隆福寺，在曾经商业匮乏的北京，一度是同王府井、大栅栏、西单齐名的商圈。在1993年8月12日夜里那场大火之前，这里曾贵为京城四大商场之一，西单商场在它面前都只能算是小弟。但大火之后，隆福寺一蹶不振，空守着北京首屈一指的地理位置，内里却一片萧条。
灵异的大火，烧没了隆福寺的“旺”？
很多上世纪90年代后来到北京，或是才出生的小伙伴们可能对于隆福寺没有太多的印象。北京隆福大厦是在一座古刹的基础上建设起来的。它原本是北京一座规模相当大的寺庙，叫隆福寺。寺庙始建于明代前期，历史上曾是北京最大的商业性庙会之一。
清雍正九年重修，北京隆福寺曾是朝廷的香火院之一，成为京师著名的大庙会。因坐落在东城，与护国寺相对，俗称“东庙”。
隆福寺旧景
每逢庙会，附近王府居住的贵族、东交民巷使馆区的外国人、贫苦市民和近郊农民都来赶庙会，可以吃到多种北京地方风味小吃，也可以看到北京的民间戏曲。
大火前的隆福寺大厦
到了1988年，隆福寺残余庙堂被拆除，扩建改造原有商业大楼，建成一座高级的商业大厦——隆福大厦。这栋大厦占地1.25万平方米，建筑总面积为2.8万平方米，由新旧两个营业楼组成。
随后，隆福寺大厦逐渐形成了1、2层主要经营家电、文具、日用百货，3层经营金银首饰并设有卡拉OK厅，4层为办公室的商业格局。上世纪90年代初，隆福大厦曾是北京第一家拥有中央空调、第一家引进自动扶梯的商场。隆福大厦重装开业第一天，很多人不是为了购物，而是专门来乘自动扶梯的，那热闹劲儿不像是商城，倒像是个旅游景点。最好的时候，整个大厦年销售额达5亿元，这在当时的京城确实为数不多。
但是，1993年8月12日22时许，隆福大厦起火。北京市消防局先后调往火场7个中队，86辆消防车和828名消防警员。大火整整烧了8个小时。建筑面积为8800平方米的4层后楼烧毁了3层，西部平房营业厅2000平方米全部烧毁，前主楼2层约400平方米不同程度过火。
此后，隆福寺的生意从此没落，行人慢慢稀少。隆福大厦的商业从传统小吃到服装零批、从纺织产品市场到数码广场，再到2004年隆福大厦数码广场关闭，隆福广场就一直处于停业状态。隆福商圈虽经多次变脸，但商家期盼的人气和财运却荡然无存。
问题在于，隆福寺商业街，从“诸市之冠”到门可罗雀，难道是一场大火就能烧掉隆福寺商业街的财运吗？
火灾只是表象而已，隆福寺商业街没落的深层次原因是其在定位、规划、运营等方面的失败以及商业格局的改变。
事实上，隆福大厦的多次变脸可以说是隆福寺商业街定位不清晰的最好注脚。业内人士认为，隆福寺商业街没落的致命原因就是丢掉了商业街的“魂”，也就是历史文化的底蕴。
众所周知，知名繁华商业街都以“庙市合一”为依托发展起来的，像上海城隍庙、苏州观前街，沈阳中街，南京夫子庙，甚至美国第五大道上都有许多教堂。然而，隆福大厦重张后，商业街就丢掉了这种依托，即商业与文化、旅游等方面的融合不够。
曾经的隆福寺如今又将复活？
而最新的消息称，隆福寺将于今年6月推出它的地标建筑——隆福大厦。其中一、二层为文创展览展示，三至八层为文创办公。与此同时，隆福广场、长虹影院等工程也将逐步推进。
在此之前，由于隆福寺街的长期萧条，导致低端业态日益增多，特别是隆福寺早市无照商贩大量涌入，卫生条件脏乱差，来往人员构成复杂，影响了整体风貌和人们的生活质量。
去年开始，几经辉煌、落寞的隆福寺地区进行整体升级改造，东城区也关停了隆福寺早市。
改造升级中的隆福寺广场 摄影：张晓兰
如今，在隆福寺商业街数十米长的围挡上，北京新隆福文化投资有限公司已经打出了“集粹东城复兴文化万象”、“实力国企，携手品牌钜筑”等宣传标语，而隆福大厦主体工程已基本完成。
隆福寺项目改造主体为北京新隆福文化投资有限公司。公开资料显示，北京新隆福文化投资有限公司是北京市国有资产经营有限责任公司和北京东方文化资产经营公司于2012年8月共同设立的，致力于隆福寺传统文化商业区改造项目，经营范围包括房地产开发、物业管理、项目投资、投资管理等。
大火之后，隆福大厦经过6次“变脸”都没有成功。这一次改造，能否涅槃重生？运营背后的关键要素在哪里？要“脱胎换骨”，还要保持、恢复“传统风貌”，哪一样更适合隆福寺的未来？
按照规划，隆福寺的未来自然是拥有着美好蓝图的。根据负责隆福寺改造的企业公开信息披露，隆福寺传统文化商业区改造项目是北京市和东城区“十二五”期间的重点项目，由北京国资公司和东城区政府联合主导，拟从保护、利用北京古都风貌的角度，结合朝阜大街文化脉络和王府井商业脉络，结合隆福寺周边国家美术馆、人艺剧场、商务书局、三联书店等文化资源，将隆福寺地区整体改造建设为以恢复隆福寺传统文化为亮点，形成一个集聚故宫珍宝展览，顶级影视演艺，非物质文化遗产展示，艺术文化创意基地等功能为一体的高雅文化商业区。
隆福寺到下一个春天还有多远？
不过，也有很多业内人士指出，隆福寺的复兴还需要做许多工作。不是简单的整修就能够完成的。
北京天安伟业商业管理有限公司总裁吴永康表示，隆福寺沉默20多年，重整旗鼓是必须的。“这么好的地段，要人流有人流、要地铁有地铁、要文化底蕴有文化底蕴、要商业传承有商业传承，要消费能力有消费能力，要规模有规模，不整合可惜了！”
吴永康指出，过去20多年里，许多企业想重整隆福寺商业街，因实力不挤、产权纠纷、开发范围、定位不清等诸多问题，都没能让隆福寺再现辉煌，这回是“政府搭台，企业导向，市场化运营”，或许隆福寺的春天来了。
不过，在北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全看来，隆福寺商业街目前的文创主题定位，似有些朦胧、牵强。该项目目标消费群与王府井并无差异，正因为此，项目的市场定位必须是王府井商圈的补白和升级者。脱离这一点，火起来只能是一厢情愿。
隆福大厦主体工程已近完工 摄影：张晓兰
“在空间布局上，应将隆福寺项目与王府井大街融为一体，让消费空间与时间上，满足消费者心理需求。二者之间应将现有联接街区，打造成一条时光走廊，让游客穿梭中享受京韵文化。”鲁炳全表示。
而在业态组合和功能形态上，鲁炳全指出，仅仅强调文化创意有点单薄，如能结合台北松山文创园、老舍茶馆、德云社、宋城千古情系统，而打造一个集现代与传统文化于一身的情景体验综合体，或许可以为慕名而来的游客领略京味文化大餐。
重整之路必须跨越的“三重门”
吴永康指出，隆福寺商街重整的难度很大，相关部门需要把好关，而企业要有做百年大计商业综合体的魄力，绝对不能过快追求回报。想要重整成功，还需要把握好几大关键要素：
第一，定位要明确。什么都有，就意味着什么都没有。隆福寺重整后，是面对东城区的市民家庭消费群体，还是东西城区的时尚青年消费群，还是面对外地游客？这需要有一个明确的定位。
“文创街区，像南锣、五道营，绝大多数是做游客生意的，北京年轻人更多的是去太古里、后海、侨福芳草地。隆福寺若从事文创街的生意，基础可能不是来自过去，而是周边的美术馆、人艺剧场、故宫北海景山旅游区、王府井商业街、胡同游等。”吴永康表示，隆福寺商业街下决心做文创肯定比购物中心、百货公司要正确。隆福寺要和后海、南锣、五道营形成京城文创的四大典型，而目标客群则面向全国游客。
第二，文创街也要有差异，也需要有具体定位。后海是酒吧餐饮文艺范儿，南锣是老北京，五道营是个性创意。吴永康认为，隆福寺可以往皇城官家气派方向走，故宫第二展馆就是非常好的业态。
事实上，早在2014年，北京市国有资产经营有限公司与故宫博物院建立了战略合作关系，共同规划在隆福寺地区设置故宫第二展馆等合作项目，由于故宫藏品众多，此举可为市民和游客创造空间以便更好地观赏故宫珍藏文物。
重建的隆福寺牌楼 摄影：张晓兰
“隆福寺有必要恢复庙宇建筑，起码有个大殿之类的。影院的改造很关键，不应该往高科技方向发展，而应该往剧院方向改造。试想，每天晚上都有人艺的经典话剧在隆福寺新人艺剧院上演，旅行团会不来吗？此外，美术馆的衍生业态也很靠谱。”吴永康表示。
第三，餐饮则定位为地道的北京老字号。在吴永康看来，无论是大餐还是小吃，都可以引进京味正宗的餐饮品牌。不要为招商而招商，什么餐饮都来。这里最好集中诸如全聚德、东来顺、便宜坊、京味斋、东兴楼、柳泉居、老北京炸酱面、护国寺小吃等餐饮。
除此之外，吴永康认为，在建筑设计方面，可以借鉴太古里，即围合式的小城市广场、街区型独栋建筑，而不用刻意仿古，“隆福寺要把文化大戏唱足。西安有大唐芙蓉园的演出，杭州有印象西湖，北京应该有一台大戏演绎北京，放入隆福寺，就有意思了。”吴永康表示。
小V觉得，事随境迁，在一个互联网商业席卷传统商业的时代，要给予怎样的整容术才能救赎传统集市？怎样的妙手回春，才能调理好曾经的“风水元气”？这确实考验隆福寺街区的运营方。而往昔老北京隆福寺那熙攘的庙市景象不可能重现，从这个意义上来讲，大隆福寺，永远回不来了。但基于历史、周边人文的文创产业，依然有诸多的想象空间。不管如何，我们只能拭目以待之。
编辑：心机的小编
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