2016年，房地产市场高歌猛进，量价齐升。从全国范围内看，销售面积增长22%，销售均价增长10%。
从图中可以看出，2013年-2015年，房贷在总贷款中的比例稳定在25%左右，但是这个比例在2016年暴涨到45%，这直接导致房贷总额暴涨了86%。相比之下，2016年房地产销售总额增长了35%，也就是说房贷的增速远高于房地产销售额的增速，这意味着2016年大家在买房中贷款的比例大幅提高。
事实上，房贷在买房款中的比例，也就是买房的杠杆比例从2015年的30%大幅上涨到2016年的50%。
资本市场因为杠杆率过高而崩溃的例子有很多：2015年的中国股市，2008年的美国房地产市场，90年代初的日本房地产市场，都是因为杠杆率过高而暴跌。未来是否会轮到中国房地产呢？正是担心这样的风险，近期央行官员表示，今年房贷占总贷款的比例要从去年的45%降到30%。看似合理的政策会带来另一个巨大的问题。我们先来看一下数据。
2017年1月和2月，新增房贷占总贷款的比例分别是31%和33%，这说明各银行已经开始执行央行的房贷政策了，似乎前两个月也没遇到什么问题。且慢。
2016年的新增贷款总额是12.6万亿，其中房贷有5.7万亿，占比45%。2017年1月和2月，新增贷款3.2万亿，其中房贷有1万亿，占比32%。如果要严格执行央行“30%”的房贷政策，我们来算算还有多少房贷可以用。
总理说了，2017年的M2增长会进一步下降到12%左右，而且强调要去杠杆，因此我们假设2017年新增贷款的增速为10%左右。那么，2017年新增贷款总额会达到13.9万亿，30%的房贷比例意味着2017年房贷总额是4.2万亿，1月和2月已经用掉了1万亿，还剩下3.2万亿。而2016年3月到12月房贷总额是5万亿，这意味着2017年3月到12月的房贷总额会下降37%。因此，我们有理由相信，接下来房贷会变得非常紧缺！
很多人会问，2016年经济不好，老百姓收入也没有大幅提高，为什么会有这么多人以更高的价格买了更多的房子呢？答案就两个字：房贷。2016年房贷无论从总贷款的占比或者绝对值来看，都大幅提升。从数据看，2016年房贷总额增长了86%，房贷在总贷款中的占比从2015年的26%上升到45%。也就是说，2016年火爆的房地产市场是由房贷堆出来的。
这还没有完，2016年3月到12月的房地产销售总额是10.9万亿，如果买房的贷款比例保持不变，2017年3月到12月的房地产销售总额可能只有6.9万亿，同比下跌37%。今天看到一条消息，说央行未来会严格控制首付比例，也就是说未来买房的贷款比例可能会下降，如果是这样，房地产销售总额的降幅会更大。
因此，在2017年剩下的9个月里，房地产市场的成交量相比2016年会大幅萎缩。水泥、钢铁、建材这样的房地产相关行业乃至于整个经济都会受到极大的考验。
也就是说，未来央行会面临两难的选择。如果不严格调控，房地产市场的风险将进一步加大；如果严格调控，2017年的经济增长会面临巨大的挑战。
做完了未来的沙盘推演，我们来看看未来的资产配置该怎么做：
债券可能会迎来机会，因为经济受到挑战的话，央行有可能重回宽松，近期债券市场回暖可能就是在预期这些。因此建议配置债券基金；
经济受到挑战+央行重回宽松会加大人民币贬值的压力。因此大家一定要做好海外资产配置；
房地产走弱的话，周期性行业也会走弱，因此大盘蓝筹会比较遭殃，建议回避沪深300相关，大盘股相关的指数和基金。但是，如果资金去不了房地产和蓝筹股的话，除了去债券市场，就会去非周期性股票，而小盘股大多是非周期性股票，因此小盘股的表现大概率会比大盘股好，建议配置小盘股相关的指数和基金。
本人专注研究国内国际经济形势，对现货原油沥青、金银铜、天然气等产品、股市、外汇有兴趣的投资者，必是有缘人。
与凤凰同飞，必是俊鸟；与虎狼同行，必是猛兽！你能走多远，看你与谁同行！合作，就是要懂得放大别人的优点，欣赏别人的长处，才能相互协作，相互支持，相互成长，价值共赢！
心态决定成败，其实你已经有了前进的方向，只是差一个与你同行、给你信心的知己。遇见就是缘分，正如辛弃疾诗曰：众里寻他千百度，蓦然回首，那人却在，灯火阑珊处。
【欢迎订阅】_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
本人官方公众号（大兵点金）
官方微信【2482949864】（长按复制）
获取每日投资获利资讯，行情走势分析，交易策略指导