投资要点
三四线城市或好于预期，为2017年投资及销售提供支撑。近期市场普遍关心三四线市场情况，2016年扣除40个大中城市的三四线占到全国地产投资的44.9%、销售面积的59.5%。基于以下理由，我们判断短期三四线城市楼市或好于预期，有望为2017年全国投资、开工、销售提供支撑。但中长期来看，大部分三四线楼市由于缺乏持续人口净流入和产业支撑，叠加存量二手房较多，并不具备房价大幅上涨的基础。
库存：三四线或已大幅改善。从库存来看，市场担忧的三四线库存主要为存量土地储备和在建未售面积（包括停工项目）。从存量土地来看，2016年三四城市新开工同比仅增5.5%，远低于全国（8.1%）和40个大中城市（12.1%），差距远大于2013-2015年平均水平。在销售高增长叠加政策利好背景下，三四线城市新开工增速有限，或意味着经历持续去库存及土地成交下滑，当前三四线实际存量土地已大幅下降。从施工面积来看，2016年三四线城市施工面积同比仅增长3.2%，与全国（3.2%）和40个大中城市（3.1%）基本一致，意味着停工复工的“烂尾”项目亦未有明显增长。
去化：三四线甚至略好于全国。我们以（2012-2016累计开工减去累计销售）/2016年销售衡量库存去化，计算得出三四线过去五年累计开工未销售面积为14亿平米，对应去化年数仅1.46年，甚至略低于全国及40个大中城市和全国。
购买力：三四线收入房价比更高。从购买力来看，2016年三四线房价均价为4897元/平米，人均可支配收入为3万/年（2015年），2015年三四线人均可支配收入与房价比为6.4，远大于全国（4.7）和40个大中城市（3.9）。相比于近年三四线波澜不惊的房价，农民工等人力成本快速上升，我们认为无论是对于当地工薪阶层或返乡置业的农民工及一二线白领，购买力并不存在问题。
购买意愿：多因素致三四线需求延续。相比一二线楼市主要由供给决定，三四线市场主要由需求决定。从购买意愿来看，2015年以来，从北上深到2016年上半年的二线“四小龙”、下半年的成都重庆等地，全国核心一二线城市迎来新一轮大幅上涨。站在目前时点，核心一二线短期涨幅过快叠加政策调控，在股市疲软、外汇管制、投资渠道有限资产配置慌的背景下，考虑到M2较快增速，三四线房产配置吸引力正逐步提升。与此同时，得益于中央加快三四线去化库存的政策方针，大部分三四线城市均存在着购房补贴、契税减免等购房优惠政策，利于促进三四线需求加快释放。
一、三四线城市为2017年投资销售提供支撑
三四线城市或为2017年投资及销售提供支撑。近期市场普遍关心三四线市场情况，2016年扣除40个大中城市的三四线占到全国地产投资的44.9%、销售面积的59.5%，我们判断三四线城市楼市或好于预期，有望为2017年全国投资、开工、销售提供支撑。
二、库存：三四线或已大幅改善
从库存来看，三四线库存主要为存量土地储备和在建未售面积（包括停工项目）。
从存量土地来看，2016年三四城市新开工同比仅增5.5%，远低于全国（8.1%）和40个大中城市（12.1%），差距远大于2013-2015年平均水平。在销售高增长叠加政策利好背景下，三四线城市新开工增速有限，或意味着经历持续去库存及土地成交下滑，当前三四线实际存量土地已大幅下降。
从施工面积来看，2016年三四线城市施工面积同比仅增长3.2%，与全国（3.2%）和40个大中城市（3.1%）基本一致，意味着停工复工的“烂尾”项目亦未有明显增长。
三、去化：三四线甚至略好于全国
我们以（2012-2016累计开工减去累计销售）/2016年销售衡量库存去化，计算得出三四线过去五年累计开工未销售面积为14亿平米，对应去化年数仅1.46年，甚至略低于全国及40个大中城市和全国。
四、购买力：三四线收入房价比更高
从购买力来看，2016年三四线房价均价为4897元/平米，人均可支配收入为3万/年（2015年），2015年三四线人均可支配收入与房价比为6.4，远大于全国（4.7）和40个大中城市（3.9）。相比于近年三四线波澜不惊的房价，农民工等人力成本快速上升，我们认为无论是对于当地工薪阶层或返乡置业的农民工及一二线白领，购买力并不存在问题。
五、购买意愿：多因素致三四线需求延续
相比一二线楼市主要由供给决定，三四线市场主要由需求决定。从购买意愿来看，2015年以来，从北上深到2016年上半年的二线“四小龙”、下半年的成都重庆等地，全国核心一二线城市迎来新一轮大幅上涨。站在目前时点，核心一二线短期涨幅过快叠加政策调控，在股市疲软、外汇管制、投资渠道有限资产配置慌的背景下，考虑到M2较快增速，三四线房产配置吸引力正逐步提升。与此同时，得益于中央加快三四线去化库存的政策方针，大部分三四线城市均存在着购房补贴、契税减免等购房优惠政策。
六、风险提示
基本面大幅恶化风险。
平安证券综合研究所
杨 侃 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN
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