文/谢逸枫
2017年1月18日全球领先的研究中国高净值人群的权威机构胡润研究院与万国置地第一次联合发布《2017中国高净值客户海外置业展望》报告，并且首次推出两个指数：“2017全球房价指数”和“2017海外置业投资回报指数”。同时，剖析了中国高净值人群海外置业的特征，阐述了主要国家房地产市场回顾与展望。2016年没有做全球资产配置的话，如温哥华，你的人民币相当于贬值了36.8%，但如果你是合肥、厦门或南京人，当地房价涨幅更快，那就无所谓了。
全球房价指数显示，全球房价年度涨幅前十名均是中国大陆城市，合肥、厦门、南京排名前三。第11名是温哥华。不可思议，全球十大房价涨幅最大的城市都在中国，第11位的温哥华也是中国人炒出来的。前50名城市共来自17个国家，其中中国最多，有19个城市进入前50，其次是美国6个、加拿大4个、德国、新西兰和英国各3个，澳大利亚2个，爱尔兰、韩国、荷兰、南非、挪威、瑞典、泰国、土耳其、匈牙利和印度各1个。
2017全球房价指数显示，全球房价年度涨幅前十名均是中国大陆城市，合肥、厦门、南京排名前三。第11名是温哥华。不可思议，全球十大房价涨幅最大的城市都在中国，第11位的温哥华也是中国人炒出来的。前50名城市共来自17个国家，其中中国最多，有19个城市进入前50，其次是美国6个，加拿大4个，德国、新西兰和英国各3个，澳大利亚2个，爱尔兰、韩国、荷兰、南非、挪威、瑞典、泰国、土耳其、匈牙利和印度各1个。
中国人在海外置业的“业绩”：加拿大的温哥华、新西兰的奥克兰和惠灵顿、澳大利亚的悉尼和墨尔本、日本的北海道，主要是中国人拉动的房价。前50名投资回报率最高的城市共来自17个国家，其中美国最多，有16个城市进入前50，其次是澳大利亚、加拿大和英国各有4个，德国和日本各有3个，韩国、泰国、西班牙、新西兰和中国各有2个，爱尔兰、法国、荷兰、马来西亚、瑞士和新加坡各有1个。
海外置业投资回报指数”是当地的房价年涨幅+租金收益率+当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。例如，温哥华房价年涨幅25.5%，租金收益率4.6%，汇率涨幅6.7%，三项相加得投资回报率36.8%；奥克兰房价年涨幅16.6%，租金收益率3.1%，汇率涨幅12.8%，三项相加得投资回报率32.5%。伦敦房价年涨幅10.9%，租金收益率3%，而汇率跌了11.9%，三项相加得投资回报率才2%。
加拿大的温哥华、新西兰的奥克兰和惠灵顿、澳大利亚的悉尼和墨尔本、日本的北海道，主要是中国人拉动的房价。前50名投资回报率最高的城市共来自17个国家，其中美国最多，有16个城市进入前50，其次是澳大利亚、加拿大和英国各有4个，德国和日各有3个，韩国、泰国、西班牙、新西兰和中国各有2个，爱尔兰、法国、荷兰、马来西亚、瑞士和新加坡各有1个。
那么，喜欢在海外买房的都是什么人呢？截止2016年5月，中国大陆地区总资产千万以上的高净值人群数量约134万，比2015年增加13万人，增长率达到10.7%。总资产亿万以上的超高净值人群人数约8.9万，比2015年增加1.1万人，增长率高达14.1%。此外，他们当中的“炒房者”人数较2015年相比均有了明显的上升。值得一提的是，广东省取代北京成为2016年千万总资产人群数量最多且增幅最高的省份，其千万总资产人群数量达到24万人，增幅为17.7%。其中重要的原因是得益于深圳的房价在近年涨势迅猛而造成的。
有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2.3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。从购置房产类型来看，公寓和别墅以明显的优势成为高净值人群购置最多的海外房产类型。商业型地产因受投资门槛、政策风险、投资回报波动大以及投资者对当地的经济环境不熟悉等原因的影响，在海外置业房产类型所占比例较低。
那么多的土豪，他们为什么要到海外去置业？中国高净值人群海外置业驱动因素。“分散风险”是中国高净值人群购置全球房产的最主要原因。2016年第三季度全国GDP增速为6.7%，加之最近人民币汇率的低迷不振，更多高净值人群开始放眼于全球，并寄希望于通过海外资产配置的方式来实现自身的资产保值。近几年来，国人送子女出国留学的比例逐年增长，并呈现低龄化的趋势，因此子女海外教育也成为高净值人群进行海外置业的一个重要驱动因素。
高净值人群在海外置业的区域选择上，“学区房”置业以52%高居首位。当然，中国人到海外置业也会遇到一些挑战。即使这样，还是阻止不了中国土豪们海外置业的脚步，他们还是在不停“买买买”。不过，这钱可不能乱投，必须要知道在哪里投资能获得更多的收益。哪些国家最具投资潜力？美国、英国和加拿大是最适合中国高净值人群投资移民的国家，其次是澳大利亚和新加坡。
伦敦投资回报率才2%。英国是被低估了，在最适合中国高净值人群投资移民的国家中，英国排第二，未来英国的投资机会还在。美国西部则是目前中国高净值人群最喜欢的移民和海外置业目的地，特别是洛杉矶、旧金山和西雅图，其中西雅图连续两年上升，超过纽约进入前三。