经济学家李迅雷:2020年,房价会下跌!

  “楼市有泡沫?入市别手软”这是笔者对当下购房者心理的一个小小总结。

  很多购房者都能意识到房价已经离谱儿了,其中的风险也明白:既然是泡沫,那迟早是要破的。但鉴于过往的经验:房价总是一次又一次的在我们意料之外,狂飙不止。一次次的错过,让我们懊悔不已,恐慌不已,所以谁都不甘心放弃这场资产盛宴的狂欢,谁都不认为自己是最后一棒,投资房产仍旧是主流选择。

  正因如此,房产俨然成为中国家庭最重要的金融资产,按照西南财经大学中国家庭调查与研究中心2016报告,中国家庭户均资产从2011年到2015年以8.8%的年均复合增长率增长,预计2016年达103.4万元,全国家庭可投资资产总规模达147.5万亿元。其中房产在在中国家庭的资产配置始终无可匹敌, 2013年和2015年占比分别为62.3%和65.3%,2016年占比近7成。

  况且,由于五花八门的限购限贷政策出台,让很多处于城镇化浪潮夹心层的人群看到了:城市的大门正在慢慢关闭。对于这些真正有住房需求的人来说,谁都不愿意错过这趟末班车,(参考笔者前文所述:《这轮房价飙涨:可能是最后一次跨越阶层的机会》),所以无论是什么样的调控,只会加剧人们的恐慌心理,泡沫的膨胀已经无法阻挡。

  那么谁又将会是最后一棒 ?

  没有意外,今年博鳌的最后一场论坛,留给了房价。各方专家均给出了自己不同的见解,笔者择有效内容做了一些删减。

  中国人民大学副校长吴晓求认为广义货币(M2)的增长是房价高居不下的祸首,因为自2008年金融危机以来,中国M2的增长速度太快了,比GDP的增长速度平均要高五到六个百分点。到现在为止,中国的M2已经达160万亿以上,GDP是70多万亿,大概是2.1倍。这个巨大的存量M2是要购买资产的,它不会以现金状态出现,少量存在银行,更多的会追逐能够带来利润的资产。可是中国金融体系提供的资产非常有限,股票又不敢买,债券也不多,所以大家开始买房子了。

  这么大存量的M2显而易见会导致房地产价格如此上涨,所以他给出的解决方法是:如果大幅下调所有私人部门买房子的杠杆率,就安全了,泡沫就不会破灭,如果做不到,泡沫就会破灭。但是泡沫破裂不会给中国带来金融危机,这一点和2008年美国次贷危机引起全面金融危机不一样,原因在于,中国这些房子做成证券化产品的比例非常小,几乎没有,这样一来并不可怕。

  但在笔者看来,这一想法显然可行性不是那么高,因为购房者的心理已经不仅仅是因为有资产配置的需求,更多的是希望能够在阶层逐渐固化的背景下,以房子作为一张晋升的门票,这样的情况下,多高的杠杠都是值得的,而另外一部分人会放弃这种敲竹杠的机会吗?显然不会。但房产泡沫的破裂不会对中国金融体系造成较大的冲击,这一点笔者是赞同的,因为它洗劫的是居民财富,对其他证券化资产自然没有太大影响。

  齐鲁资管首席经济学家李迅雷也在论坛中给出了自己的看法,他认为:2020年左右全国房价会普跌,之后该涨的还会涨回来。对于李先生的观点,笔者是较为认同的,因为人口流动的放缓,已经说明了阶层的固化,没有赶上车的人只有等待下一次的机会。

  李先生认为:决定房价的有两个流,一个是人口流,一个是货币流。货币流就不用说了,吴晓求先生已经谈到了,且现在的中国经济正处于下行的区间,货币增速会随着经济增速的下降而下降,M2的增长早已放缓,所以货币流是不支持房价继续上涨的。

  重点看人口流:目前中国的流动人口数量在减少,根据国家统计的数据,流动人口在2015年减少了五百万,2016年大概减少两百万。另外,外出农民工去年只增加了五十万人。这体现了人口流动性的减弱,表明经济趋势往下,城市化进程也在放缓。房价首先体现在人口现象,用人口可以解释很多城市房价的上涨,比如说去年全球涨幅最大的两大城市,一个是合肥,一个是厦门,这两大城市的人口流入量都在全国第一第二位。同样也可以解释,大连为什么在2016年房地产这么火爆的时候,反而房价是下跌的,就是因为它的人口在净减少。

  如果人口的流入量减少,房价支持的力度也会减少。

  齐鲁资管首席经济学家李迅雷认为:房价可能在2020年左右出现全面性下跌,因为人口流并不支持,另外货币增速也会随着经济增速的下降而下降。但跌完之后,该涨的还是会涨回来,因为中国经济毕竟还是有它的动力,北上广深已经成为全球的大都市,也会成为一个国际化的大城市,而目前城市的住宅用地供给还是不足,房价的差距没有拉开。

  全国的结构调整肯定会延续,中心城市、大都市圈地段房价还会保持上涨。

  摘自投哪网微信订阅号:tounawang

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