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近日，有江西萍乡的投资商向中国之声反映：江西银行监管的一笔1.14亿元信托贷款，已经逾期3年多无法收回。
借款人涉嫌用虚假的项目容积率和土地面积做评估，骗取银行贷款，公安机关已经立案调查。
在对该项目的先后两份评估报告中，一份容积率是1.0，另一份则被修改成了2.6。
最终，该土块的土地使用权，以2.6的假容积率，评估出2.55亿的价值，借此获得了1.14亿元信托贷款。“假容积率”如何伪造？又怎样骗过层层审查？
图：距离萍乡市政府一公里的万新小城项目烂尾
江西省萍乡市“万新小城”项目（玫瑰园）从2003年至今，只开发了一期约30多亩的六栋楼，这个距离萍乡市政府不到一公里的项目，绝大部分土地闲置十多年，杂草的高度早已超过围挡广告牌。
罗女士：
我是2014年5月份买的，用来结婚的，怀孕生完小孩，这房子还没交，现在小孩都三岁多了。
周女士：
我们需要政府把这个事情给我们处理好。
开发商谢干才，是万新小城项目的接盘者。2013年10月，他以1.91亿元的价格，从原股东王婷和刘幼平手中收购了万新公司。
这1.91亿元里，也包括了用万新小城项目土地抵押获得的1.14亿元信托贷款。谢干才说，原股东出具了“建设用地规划许可证”以及建设项目选址意见书，写明项目占地190.33亩，容积率是2.6，这怎么算也是一笔稳赚不赔的生意。
谢干才：
建筑面积的话呢，他拿了一个银行的贷款材料，容积率是2.6，我们也算了一下是32万9千多平，按照当时的市场价，我们管理得好，应该有3个亿的利润空间。
谢干才没想到，这个项目的土地证、规划许可证和容积率出了问题。2014年4月下旬，他带着编号2011-09-012的“建设用地规划许可证”，去房管部门办理“商品房预售许可证”，但是根本无法报建。
谢干才：
他说2.6的容积率不成立，他说你这个土地哪有190亩啊，哪里有2.6,2.6的容积率谁给你的，这块土地08年就被重新调整了。
实际上，早在2008年，萍乡市政府就出台了新城区控制性详细规划，在万新公司受让的土地里，政府征用了部分道路和绿地后，剩余土地被分割为ABC三块，总面积从190.33亩，减少到142亩。而且，三块土地的容积率被调整为1.8,1.8和1.4。这使得项目的建筑面积从32万多平米锐减至15.2万多平米。这几乎宣布谢干才的投资计划失败。
谢干才：
这边花了这么多钱，等于是我们之前对这个项目的计算，还要承担1.14亿银行的债务的话，不做都亏本了。这时候我们就每天找政府，找银行，他们就躲我们。
萍乡市规划局局长吴瑞文向谢干才解释说，2011-09-012 “建设用地规划许可证”因发证机关“经开区规划局”没有许可权利，又不按市政府的规划进行许可，所以此证无效。
吴瑞文：
为什么无效呢，因为07年成立新城区的时候，这个地方属于新城区的，萍乡市政府有文件，这个区域范围内的规划许可权是在市规划局，经开区规划局是没权利做出许可的。但是它做出了，第一它越权审批，第二它也没有按规划，按照控制性详细规划做出许可，它把路上的地也发到你这里开发用了，这个证肯定是没用的。
图：萍乡市规划局答复2011-09-012“建设用地规划许可证”无可查编号
萍乡市经开区规划局越权审批，不按照控制性详细规划审批，混乱的建设用地规划，不仅令开发商上当，也给银行带来损失。
该土地在2006年的一份失效规划许可证，竟然被评估公司采纳，以2.6的虚假容积率评估，最终获得了1.14亿的信托贷款。如此明显的假材料，评估公司和银行为何视而不见？
万新公司该项目的土地曾被两家公司先后评估。
萍乡市地源评估咨询有限公司（以下简称地源公司）2011年6月22号，以190.33亩，1.0的容积率做评估，做出估价为1.14亿元的评估报告。
银行一般会按照土地评估价值的五到七成进行放贷，要想贷款1.14亿，就要把评估总值做高。
8天后，另一家评估公司江西中磊房地产评估事务所（以下简称江西中磊），对土地做出了估值2.55亿的报告。
鼎元投资有限公司是实际借款方，股东王婷说，评估都是万新公司原股东刘幼平和万保贵两个人去做的。
王婷：
当时整个的原始材料，都是刘幼平提供给我们的，我们当时的法人万保贵去银行做的抵押贷款，我跟公安笔录里反复强调这些都是刘幼平经手的。
图：在江西中磊出具的评估报告中，项目的容积率被变更。
对比两份报告，最大的不同是土地的容积率从1.0变成了2.6。
江西中磊出具的评估报告里，依据的是2011年6月19号“经开区规划建设环保局”盖章的建设项目选址意见书，上面写明容积率是2.6，但这份选址意见书被萍乡市经开区建设工程技术管理中心复函称：“从未核发”。
也就是说，容积率2.6的选址意见书是个“假公文”。目前，萍乡市公安局已经对刘幼平、万保贵涉嫌变造国家公文案、万保贵等人涉嫌骗取贷款案立案调查。
蹊跷的是，容积率从1.0变造成2.6，逃过了多个部门的监管。
按照当时的规定，土地评估报告要到国土局备案。经查，萍乡市国土局只对地源公司的报告进行了备案，而最终西藏信托采用江西中磊的评估报告，并没有在国土局备案。
萍乡市国土局利用科一位林姓工作人员向万新公司财务总监解释说：
利用科工作人员
如果它的价格符合市场价格，审核小组通过了，我们局里面给它备案，这很正常，至于他用哪个报告向银行抵押，没有走我们国土局，我们怎么知道呢？
图：萍乡市经开区公安局复函称已经对万保贵等人涉嫌骗贷立案
江西中磊一位稂姓副总说，评估报告最终采纳2.6容积率是经过银行的同意。
稂副总：
第一次提交是1.0的（容积率），第二次他们（原万新公司）自己拿过来的，说他们自己找关系去变更（容积率），银行说就按他们变更的就可以了.银行要去查档的，并不是我们要做多少，是银行那边确认要贷那么多啊。
这1.14亿资金，从表面上看，是西藏信托放款给江西鼎源投资有限公司。
记者：为什么以信托贷款的方式做呢？
王婷：这个就不太清楚了，你的意思是为什么用西藏信托做？
记者：对，西藏信托注册地在西藏，跟咱们有什么关系呢？
王婷：不知道，这个也是银行提出来的吧。
实际上，西藏信托的这笔业务，最开始由开封市商业银行出资，在放款的当天，江西银行又开会决定把这笔信托受益权买回，江西银行才是实际的出资方。江西银行金融同业部张姓工作人员解释说：
江西银行工作人员：
首先是开封银行投的，然后第二年我们受让受益权么，这很正常，企业融资有的通过表内信贷，有的通过融资啊。
图：江西银行（原南昌银行）与江西鼎源与西藏信托签订贷后管理协议
银监会严禁信托企业向房地产企业发放流动资金贷款。
这1.14亿资金属于“流动资金贷款”，江西鼎源投资有限公司实质是房地产企业，虽然该公司对工商登记信息做了变更，但其主营业务仍是房地产。
鼎源公司股东王婷：
记者：你们鼎源公司是房地产公司吧？
王婷：应该是。
记者：怎么能给房地产公司发流动资金呢？
王婷：它那么多层层部门要审核，如果违规的话，这笔贷款怎么能发放出？
此前南昌银行铁路支行（南昌银行后更名为江西银行）曾拟发放1.2亿表内贷款，但这份表内贷款并未获得签批。2011年12月30号，江西银行层层审批，同意受让西藏信托受益权。
这一天，西藏信托与万新公司签订了抵押合同，并向鼎源公司发放贷款。同一天，萍乡市国土局发放了抵押土地的他项权证，效率之高，令人惊讶。
一位银行业内人士指出，这实际上就是政府、评估公司和银行之间“通气”，默许了“假容积率”，向房地产企业放款，规避监管。
实际上，这1.14亿并未流入万新公司的开发项目，大部分是被万保贵用来购买新土地和偿还银行贷款本息。
据了解，萍乡市公安局开发区分局发现江西银行有违法发放贷款的嫌疑，因管辖权争议，正在层报上级部门。
1.14亿的贷款，在2013年12月28号到期，已经被江西银行划为“不良”。西藏信托为此起诉了鼎源公司和万新公司，要求偿还贷款，现已进入执行阶段。
5月22日，因案件中涉嫌经济犯罪，萍乡市公安局开发区分局向江西省高院商请停止执行。
万新公司开发商谢干才说，公司不愿承担第三方担保责任，希望银监、公安等部门能够彻查其中贷款发放是否存在违规。
谢干才：
银行里面没有内鬼，不会参与这里面的配合，也不会把钱贷给以前的股东。要一查到底，要给我们一个说法，我这个项目拖了么长时间，我是损失惨重。
来源：信托行业网、新浪财经、新闻纵横
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