2017年3月29日，华夏幸福(600340.SH)披露2016年度财报。财报显示，上市公司2016年全年营收538.2亿元，同比增长40.4%;归属于母公司净利润64.9亿，同比增长35.2%。这个增长速度甚为耀眼，不单在同行中稳居前茅，在如此庞大的基数上实现这么快的增长，也绝非易事。
在A股的诸多相关行业公司中，华夏幸福一直是我比较关注的一家，也是普通投资者通常不太了解的一家。之所以说不太了解，是因为它不仅与地产开发企业不同，它的主营业务是围绕产业园区建设展开，而且它还与一般的园区类企业不同，它在园区整体开发中通常和政府是进行整体开发运营托管的形式，超越单体项目进行综合开发，建设的是一个产业生态平台。
财报亮眼凸显产业新城模式成功
华夏幸福自1998年起步，从2002起，公司开始转向综合性园区开发、建设和运营。当年公司与固安县政府协作开发固安产业新城。2007年，公司与大厂潮白河工业区签约，开始产业新城建设模式的快速复制。
一直以来，在房地产开发中，住宅开发是简单易行，而且容易赚钱的商业模式。华夏幸福却没有选择这条路，反而走出了一条中国特色的产业新城之路。从2016年财报来看，上市公司全年销售额1203亿元，同比增长66.43%，增速大幅跑赢了行业绝大部分公司，已经充分证明了产业新城这条路，华夏幸福走对了，而且能够走到行业前列。
除了收入和利润高速增长之外，未来的业绩也已经充分锁定。几乎每年年初来看华夏幸福的预收账款数据，基本都能覆盖未来2-3年的收入。在此前高华证券的一份研究报告中，亦将预期房地产开发收入锁定比例作为其股价的重要推动因素之一。从财报来看，截至2016年12月末，华夏幸福预收款项余额约1025亿元，同比增长52.5%。这些预收款项未来3年内都会逐步转化为公司的营业收入和利润，从而锁定了未来2-3年经营业绩的高速成长。
结构更加优化与地产企业差异化明显
许多人看华夏幸福，总是喜欢把土地储备、销售规模等指标拿出来与其他地产企业相比。然而，从收入和利润结构上来看，华夏幸福早已聚焦于产业引导和产业发展，核心竞争力在于产业平台，实打实的是一家产业新城运营商。
2016年财报显示，主营业务中，产业园区业务实现的利润占到了公司利润的65.6%(2016年产业园区实现收入172.9亿元，同比大幅增长76.9%，实现毛利116.6亿元，同比大幅增长77.3%)。而在2013年年报中，产业新城业务的利润占比大约为50%多一点。这几年产业园区实现的利润占比一直在攀升。从毛利率上来看，产业园区业务中的产业发展服务毛利高达97.58%，与地产开发业务利润率区别非常明显。土地整理、综合服务、园区配套等毛利率也显著高于地产开发。随着产业园区业务高速增长和占比持续扩大，华夏幸福的产业发展能力会更强，而且其相对地产企业的区别会愈发明显。
建成后的工业园区贡献稳定的净现金流，亦强化了华夏幸福的经营能力。从财报来看，2016年公司经营活动净现金流为77.63亿元。其中，固安、大厂等成熟园区持续贡献稳定净现金流，部分二三线梯队园区开始贡献现金回款。随着园区建设的全国复制，越来越多园区进行稳健运营的行业，上市公司从园区配套服务、物业管理、产业发展等业务中获取的稳定现金流会越来越多，这也对未来开展的业务形成了有效的资金支持。
融资渠道拓宽 PPP资产证券化提升变现能力
华夏幸福的资本运作财技一直为市场所称赞。广泛运用各种不同的融资工具，是华夏幸福过去数十年跨越式发展的重要策略。根据财报，2016年华夏幸福充分利用了资本市场直接融资工具，将融资成本由上年同期的7.92%降低到6.97%，降幅达14%。
在2016年，华夏幸福成功发行了15笔公司债，总额达248亿元;成功发行物业ABS现金收益权13亿元，并于2017年成功发行了中国境内首单园区PPP资产证券化产品，发行金额7.06亿元，开创了园区PPP资产证券化的先河。
华夏幸福的产业新城模式，对资金的需求量比较大，前期土地整备、基础设施建设等工程，都需要公司垫付资金。通过将PPP资产证券化，可以加速投资项目的现金回流，提高资金周转速度。2016年年底国务院和证监会联合发布《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的通知》后，华夏幸福率先实践，领跑全行业，获批的PPP资产证券化项目具有标志性意义。
目前，华夏幸福不断深挖PPP模式和产业新城业务潜力，围绕国家战略，布局重点区域，在夯实巩固京津冀区域的基础上，积极布局长江经济带、珠江三角洲及“一带一路”沿线国家。可以说，园区PPP资产证券化对华夏幸福意义重大，预计未来会有更多项目获批。园区PPP资产证券化，可以让华夏幸福的产业新城模式更轻，让公司更加聚焦到产业发展的生态建设上，是公司发展产业生态平台的重要手段。
产业新城规模化复制投资轨道交通升级产业运营
2016年财报中，我们不仅看到，华夏幸福把产业新城和国家特色小镇结合起来，在区域创新发展中走出了一条新的道路，更是把产业新城的模式推向了全国，并且走向了国际。
华夏幸福起步主要围绕环北京和京津冀区域，在验证了商业模式之后，便开始快速规模化复制。自2012年首次落子环北京经济圈以外区域以来，华夏幸福在长三角区域的南京溧水、浙江嘉善、江苏无锡，以及东北区域的沈阳苏家屯都陆续扩张。公司异地扩张的趋势已经十分明显。
随着异地扩张的深入，公司还在2016年首次中标城际铁路项目(廊涿固保城际铁路)社会投资人，成为国内首个投资并控股客运城际铁路项目的民营资本。通过投资城际铁路，华夏幸福在固安、永清、霸州、白洋淀、任丘、雄县、文安等地的产业新城项目将实现与北京、石家庄、廊坊、保定等大中城市的空间和时间快速对接。此举既配合巩固了国家京津冀区域的战略规划，又大大提升了公司所投资的产业新城资源的潜在价值。
除国内扩张外，华夏幸福在海外的布局亦开始初见成效。自2014年上市公司公告大股东在美国设立硅谷高科技孵化器以来，公司在海外的项目开始逐步走向成熟。2016年，华夏幸福首座国际产业新城正式落地印尼，随后半年内又相继完成了印度、越南、埃及等一带一路沿线重要国家的产业新城布局。目前，华夏幸福国际项目已经进入全球5个城市，其中印尼项目已经开工。华夏幸福已经成了国际工业园区开发行业的新玩家。
转型产业生态平台创新永不止步
随着华夏幸福的产业特征和平台属性不断增强，商业模式越来越轻，地产属性越来越弱，公司走向产业生态平台的道路会越来越明晰。目前华夏幸福在产业新城的模式上已开始不断探索延伸产业链，在平台上接入多元化的产业以及城市增值服务的业态，对产业生态价值的挖掘正在不断加大。
公司利用区域整体开发带来的人口、产业、技术、信息、资金和物流等资源，对接各种新兴产业、创意产业，培育了一个产业共赢的生态圈。在这个生态中，华夏幸福不仅仅提供基础设施，还充分参与园区企业的各种资源和资本的需求服务，提供多式多样的解决方案。
可以说，华夏幸福已经开始构建并完善产业生态平台了。这个新的商业模式，资本市场可能还没有认识到。