一说到众筹，顾名思义，即向众人筹集资金。近几年伴随着互联网金融的热潮逐渐被大众所知悉并受到追捧。众筹进入一个全新发展时期的标志性事件是2008年Indiegogo，特别是2009年KickStarter这两家产品型众筹平台相继上线。从那以后，世界各地的众筹平台大量涌现，众筹规模也飞速增长。美国众筹咨询公司Mssolution发布的“2015 Crowdfunding Industry Report”数据显示，2015年全球众筹行业融资额较14年几乎翻了一倍，快速成长到344亿美元。目前，众筹模式多种多样，在广义上可以分为四种类型：捐赠型、奖励回馈型、股权型和债权型。其中，债权型众筹就是P2P借贷。以上几种模式小编在此文不再赘述，而是把目光聚焦在2012年美国出现的房产众筹这一细分子行业上。
房产众筹平台的出现颠覆了人们关于不动产投资的传统理念，通过线上平台直接将待融资的地产项目与成百上千的投资者联系在一起，降低了投资门槛，实现了彻底的去中介化，使得不动产投资变得更“亲民”、更“透明”、也更高效。
融资工具上，房产众筹平台的融资工具多样化，包括股权（优先股、合资股权）和债权（优先债务贷款、夹层资本融资以及次级债）以及它们的组合形式等。大多数平台视项目情况允许筹款方选用不同的融资工具，部分平台开始发行房地产投资信托（REITs），来促进投融资需求的对接。
相比于美国传统房地产金融产品，房地产众筹这种线上投融资平台的优势如下:
1. 降低了中小投资者在商业地产的投资门槛和费率
非上市房地产投资基金（non-listed REIT）过年五年的发展蕴藏着巨大的增长潜力。但是该类投资前端费用为每个投资的15%~20%，散户投资者想在房地产投资分一杯羹的话可谓十分困难。房产众筹平台的出现将使得成本降低。
2. 为中小商业地产市场提供了多样化的资金来源
传统的机构贷款服务商很难渗透到小型商业地产。相比于银行贷款和私募股权基金等，房地产众筹平台的出现为中小商业地产市场提供了多元化的资金来源。
3. 美国未来房地产市场资金需求将不断增加，房产众筹平台为市场发展提供了有力支持
根据美国联邦存款保险公司报告显示，商用和住宅项目贷款最近有恢复迹象，而即将到期的商业地产贷款越来越多，需要更多新的资金来源。再融资需求将驱使更多业主们寻求重新资本化或直接出售资产，这意味着新的投资机会。
表1：美国三大房地产众筹平台比较
案例1
发行eREIT的房地产众筹平台Fundrise
Fundrise成立于2012年，是一个商业地产众筹平台，也是最早将“众筹”概念引入不动产投资领域的公司之一，获投规模为4,010万美元。该平台最低投资门槛为1000美元，面向合格投资人和非合格投资人，其中非合格投资人的此类投资不得超过其年收入或总资产的10%。上线初期，Fundrise通过发行“项目收益票据”（Project Payment Dependent Notes）进行募资。Fundrise在2015年下半年已经停发“项目收益票据”，转为发行eREIT。Fundrise eREIT实质上是通过互联网发行的非上市REITs（房地产投资信托基金）。
相比于项目收益票据用房产作担保或者抵押，Fundrise eREIT最大区别在于Fundrise自建了以房产为基础资产的投资组合，对多个资产进行了结构化设计。Fundrise已经发行了两只eREIT产品：Income eREIT和Growth eREIT。遵照JOBS法案Regulation A+法案，Fundrise 房地产投资信托基金发行规模最高可达5000万美元，每股面值10美元，投资门槛最低100股，按季付股息。其中，Income eREIT主要投资于价值稳定或增值阶段的多种投资组合，由优先债权和优先股权构成，而Growth eREIT，构建了一个的波动性更大，收益率也更高的投资组合，以合营企业股权为主。
图1：Fundrise房地产投资信托基金结构
资料来源: Fundrise Real Estate Investment Trust发行说明书
案例2
仅面向合格投资人的房地产众筹平台RealtyShares
RealtyShares是一家位于美国旧金山的线上房地产众筹平台，为房地产投资公司和投资者搭建了便捷的投融资渠道。RealtyShares以商业地产和住宅地产为投资标的，仅面向合格投资者，最低投资金额为5,000美元。截至2016年5月，RealtyShares共完成超过330单交易，每单交易平均融资23万美元，涉及超过2,000个房地产；平台总交易额超过2亿美元；提交项目申请的筹资人数超过1,200位；平台吸引超过20,000合格投资人；通过117个投资项目，投资人获得2,758.05万美元收益。RealtyShares成立以来获得6轮投资，累计融资额达6,570万美元。
RealtyShares平台上的投资者都必须是合格投资者。30天的冷却期可以让投资人加深对项目的了解再做决定，保护投资者利益。和Fundrise相比，RealtyShares一个很大特点是，投资者可以自己选择投资的单个房产，而且不用和这些房产的管理打交道。投资方式也比较多样化，从房产类型来看，分为住宅地产和商业地产交易；从投资产品来看，有债权型的收益支持票据，股权型的优先级股份等等。
图2：借款方收益支持票据项目结构（Borrower Payment Dependent Notes）
案例3
发行单一房产投资项目和REIT的房地产众筹平台
Realty Mogul成立于2013年3月，获投规模已达4505万美元。Realty Mogul专注于为房地产项目公司提供额度为100万至500万美元的融资（涵盖夹层贷款过桥贷款，和合资企业股权、优先股），平台上的投资者可以对单个房产项目进行投资，也可以投资于房地产投资信托基金（MogulREIT）。目前，单个房产项目的投资仅对合格投资者开放。MogulREIT是一种新的模式，于2016年8月推出了第一期，募集总规模5000万美元（根据JOBS法案Regulation A+发行），投资门槛为2500美元，对非合格投资者开放。投资者可以浏览所有经审查的商业房地产投资机会，确定意向后在线投资，通过用户界面对投资进展进行实时追踪。
目前，平台拥有来自美国50个州8万多名合格投资者，累计为350处产权项目融资2.2亿美金，这也是首个超过2亿里程碑的房地产投资的平台。
图3：RealtyMogul 项目投资类型
图4：MogulREIT 基金结构
号外！！！本文案例节选自清华大学五道口金融学院互联网金融实验室和阳光互联网金融创新与研究中心的研究团队编写的《全球互联网金融商业模式报告（第二版）》。据小编独家消息，报告正式纸质版预计将于2月底上架发售，敬请期待！
作者：张琳蔚 未央研究
来源：未央网
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