文/谢逸枫
房价是否大起大落，谁说了算？是部长还是省长还是市长，还是市场，这都是一个政治经济体制与行政机制的复杂问题。譬如德国的房价，是立法说了算，投机炒房是犯罪行为，要判刑的。中国房价哪个部门可以决定走势，首先肯定是中央、国 务 院。其次是央 行、银 监 会、国 土 部、国 税 总 局，但是都得听前面的。最后才是省、地 方、银 监、国 土、税 务 部门，但是必须听前面的。按照房地产行业的主管部门看，住 建 部是主管房地产行业的专门职能部门，决定着房地产行业的发展方向与房价命运。事实上并非如此，房地产行业发展的方向、房价是否大起大落，住 建 部说了不算，部 长说了不算。
因为住建 部、部长决定与管不了房地产业立法、管不了住房长期发展规划、管不了土地供应、管不货币供应、管不房地产市场制度改革、管不了房地产政策最后决定权。可想而制，即使是住建部贵为房地产行业主管职能部门，奈何手上无立法、规划、土地供应、货币供应、制度改革、政策决定的权力，无任何可以决定房地产业发展方向的资源、权力。一切涉及到房地产行业发展的事情，都需要看“上面”的意思，看其他部门的“脸色”管理房地产行业。所以，房价一直没有下跌，地价一直保持上涨，不能怪住建 部、部、长的“无能”，因为真不是他们的错。
一是回顾去年全国房地产市场看：第一是去库存。据国家统计局数据，2016年全国商品房销售面积15.7亿平方米，同比增长22.5%；其中商品住宅13.7亿平方米，同比增长22.4%。商品房销售11.8万亿元，同比增长34.8%；其中商品住宅9.9万亿元，同比增长36.1%。在去库存方面，各地结合实际情况，综合施策。其中包括出台鼓励农民工和农民进城购房政策，推进棚改货币化安置，发展住房租赁市场，发展跨界地产等。2016年末，商品房待售面积为6.95亿平方米，比2015年末的7.18亿平方米，减少2300万平方米，下降3.2%；其中，商品住宅待售面积4.03亿平方米，连续10个月减少，比2015年末的4.52亿平方米减少4991万平方米，下降11%。
老谢认为，去年全国房地产市场量价齐涨，创造销售成交量、销售额“双高”历史顶峰纪录，但是房地产去库存的效果不好，只有2300平方米，下降3.2%，而住宅库存减少4991平方米，下降11%，效果也不好，说明房地产去库存的压力巨大，持久战会持续到2020年。不过，15个热点一二线城市与部分非热点的二线城市由去库存转变成为补库存，意味着房价未来上涨动力依然存在。而三、四线城市的去库存动力下降、政策落实不到位、商业地产去库存困难，意味着去库存的时间会拉长。
第二是调控政策。在热点城市防过热、防风险方面，坚持分类调控、因城因地施策，强化地方主体责任，与有关地方多次会商，分析市场形势，研究对策措施。有关地方结合实际，因地制宜出台限购、限贷、增加土地和住房供应等措施。同时，大力整顿房地产市场秩序，加强舆论引导。在各方面的共同努力下，热点城市房地产市场预期有所改变，房价过快上涨势头得到遏制，调控工作取得了阶段性成效。2016年10月份以来，热点城市新建商品住宅价格还比不涨。今年1月份房价继续趋稳。2017年住 建 部将认真贯彻落实 中 央 经 济 工作会议精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，努力促进房地产市场平稳健康发展。一方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题；另一方面，要抓好热点城市防过热、防风险工作，抑制房地产泡沫，防止出现大起大落。
老谢认为，去年第一季度开始，15个热点城市房价上涨过快，地方打出一系列的调控政策，防止过热、防止风险。不过，实际上在2015年15个热点城市房价已经上涨过快了，地方没有及时出台调控政策，错过最好的调控时间。到2016年9月房价到了上涨幅度最高点才集中出调控政策，一定程度影响到现在的调控效果，产生滞后性的作用。按照现在的15个热点城市房价数据看，是大部分下降，但是现实是没有下降，因为限签、限价、限售的政策、双合同、结构性的因素存在。根据15个热点城市数据看，15个热点城市的房价面临着下降的压力，预计防止下降过快、防止大降的风险成为未来的调控政策变化主因。
二是未来房地产市场展望看。会议要点：第一是正在为房地产税做准备工作。住 建 部 副 部 长 陆克华称，房地产税是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革。有 关部门正在按照 中 央要求开展房产税立法工作。第二是2017年继续打击房地产市场的违规行为。住 建 部 副 部 长陆克华表示，今年加大力度打击房产中介和开发商违规行为。
老谢认为，房地产税开征推进工作，与住 建 部没有太好关系，预计是提供基础数据的分析与市场调查等工作。房地产税开征的工作，主要是国 税 总 局、财 政 部、发 改 委、国 土 部、人 大 法 工 委等部门的工作。基本上可以判断出，房地产税离开征还比较遥远，因为房地产税的准备工作处于理论研究探索与上海、重庆房产税经验总结阶段。按照房地产税的推进工作看，今年房地产税不会有任何实质性进展，继续研究探索，因为中 央、国 务 院没有发出开征准备工作的时间表。目前房地产税的开征准备既没有出台房地产税草案，也没有正式纳入立法规划，也没有进入人大法工委讨论，开征就更加谈不上。
老谢认为，现在谈房地产税开征毫无任何意义，等于是给市场添乱，与房价没有任何关系。即使房地产税草案、立法在2020年通过，未必就会立即全国开征，因为开征的时机与条件及基础不成熟。其一是时机不成熟：去库存没有完成，经济L型底部没有走出、官员财产公开制没有实施、上海重庆房产税试点失败、供给侧结构性改革实施中、与房价没关系。其二是基础条件不具备：个人住房信息系统全国联网与不动产统一登记及技术评估系统没有完成。其三是法理不通：70年土地批租制、产权国家使权制的问题没有解决。其四是立法准备不足：缺乏一套完善的房地产税草案与内部利益集团争论大及税源收益分配未划分。
老谢认为，打击房产中介和开发商违规行为这工作看，应该是暂时性、临时性、阶段性、个案性的工作，全国大范围大面积的开展，缺乏大量的人力、物力，不现实。一旦调控政策转向刺激或者是放松，什么违规行为都会抛之脑后，主要是没有形成一项制度与法律，形成长效监督与监管机制。
第三是中国将通过城镇化来帮助房地产去库存。住 建 部 副 部 长陆克华表示，今年重点解决三四线城市房地产库存过多问题，将维持楼市差别化调控政策。住 建 部 部 长 陈 政 高表示，中国将通过城镇化来帮助房地产去库存；加快起草法律来规范房屋租赁市场，鼓励开发商经营房屋租赁业务。第四是预计第一季度房价将维持稳定。房地产去库存是 中 央确定的供给侧结构性改革的五大重点任务之一，不论是国 家 部 委还是各地方，去年在去库存方面都做了大量工作，而且是很有成效的。热点城市房价过快上涨势头得到遏制，中国有能力和方法来稳定楼市。
老谢认为，城镇化帮助三四线城市房地产去库存，关键是土地制度改革与户籍放开及二孩政策的落实，提高户籍城镇化率、居民收入增加、交通与教育及医疗、资源基础设施完善，并且房贷首付、利率、税费、财政的优惠政策支持与土地供应控制节奏及规划调整。同时，通过各项优惠政策、产业结构调整，吸引更多的外来人口、资金等住房需求，并且购买商品房转为保障房、安置房、棚户房，这样就可以直接去化库存。由于住房租赁市场在三四线城市基本为空白，不存在发展的基本条件，无法去库存。毫无疑问，今年三四线城市去库存的刺激政策不会退出，应该会加大去库存政策的支持力度，采取不同的方式与政策尽快去库存，防止楼市风险。
老谢相信中国有能力与方法稳定楼市，因为计划经济的房地产市场是政策市，政策市是计划市。尽管热点城市房价过快上涨势头得到遏制，这样的作用与效果，除了抑制上涨幅度与完成控制目标外，基本上难以实现房价调控前的状态。那么这样的调控目标与目的，还有什么值得让老百姓希望与期待的。一方面是房价不管上涨幅度下降了，最后房价都没有下降，老百姓心里上感觉不到房价下降。另一方面是调控的目标不是降房价是降上涨幅度，是防止上涨过快、防止下跌过快，完成房价控制目标，目的是保增长、防风险。因此，调控的最后结果就是下轮房价来的更加凶猛，没买房的人又一次被调控掏空了身体。
每年按惯例经济工作会议后、两会前，住 建 部 部 长、副 部长都会回顾一年与展望新一年中国房地产市场形势，同时针对房价调控作出政策指导性与方向性的建议，供地方执行与落实。国 务 院新闻办公室于2017年2月23日(星期四)上午10时在国 务 院新 闻 办 新 闻发布厅举行新闻发布会，请住 建 部 部 长 陈 政高介绍房地产和棚户区改造有关情况，住 建 部 副 部长 陆 克 华称，将通过城镇化来帮助房地产去库存；正在为房地产税做准备工作；今年加大力度打击房产中介和开发商违规行为。