Part 01
调研摘要
体育中心商圈是广州目前商务氛围最浓厚的CBD，据了解，体育中心一带高档写字楼一共有20多栋，涉外大型企业1600多家，外国长驻广州机构560多家，外籍租务市场年增长率超过15％。以中信广场为核心的体育中心商务办公圈凭借优越的地理位置使之成为外企进驻广州的首选地段，其中宝洁、汇丰银行、友邦、IMG等国际知名公司都在该区域租用了写字楼。这里聚集着正佳广场、天河城、时代广场、太古汇、万菱国际中心等大型商场，以及中怡城市花园、帝景苑、芳草园、伊顿18和希尔顿阳光等20多个高档次楼盘。体育中心商圈住宅裙楼商铺已经吸引了宜家、百佳、万佳等知名大商家的进驻，提升了该区域内的商业氛围。目前体育中心商圈已成为融办公、商务、餐饮、娱乐、购物等多功能于一体的现代化标志性建筑。
体育中心商圈目前已建成开业的商业配套有正佳广场、天河城、时代广场、太古汇、万菱国际中心、时尚天河商业广场等，每个都是几十万乃至上百万平的大型商业综合体。
本次调研范围横跨体育中心商圈区，东至广州大道中，南至黄埔大道西，西至五山路，北至广园快速路，调研的商场包括正佳广场、天河城、时代广场、太古汇、万菱国际中心、时尚天河商业广场、东方宝泰购物广场及龙口西路、龙口东路等共8个代表性的商场及路段，它们基本概括了体育中心商圈内各类型商业类型，接下来详见下文分析。
图1：体育中心商圈范围
图2：体育中心商圈调研范围
Part 02
调研报告
01
正佳广场
正佳广场所处的体育中心商圈是广州国际商贸中心的品牌区和核心区，也是全国商业规模最大的商圈之一。总面积约4.5平方公里，商业总面积达140万㎡，集聚近万家商户，其中国际一线品牌200多个，每天客流量超过150万人次。天河路商圈集聚了维多利广场、广百中怡、天河城、正佳广场、万菱汇、太古汇、天娱广场、摩登百货等多家大型商业综合体。
正佳广场地处体育中心商圈，行政门牌号为广州市天河区天河路228号，项目总投资约40亿元人民币，由购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、公寓组成，占地面积5.7万平方米，总建筑面积42万平方米，其中购物中心面积约30万平方米，建筑层数为地上7层、地下2层。
正佳广场日均人流量30-40万人次，黄金周可达100万人次，历史最高峰达150万人次。从2005年开业至今，随着第一批商户的租赁到期，正佳广场已基本完成第二轮招商。从正佳广场招租办公室了解到，目前招租的商铺有20个，分布在各个楼层，面积为3,735㎡，空置率不到2%。
图3：正佳广场实景照片
调查小结：
租金方面，根据根据市场调查楼层不同租金均价约100-1500元/平方米/月（详见下表），售价方面，除地下夹层现有商铺出租外，其余楼层现均为只租不售，地下夹层售价为6-8万。
正佳广场各层的租金均价如下表：
各楼层租金均价
租金案例
02
时尚天河商业广场
时尚天河商业广场（下称时尚天河）位于广州体育中心商圈核心，与天河城、正佳广场构成天河CBD黄金三角线。占地面积约12万平方米，总建筑面积约22万平方米，共分地下两层及三层错层停车场。上连地面体育中心休闲长廊，下接地下停车场，拥有3500个停车位。该项目是一座以年轻快时尚消费为核心，以购物为主，集休闲、娱乐、饮食、游览、观光于一体的体验式时尚主题大型地下商业广场。建成开业后的时尚天河已成为广州规模最大、功能最齐全的现代型地下综合购物中心，是为体育中心商圈的又一商业新地标。于此同时，该项目部分入口连接地铁1号线“体育中心站”，APM线“体育中心南站”，BRT“体育中心站”，公共交通便捷度相当高。
根据2015年时尚集团年报显示，时尚天河商场出租率为97.01%，全年招商面积达到30350平方米，年客流量为4000万。
目前，时尚天河内有部分商铺空置招商中，也有正在营业的服装、餐饮店转租。该项目开业已接近5年，踏入商业运营的成长期，商场运营方不断优化业态比例，调整引入更有吸引力的商家，改善购物环境及商场内的休憩场所，使得商场的客流量稳步上升。该项目的商铺业态较为繁杂且档次参差，商户的更换频率较高。
图4：时尚天河商业广场实景图
调查小结：
租金方面，时尚天河可分为东区、中区及西区共三个区域，三个区域由中心舞台延伸的商铺面积主要为30-50平方米，经营品种较繁杂，如零售、中低端服装、餐饮等，其中主要经营品牌服装，有In Shop、MAKU Store及商户自营服饰品牌等；轻餐饮店铺穿插其中，商铺租金水平为500-750元/平方米/月，视其位置及面积确定。三个区域末端的商铺为美食区，面积主要为80-300平方米较大面积商铺，租金水平为200-300元/平方米/月。
租赁案例
备注：
1、时尚天河商业广场使用率约50%，管理费为50元/㎡•月，水电费另计，无入场费规定。
2、时尚天河项目规定，商户有需要转租、转让商铺和更改经营范围，必须经甲方（即时尚天河）同意，乙方（即商户）应到时尚天河市场部填写转租、转让申请表，由甲方统一发布转租、转让信息。
3、车位月保租金：500-800元/月。
03
天河城
天河城广场占地4.4万平方米，总建筑面积33万平方米，其中天河城购物中心于1996年8月18日正式开业，是中国大陆最早运营的大型购物中心（SHOPPING MALL），只租不售。天河城建筑面积16万平方米，地上7层、地下3层，其中地下1层至地上7层共8层为商业经营场地，建筑面积约11万平方米，地下2-3层为停车场，可停放上千辆汽车，商场内配备64部手扶梯，28部垂直及观光电梯。
天河城地理位置优越，坐落于广州城市新中轴线上，位于广州地铁1、3号线交汇处，占据天河商圈的中心位置，毗邻广州CBD中央商务区、天河体育中心和广州火车东站，60多条公交线及规划中的中轴快线均在此设站，交通极为便利。天河城集购物、美食、娱乐、休闲、商务于一体，荟萃了大型百货公司——天河城百货，世界五百强之一的大型超市——吉之岛（AEON），五星级电影院——飞扬影城，以及300多家各具特色的中外名牌专卖店。
图5： 天河城实景图
调查小结：
租金方面，2014年至今，天河城出租率一直维持在99%及以上，本次市调主要通过查找天河城1996年开业以来的招商信息、市调报告、体育中心商圈的租金水平变化情况以及天河城的营业额，得出以下结论：
04
万菱国际中心
万菱国际中心位于广州市天河区天河路和体育东路交界处，与正佳广场、太古汇广场隔街相望，是珠江新城与天河北CBD交汇核心，也是广州的闪亮地标建筑，周边聚集了多个大型成熟的商业物业，包括了项目西边正佳广场、天河城、维多利广场、广百中怡店等，项目东边有颐高电脑城、天河娱乐广场、还有项目正对面的太古汇等，总面积超过70万平方米，是华南最大的商业mall圈。
万菱国际中心前身为烂尾的京光广场，地块于1994年开建，1999年停建，至2005年由万菱实业通过拍卖成功收购，投入16-18亿启动项目，并委托仲量联行进行项目代理，至2009年项目基本竣工。项目总占地6万平方米，总建筑面积约23万平方米，由购物中心（万菱汇）、写字楼（万菱国际中心）及公寓（万菱君临国际公寓）组成，为大型的综合商业体。
万菱汇开业于2010年底，地上5层，地下3层，总建筑面积5.8万平方米，其中商业面积3.8万平方米，业态比例为零售70%、餐饮25%、休闲娱乐5%。整个购物中心定位为中高档，有主力店苏宁精品店，引进ZARA、百丝、Messieurs等知名中高端品牌，并于2015年进行了升级改造，新引进无印良品、PANDORA潘朵拉珠宝、LEVI'S李维斯等，商业组合目前仍以快时尚、潮牌为主力，重心放在B1层。
功能分区：地上一层定位为国际品牌，主要经营服饰、钟表首饰、餐饮，二层定位为时装世界，主要经营女士服饰，三层定位为时尚品味，主要经营家居家饰、数码、餐饮，四层定位为美食天地，五层定位为美食天地及娱乐地带，地下一层定位为现代生活，主要为服饰、精品、餐饮，地下二、三层全部为地下停车场，共设650个停车位。
经营状况方面，目前场内基本已全部经营，仅有三层南侧有部分铺位处于空置，负一层连通地铁，且有屈臣氏、全家便利店及中档餐饮，人流量较大，商业氛围浓厚，基本无空置。首层内铺基本为时装品牌店、珠宝店及少量餐饮，无空置，人流量一般。二层目前均为时装品牌店，基本无空置，人流量一般。三层主要为中高档餐饮铺，另有少量美容美发店铺，目前空置率约30%，人流相对较少，商业氛围一般。四层、五层目前大部分由凯悦酒家经营，其他部分为“酷锅”餐厅，就餐时间人流量较大。
图6：万菱国际中心实景图
调查小结
租金方面，按实用面积计算（不含管理费），目前负一层租金范围约600-700元/平方米/月，首层内铺租金范围约在800-1200元/平方米/月的区间，二层租金水平约在400-500元/平方米/月的区间，三层租金水平较二层稍低一些，在300元/平方米/月的水平，四、五层目前尚未空置商铺。
售价方面，首层商铺售价15-16万/平方米左右，靠近扶梯口、位置较好的可达18-20万/平方米；二层商铺均价8-10万/平方米；三层、四层目前无商铺对外销售。
租赁案例
05
太古汇
太古汇位于天河中央商务区核心地带，处于天河路及天河东路交汇处，毗连城中文娱及金融商业区，总建筑面积41.6万平方米，是太古地产在中国内地规模最大的投资项目，由世界知名建筑公司ARQ设计，由太古地产开发建设并运营管理。太古汇位处目前广州最发达的购物中心区，地理位置非常优越，附近有百脑汇、摩登百货、天河城、正佳广场等大型商业购物中心，人员密集，流动性非常大。由于处于天河路与天河东路交界的交通枢纽区域地带，对面即为BRT石牌桥站，门口即为公交天河路口站，且地下与广州地铁直接连通，太古汇的公共交通非常便捷。
太古汇整个项目可分为四个组成部分，包括两座40层的高211米的甲级写字楼（逾16万平方米），一座28层的高128米的五星级酒店（逾6万平方米），一座7层高58.7米的文化中心（逾5.2万平方米），一座地下二层，地上三层的大型商场（逾13.8万平方米），整个建筑东西长300米，南北长160米，占地面积5万平方米，总投资50亿元人民币。
太古汇商场于2011年9月正式开业，商场定位为高端购物中心，集中了LV、CHANEL、PRADA、DIOR、FENDI、COACH等150多个国际一线品牌，其中超过70个品牌是首次在广州亮相，主力店有OLE’盛世长运、顺电、优衣库等，整个商场60%为国外品牌，40%为内地品牌。2014年到2016年6月间，商场整体调整品牌达到111家，相当于调整比例超过60%，引入65个新品牌，其中39个店铺为广州首店。
功能分区：负二层主打时尚品牌，主要经营男女服饰、鞋包皮具、童装、餐饮，主力店有Ole’超市、万宁、盛世长运、顺电等；负一层与负二层定位相似，主力店有优衣库、大食代、方所等；一层主打国际一线品牌，集合了LV、PRADA、DIOR、CHANEL、Hermes、BURBERRY等品牌主力店；二层主打国际和国内一二线，主力店有COACH、太子珠宝钟表及LV、PRADA的复式上层店；三层主要业态为餐饮和空中花园，主力店有尚莲.越泰餐厅、小山日本料理等。综合来看，整个商场的品牌定位落差大，国际一线品牌主要集中在地上一、二层，与之相比，地下两层定位急速下滑，占比重较大的中等偏下品牌与地上形成天壤之别，这等于选择了两头而放弃了中间最大部分的中端市场，导致地上店铺与地下店铺的客流很难实现共享。
经营状况：整个太古汇商场全部自营，铺位只租不售，目前的铺位出租率近100%，整体来看，地下一、二层由于连通地铁，且定位为中低端，故人流较大，但店铺的经营情况方面，国际品牌普遍比国内品牌的经营情况更好，1-2层部分奢侈品牌客流较稳定，从2015年开始盈利，发展商已可以收取扣点租金，但地下两层的大部分商铺尚未达到扣点提成的临界点，基本仍以收取保底租金为主。另外，特色餐饮、精品超市、特色书店等市场稀缺的特色业态品牌较受欢迎，客源稳定。
图7：太古汇实景图
调查小结：
租金方面，太古汇放租商铺较少，目前可以调查到的情况有：负二层商铺租金在400-500元/平方米左右，负一层商铺租金在600-700元/平方米左右，首层商铺租金差异较大，在800-1500元/平方米范围内，二层商铺租金基本与负一层相近，三层目前无放租商铺。整个太古汇广场无商铺放售。
租赁案例
06
时代广场
时代广场位于广州市天河区天河北路28、30、32号，时代广场占地面积12,000平方米，拥有大型购物商场、甲级写字楼、300多个地下停车场，广场1-6层为商场，其总建筑面积约66,000平方米，主要经营特色店铺、国际时尚品牌、家居精品、美容护肤、餐饮等，7-11层为写字楼。
时代广场商场各楼层功能分布为：首层至六层大部分为友谊购物中心使用；首层部分商铺有广之旅、广东中旅等旅行社门面使用，其余部分有咖啡厅、西餐厅使用。二层部分经营服装、美容产品等；三层部分为广州农村商业银行使用；四层部分为化妆品、眼镜店铺、教育培训机构、办公等；五层部分为联邦家居广场；六层部分为美容院、乐器店、餐饮店等。
经营状况方面，友谊购物中心所占首层至六层部分经营状况一般，现场调研人流量一般，商业氛围一般；目前首层未发现有空置铺位，首层人流量较大，商业氛围较浓厚。二层至六层目前空置率较高，空置率约在10%-15%左右，整体商业氛围一般。
图8：时代广场实景图
调查小结：
租金方面，按建筑面积计算（租金包含管理费，管理费36元/平方米/月），目前首层租金范围约在300-400元/平方米/月的区间，二层至四层租金水平约在100-150元/平方米/月的区间， 五层、六层目前尚未有商铺招租情况。
售价方面，首层商铺均价8-9万/平方米，二层均价3.5万/平方米，三层均价2.9-3万/平方米，四层均价2.5-2.6万/平方米，五、六均价2.2-2.5万/平方米。
租赁案例
07
东方宝泰购物广场
东方宝泰购物广场位于天河北路与广园东路之间，北临广州火车东站、南邻广州地标建筑中信广场、东临天誉花园、西临景星宾馆，与东站水景瀑布及东站绿化广场融为一体，并率先采用“Lifestyle Center”第四代商业模式。
东方宝泰购物广场位于林和中路 63 号 (地铁火车东站 G 出口), 商业面积达 12 万平方米, 2009 年开业,以“优质家生活”为概念。“优质家生活 — 优质的购物环境,家一样的生活体验”, 在多元业态中带出休闲购物的理念,打破购物中心封闭的空间局限。在主题配套上让顾客感受到“优质家生活”, 为顾客带来更多元化的生活方式。
商场负一层接驳地铁火车东站G口，人流量最大，商业氛围浓厚，负一层业态分布主要包括永旺超市、餐饮、服饰、个人护理、饰品、电子数码等。首层有部分商铺，接近火车站东站进站口，人流量大，商业氛围浓厚，首层业态分布主要为士多店、餐饮小吃店。负二层商场人流量相对要少一些，商业氛围也稍差一些，负二层业态分布主要包括永旺超市、家品、餐饮等。负三层商场人流量较小，商业氛围一般，负三层业态分布主要包括餐饮、家品等，负三层直通停车场。现场调查未发现负一层负二层有空置铺位，负三层有多间空置铺位，空置率约为20%。
图9：东方宝泰购物广场实景图
调查小结：
租金方面，租金按商铺使用面积计算（租金不包含管理费），首层铺位月租金约300-600元/平方米，位置较差、靠近边角位的月租金在100-300元/平方米。负一层铺位月租金约300-750元/平方米，位置较差、靠近边角位的月租金在200元左右/平方米，负二层铺位月租金约100-400元/平方米，负三层铺位月租金约60-160元/平方米，各层位置较差的租金水平相应会降低，商场为开发商持有，无出让案例。
租赁案例
08
龙口东、龙口西路
龙口商圈东至龙口东路、南至天河路、西至龙口西路、北至广园快速路，临近太平洋商业中心、百脑汇、天河电脑城、颐高数码广场、KB展望数码广场、怡东电脑城、石牌西电脑城等大型电脑专业市场，人流量多，从而带动了龙口区域的商住需求，形成了龙口商住一体区域。该区域有较多的楼盘，有穗园小区、帝景苑、天诚广场、尚德大厦、金海花园、东方之珠花园、太阳广场、芳草园小区、侨怡苑、名雅苑、华标广场、富力天河华庭、司法局宿舍、龙口中路小区、机电宿舍、国光小区等居住小区，居住氛围浓厚；有悦华大厦、龙晖大厦、龙泽商业大厦、创逸雅苑、金鼎大厦、金润大厦、广建大厦、保利中辰广场等办公，人流量较大，从而刺激了该区域的商业氛围，形成了以龙口东、龙口西为主路的特色商业路线，此外，该区域有大华酒店、广悦酒店、如家快捷酒店、丽柏国际酒店、汉庭酒店、迎商酒店、沃尔玛超市、华润万家、百佳超市、光大银行、工商银行、招商银行、农业银行、中国银行、建设银行等，配套完善，商业氛围浓厚。
目前的龙口片区经营业态主要布局大致为：以天河龙口中路为界线，以南部分（即龙口中路至天河路之间），该地段靠南部分商业浓厚，商业气氛沿着北方向逐渐递减，主要以经营酒店、银行、餐饮、大型超市为主，商业氛围浓厚；龙口中路至天润路地段，该地段横跨天河北路，为整个龙口区域较旺地段，呈现的业态大致为，以天河北路为界限，南北两端商业氛围成逐渐递减趋势，该区域主要经营银行、大型超市、大型餐饮业为主，商业氛围较浓厚；天润路以北的部分，该区域为居民住宅区，主要以医疗配套、教育、科研机构、菜市场等配套为主，人流量相对较少，商业氛围较一般。
图10：龙口东、龙口西路实景图
调查小结：
租金方面，目前龙口东路与龙口西路临街商铺月租金水平为200-450元/平方米，空铺铺位相对较少。靠近天河北路和天河路交界地段，铺位月租金为400-450元/平方米，天河北路与天河路之间的中间地段，月租金为200-300元/平方米不等，天润路以北区域，月租金200元/平方米左右。
售价方面，目前龙口东路与龙口西路售价情况是：靠近天河北路和天河路交界地段临街商铺，售价为7-8万元/平方米，天河北路与天河路之间的中间地段，售价为4-6万元/平方米，天润路以北区域，售价约为3万元/平方米。
租售案例
Part 03
调研总结分析
体育中心商圈作为广州市老牌的商业区域，是广州核心商圈，也是中国最具规模的高端商贸集聚区之一，有“华南第一黄金商业带”之美誉，集聚了首次进入广州70%以上的国际品牌，经过多年的发展，已聚集了多家大型综合体进驻，能满足各层次需求的消费群体，而作为广州市CBD的所在区域，周边汇集了多栋甲级写字楼，且高档住宅小区云集，人流量较大，周边消费群体消费层次较高，这也给了这个区域商业地产较大的发展空间，
体育中心商圈主要商业集中在天河路上，这里集中了多家大型综合体商场，包括：正佳广场、天河城、时尚天河商业广场、太古汇、万菱国际中心等等，租金水平较高，首层商业租金达到1,000-1,800元/平方米/月，二层商业租金达到500-1,000元/平方米/月，且出租率较高，多数大型商场均为开发商自持，不对外销售。
总体来说，体育中心商圈作为广州传统的成熟老商圈，近年来的商业人流量稳定，经营状况保持稳定，商业的租金及售价也能保持稳定增长，商圈整体状况较好。
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