实从中介协会出的数据来看，根据深房中协统计，2024年3月全市二手房录得5,196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业荣枯线标准。
而这里面大部分的房产都是业主主动降价才卖出去的。现在的市场不降价，还想卖房子，根本就不可能，把思路打开，现在卖房子不是贵贱的问题，而是有没有人买的问题。
退一步来讲，你卖得便宜，置换它也便宜。并且明确告诉你们，今年楼市小阳春即使销量起来，也是近十年最弱的一次，并且时间持续也不会特别长。
去年小阳春从2月份启动到5月份才结束，然而今年从三月份第二周才开始启动，估计很难持续到四月底，所以手里面持有多套非优质资产的，抓紧窗口期赶紧优化资产，过了这个村就没这个店了。
小阳春相对来说比其他时间段好卖房，虽然价格可能不理想，但是对比到你置换标的物的价格，以及未来趋势，还是划算的。
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