什么时候才是最佳买房时机？
买房如何还房贷最划算？
买房有没有什么技巧值得小白学习？
说到买房，最近可是够热闹的，继上上周16市公布最严调控政策后，上周北京再出政策，夫妻离婚一年以内买房都算二套房。
将离婚买房这个“馊主意”根除，实在让人拍手称快，不过对于“家文化”十分重视的中国人，有套自己的房子是人生必不可少的一项。所以不论价格走高走低，政策如何调控，买房依然是刚需。
那么，什么时候才是最佳买房时机？买房如何还房贷最划算？买房有没有什么技巧值得小白学习？今天小仓就和大家一起来聊一聊：
买房绕不开房贷的话题，不同还贷方式的区别还是蛮大的。如果选择的还款方式不合理，甚至可能出现最后总数多还十几万甚至几十万的情况。
因此，在申请还款方式时，一定要结合自身的情况，选择适合自己又合算的种类，切不可偷懒和马虎。
关于房贷，这些事你要清楚
1、全款买还是贷款买，贷款多少合适?
当然是贷款买，用银行的钱，岂不乐哉。如果你是土豪，请随意。
建议：
贷款买，能用公积金贷款买是最好，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房、租房都可以用。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化？
现在5年以上，公积金贷款利率是3.25%，商业贷款也在4.9%，用商业贷款的话，利率在不同城市还会有小幅度的折扣。
2、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？
建议：
按最长的时间贷款，能贷25年，就贷25年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。提前还款，就看你想不想再用银行的钱投资。
3、等额本息or等额本金
首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
等额本金还款方式对比等额本息还款方式，同样的年限，后者利息支出会高出很多。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。
但是，真的是这样吗？
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
举个例子：如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。
1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
（1） 第一个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。
（2） 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：995833*0.5125%=5103.64元
则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元。
以此类推，等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。
2. 假设等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。
（1） 第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元；
（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元。
以此类推，等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。
所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了。
适合提前还款三类人
1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
2.不想要任何的负债，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，不妨提前还了它。
3.这一类是高人，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，想必你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率。
建议不用提前还款的类型
1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才3.25%，钱满仓的投资你直接就可以无压力覆盖了，这么低的成本，你就偷着乐吧。
2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。
3.等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率。
买房八大技巧你要知道
1.看银行对房贷的态度
普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。一般而言，银行对贷款的态度比专家的话真实、准确，可信度更高。
银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势；银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。
2.通过平均价来看供需比
有专家说平均价格下跌是因为市场上出售的某类房子增多，业内人士说，如果供给增多真实需求也增多，则此类房屋的价格持平或者小幅上扬，此时是买不到便宜房子的。
如果供给增多真实需求保持不变，则此类房屋的价格立刻下跌，此时才是购买房屋的最佳时机。
3.别急着买导向类的房屋
一般来说政策导向类的房屋在政策导向初期价格上扬，后期随着供给的增多而价格下滑，这时下手也不迟。
4.自住型客户买跌不买涨
买房自住者，房价的涨与跌其实都只是一个数字而已，最关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格，所以应该“买跌不买涨”。
5.推销房子的中介电话多
中介向你推销房子的陌生电话少，证明市场行情好，市场上并不缺客户，这时不是买房的时候；
房产中介向你推销房子的陌生电话多，证明市场行情不好，市场上买房的客户少，跟房东讨价还价的机会就多。
6.养房成本提前算仔细
相对而言，社区越大，使用和维护成本越低。因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。
会所、地下车库这些您用的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多。
养房的费用，买房时不能不考虑。
7.买预期才有升值潜力
购房要学会买“预期”，这样今后的升值潜力才大。最好是在政策还未明朗之前买。当然，前提条件是消息的来源一定要准确。
8.买房人不必一步到位
普通买房人首先考虑方便、实用，不必一步到位。理想的房子，其实是个相对的概念，今天理想未必明天就理想，方便实用才是最实在的。
而且，买房前定好自己的目标，多比多看。入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。
内容节选自网络，如有侵权请联系删除，以上内容不构成投资建议。