养老项目资产投资模式的转型之路：合众人寿

[昱言观点]:合众人寿布局养老产业的策略非常具有参考意义。引进国外先进的管理经验是目前国内许多标榜高端的养老机构的策略和噱头。但是西方式的养老方式是“接力式”，而我国的养老方式是“反哺式”，这些所谓的先进的管理经验可借鉴程度值得商榷。

合众人寿经历引进经验建设大型养老社区销售不理想之后，开始探求通过收购国外运营良好的成熟的养老社区，变引入经验为深入内部学习。同时入股国内一些良性运营的养老机构，学习国内机构的运营模式：一方面，通过对国内外经验的融会贯通来探索自己的运营模式；另一方面通过自建、收购和入股等多种方式的灵活运用实现了其养老产业海内外的布局战略。

　　合众人寿自建的养老社区

虽然泰康人寿是国内最早关注养老社区问题的保险公司，但是我国由保险公司投资兴建成功的第一家养老社区却是合众人寿在武汉的养老社区。

武汉合众社区现已开放运营，沈阳、南宁社区正在建设中，将于2015年底开放运营。目前合众人寿公司已在济南等地获取土地，与北京、青岛、苏州、郑州等地签订投资协议，基本完成华中、华北、华东、东北等四大片区的布局。合众人寿计划10年内投资千亿元建设26个养老社区，规模在1000亿元左右，届时可容纳46万人养老。此外，合众人寿公司还在洽谈上海、成都、福州、天津等地，扩大华东、华中等优势地区，扩展华南、西南等潜力地区，完成养老产业全国布局。

合众人寿养老社区选址主要锁定在二线城市，每个项目的占地面积都非常大，最小的南宁社区占地也在400亩以上。建成之后，合众的养老社区均可容纳上万人。对于体量如此庞大的养老社区，合众人寿都是采取重资产投资的模式来投资建设的。

　　合众人寿收购的养老社区

合众人寿从2014年起即有收购海外养老社区的想法，并开始着手物色合适的社区物业。去年合众人寿完成了四批美国资产包项目投资，已收购了位于美国科罗拉多州、弗吉尼亚州、俄勒冈州、德克萨斯州、新罕布什尔州、威斯康辛州等的17处养老社区，总共超过1300张床位，平均入住率达80%以上，运营情况良好，属于成熟社区。

2016年合众人寿联同信泰资本、美国房地产投资信托基金Welltower，Inc.发起一笔约9.3亿美元（约合人民币63.24亿元）的投资，与上述两家公司合共拥有美国新泽西州、宾夕法尼亚州、马萨诸塞州、新罕布什尔州、弗吉尼亚州、特拉华州、罗德岛州、西弗吉尼亚州、佛蒙特州、马里兰州、华盛顿州、加利福尼亚州、佛罗里达州共13个州的39家社区：

其中28个专业护理社区是由Genesis Healthcare，Inc.承租的长期专业护理服务/急症后期护理设施， 11个独立生活社区是由为老年人提供“自理生活型”及“辅助生活型”养老服务的上市公司——Brookdale Senior Living承租的养老物业。

这39家社区共有逾4500张床位，平均入住率达80%以上，运营状况良好。至此，合众人寿在海外已有45处养老社区，另有11处即将进入交割阶段。收购海外成熟的养老社区，除了满足寻求优质资产、追求稳定投资收益的需要，更重要的是通过对美国养老产业的发展历程作更深入了解，将值得借鉴的经验模式引入到国内的养老社区项目中。

2016年12月底，合众人寿斥资2亿元收购了上海长青藤颐养院、上海金苹果养老院、南京欢乐时光老年公寓、南京真美好连锁老年公寓（包括瑞金北村分院、琥珀花园分院、镇江路分院、东井亭分院）等长三角地区共7所养老院，成为国内首家收购养老院股权的保险公司。

这7家养老机构均为当地知名品牌养老院，总床位超过1200张，部分养老机构入住率达90%以上，运营状态良好。合众人寿希望将这7家养老机构打造合众养老品牌，与武汉、沈阳、南宁三地的养老社区联动，形成连锁运营。

　　合众人寿养老社区资产转型之路

从资产投资的角度看，合众人寿布局养老行业明显是三步走的策略：

第一步：重资产投资建设大型养老社区。此阶段，合众人寿以重资产投资模式建成运营武汉、沈阳、南宁社区，在济南等地获取土地，与北京、青岛、苏州、郑州等地签订投资协议，洽谈上海、成都、福州、天津等地，扩大华东、华中等优势地区，扩展华南、西南等潜力地区，合众人寿计划10年内投资千亿元建设26个养老社区，总投资规模在1000亿元左右。

第二步：轻资产收购国内外运营良好的养老社区/养老机构。经历了引进国外运营经验的水土不服之后，合众人寿开始了通过股权投资的轻资产模式收购国内外养老社区/养老机构。

一方面，从2014年起先后在海外收购了45个运营良好的成熟养老社区细致研究其运营经验；另一方面在长三角地区7家知名品牌养老机构打造合众养老品牌，形成国内自建和收购养老机构的连锁运营。合众人寿轻重资产相结合投资养老产业的模型初显。

第三步：国内外养老产业联动，轻重资产融合发展。未来，合众人寿布局国内外养老产业的战略逐步落地，必将形成国内外养老产业联动，轻重资产融合发展的良性运营和协调发展。

从自建大型养老社区到收购海外成熟养老社区再到收购国内运营良好的养老机构，合众人寿正一步步完成2020年养老板块实现全国范围内布局，并与国外养老产业互通互动的战略。在此过程中，合众人寿也实现了其在养老产业布局方面从拿地建设投资的重资产模式到股权投资的轻资产模式的转变。最终实现轻重资产融合发展的目标。

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　　昱言 养老

　　张坤昱

　　北京大学国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任

　　中原集团首席咨询顾问

　　中国房地产业协会经济组专家