房产税PK囤房保值+囤房养老
——房产税将会大幅推高租房成本
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新教授
（中国养老金融50人论坛核心成员）
近日传闻：全国人大财经委副主任委员尹中卿接受记者采访时认为：房产税将择机推出，而且房产税能降房价。尹中卿对记者表示，房地产税有两大功能：第一个就是降低房价、压低房价，抑制住房投资性需求，特别是投机性需求。第二个就是健全地方主体税种，增加地方政府财政收入。
你认同这样的观点吗？你同意这样的看法吗？理由呢？
很显然，如果我们不了解中国人炒房囤房的原因，或者不了解中国房价只涨不跌的原因，那么，房产税能降房价的说法，就是缺乏依据的，甚至是错误的。
正如我在上一篇文章中所讲的：中国房价涨跌，只看M2增速的高低，而不会在意加息、限购或限贷，也不会在意开征房产税。实际上，中国房价涨跌只是一种货币现象，在GDP从10%以上降至6.5%左左时，如果M2增速仍保持在13%左右，那么，中国房价仍将是“只涨不跌”的大趋势，而且老百姓“囤房保值”、“囤房养老”的投资理念就不会轻易改变。
道理很简单，中国房价是央行“大水漫灌”的结果，经过货币大水的浸泡，房价必定随M2存量“水涨船高”。相反，如果M2增长速度随GDP回落，并能将M2增速降至10%以下，并维持下去，则房价必然低头，而且囤房保值、囤房养老的功能就会弱化，房价就会因供求关系而回归。M2是房价低头的唯一动能。从这一意义讲，其他因素对中国房价的大方向、大趋势不会产生明显的影响，包括单纯开征房产税。
美国人为什么不炒房、不囤房？税制只是其中一个因素。然而，美国税制对炒房、囤房行为却具有十分有效的约束作用。因为美国不仅设立了房地产税（不动产税），更设置了房产类资本利得税，尤其是还开征了遗产税、财产赠与税。这是一套完整的“富人税”制度，在美国囤房，实际上就是为国家税收作贡献。
经常有人讲，美国人吃的便宜、穿的廉价、行的便利，但在“吃穿住行医”中，它的“住”和“医”的成本极高，因为美国人的“直接税”负担很重。何为直接税？不可转嫁的税负，比方，个人所得税、资本利得税、财产赠与税、遗产税等。这也是美国税制的主要特点之一：重个人税，轻企业税。
此外，在美国，只有65岁以上的老人，才有资格享受社会医疗保险给付；而65岁以下的人群医疗支付，则只能依靠雇主提供的团体健康保险，或是个人购买的商业健康保险。因此，房、医、税成为美国人生活与工作的三座大山（最高成本）。
其实，中国富人移民美国，主要是通过给美国政府“补税”的方式，换取美国政府“赠予”的社会福利。这或许也是一种等价交换。当然，如果是65岁以上的穷人移民美国，则可以享受美国穷人的低保（SSI）和医疗救助（Medicaid），还有食品券、老年公寓。
话说回来，美国人“住”的成本高，不仅指房价高、房租贵，而且房子的持有成本更高，因为美国劳工成本贵，对于“积木结构”的房子而言，最大的持有成本可能是三、五年一小修，八年、十年一大修，还有房前屋后的环境维护、物业管理，以及每年缴纳的房地产税，都需要不菲的持房成本，因此，美国人不囤房，也不炒房，也有这方面的原因。
从美国房产税征缴方法来看，其课税对象是房地产总价值（=地产价值+房产价值），每年征缴一次。在每年征缴房地产税时，地税局都必须对该房屋的地价和房价进行重新评估。美国地价与房价一般变动规律是：地价总体上是上涨的，但房价却因折旧而下降。
反观中国税制，我们是社会主义国家，个人轻税负是社会主义优越性的体现，因此，中国税制的主要特点之一：重企业税，轻个人税。在中国，个人税种只有个人所得税，我们没有开征股票类、房产类资本利得税，也没有开征房产税，更没有开征遗产税、财产赠与税，因此，我们试图通过开征单一的房产税来打压房价的想法，是不切实际的，也是不管用的。
道理很简单，房产税属于间接税，它可以转嫁给实际消费者，即租客。在中国，如果开征房产税，则一定会推高租房成本或房租水平，这将使大批以租房为主的人群遭受更大的购房压力，最后可能形成“租房不如买房”的政策效果。因此，在中国开征房产税的结果，可能不是打压房价，而是加剧囤房行为，进而继续推升房价和房租。
由此可见，如果我们只是单纯地开征房产税，而不再设置房产类资本利得税（当然，也可并入个人所得税征缴）、财产赠与税、遗产税，则无济于事，人们照常会炒房、囤房，房价照常会刚性上涨。因为保持13%左右高增长M2，仍会助推房价“水涨船高”。
众所周知，20世纪80年代，中国富人的标杆就是“万元户”，它是私有经济首次松绑的结果；90年代，中国富人的标杆就是“杨百万”，它是债市和股市全面放开的结果；2000年后，中国富人的标杆变成了“千万不算富”，而且每个中等收入以上的城镇家庭都拥有了两套以上的住房，这是房地产大开发、资产泡沫化的结果。社会财富观的这一深刻变化过程，首先是改革开放、国民收入大幅提高的结果，同时，它也是快速工业化、房地产大开发，以及积极的货币政策一起驱动GDP狂奔的必然结果。
尤其是全球性金融危机爆发以来出现的中国“资产荒”，一方面反映了国民收入提高带来的巨大理财需求，以及百姓“理财无门”、“保值困难”的焦虑及尴尬；另一方面，4万亿救市计划推出，以及央行继续执行大剂量放水的宽松货币政策，老百姓只能被动地选择炒房、囤房，它将“囤房保值”与“囤房养老”结合起来，甚至成为了一种全民行动。
其实，在多层次资本市场尚不健全、社会保障制度不统一、不完善的背景下，囤房本身只是一种投资行为，囤房不仅可以保值，而且囤房可以养老。因此，囤房保值+囤房养老，当然是多功能的。从另一方面讲，房子已不是用来住的，而是用来投资理财或养老的。
事实上，中国囤房增值的黄金期是1998年至2010年期间，凡是在这期间所购商品房，其房价涨幅至少已翻番，有的甚至上涨三、五倍以上。但从2011年开始，中国房价涨幅相对放缓，但囤房保值的功能却依然有效，它足以对冲通货膨胀及货币购买力下降的风险，并可阻止家庭财富缩水。以高校教授为例，除了自住房，如果一辈子不囤房，则十多年前的50万元存款，到今天也就是50万元+存款利息。但若在十年前将50万元通过按揭贷款换购两套商品房，那么，十年前的50万元，今天可能变成了500万元，这就是囤房的财富效应。
另外，在创业界曾流行一则心酸的笑话：十年前，深圳某打工者将一套自住商品房卖掉后，自己去创业打拼，而且创业成功，创业十年后，他决定卖掉企业，他用卖掉企业的钱，刚好买回了十年前卖出的那套旧房子。这或许是传说，无法核实，但它却让人们得出了创业不如囤房的错误结论。
近几年，A股市场还出现了另一种传奇。据说，一些濒临退市的A股公司，在主业继续亏损的情况下，只要抛售几套公司持有的商品房或门面，就可以扭亏为盈，进而规避退市风险。尤其是在北京和上海拥有N套商品房的上市公司，一套房的价值可能上千万，只要公司一直有房卖，就可以死不退市。
由此可见，这种社会囤房的财富效应早已深深地烙在了老百姓心田，他不会轻易改变，除非房价暴跌下来。然而，如果真的房价暴跌，它将会引发一场危害远大于股灾的社会动荡，全体中等收入以上的城镇家庭将面临一场财富浩劫与灾难，国民经济将受到巨大冲击。例如，20世纪80年代末期的日本，以及90年代末期的我国香港地区。
因此，当今中国房价调控的最佳方式和对策，就是“以时间换空间”，让房价长期滞涨，而不是短期暴跌。不过，只要货币存量（M2）的增速保持在13%左右、不跌破10%的增速，那么，中国房价就绝不会低头。但是，投资者务必记住：当M2增速跌落至10%以下，并成为新常态时，则房价必定会回头，这是一个渐进的过程。它不会让房价暴跌，但随着M2收紧、货币购买力不断提升，则楼市泡沫就会慢慢化解，房价就会自动平复下来。