作者：拾叶 来源：米筐投资
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前言：
最近，笔者被问到最多的一个问题就是：
请您用金融和货币的角度来分析一下未来房地产发展趋势，是涨还是跌呢？
这个问题，说实话，问的很烂很没水平！
因为，中国的房价问题从来都不在金融或货币所讨论的范畴领域之内。
或者说，讨论中国的房价发展趋势问题，金融属性的影响是很弱的。
要不然，像时寒冰、牛刀、曹建海这帮享誉大街小巷的民间经济学家也不会在房价问题上连连出错……
因为，这压根就不是纯金融体系领域能研究出结果的。
1
到底什么决定房价？
任大炮很多年前就讲很透彻了，全国房价趋势的问题，最重要的核心还是由供需来决定的。
不管你从城镇化趋势分析、城市人口流入流出分析、还是地方政府土地供应、开发商开工率竣工率，人口刘易斯拐点等等，这一切研究房价趋势的分析视角都在供需这个逻辑链里。
那既然如此，为什么这两年好多人要把房价问题归纠于中国的金融问题。特别是归咎到货币和财政问题上面？
这里面是有原因的，这几年，中国的债务问题和货币超发问题确实影响到了房价短期的趋势，并且引发了巨大的价格波动。
这到底怎么回事呢？笔者这次从债务的角度，带你看看这几年到底背后发生了什么。
2
政府去杠杆
2004年到2008年，中国的政府部门债务占GDP的比重一直在40%左右徘徊，四万亿政策之后，政府部门的债务占GDP的比重（政府杠杆率）开始飞速攀升。
到了2014年，政府的债务占GDP的比重已经高达57.8%。这个杠杆率远远超过了警戒线。特别是地方政府，债务已经达到了24万亿。并且到底真正欠了多少债？未来财政收入能否还上这些债务是摆在大领导面前的大问题。
所以在2014年4季度，各地媒体争相报导政府债务可能面临的违约风险。一些媒体甚至还拿出美国政府过去停摆的文章暗示当时地方政府债务风险巨大。
虽然在现在的中国，政府破产这种事听起来还是天方夜谭，但其实在2013年，地方政府不断上升的债务规模就引起了上层的关注。
2014年8月31日，经过两届全国人大、四次审议的预算法修正案由全国人大常委会高票通过。
2015年，新预算法实施后，中央开始正式对地方政府债务规模进行了限额管理。
那么问题来了，地方政府的债务规模不能再这么飙了，而财政收入怎么能短期大幅提高呢？
答案很简单，卖地啊！
3
卖地、卖地！地王、地王！
于是，从2014年四季度，一直贯穿整个2015年，全国各地争先恐后的拍地王，北上广深隔三差五就有新地王诞生的新闻出现，成为了全国地王的窝子。虽然2013、14年房价比较低迷，房地产成交量一直低位徘徊，但是土地市场却一副热火朝天的样子。
于是一个怪异的现象诞生了，这些地王的成交楼板价，基本与周边的二手房均价持平甚至高于周边的房价。
这就是媒体疯传“面粉贵过面包”的桥段。你以为是谁一手造成的呢？
4
居民加杠杆
经过2014、15年地王对土拍市场神经的刺激，一线二线城市地卖的不错。政府的部门杠杆率从57.8%迅速降到了40%。
那接下来该干什么了？
全民加杠杆！
怎么加？这是一个技术活。2014年，居民部门的杠杆率有36.4%。居民存款有50多万亿。
但当时全国人民的心都被股市揪着。
2014年中开始的杠杠牛，上证指数仅用了半年的光景就从2000点冲到了3400点。无数人开始把钱不断投入股市，大街小巷都是谈论股市，去菜市场买菜都能听到大妈们议论哪只股票涨停了，哪只股票有重组预期……
而新房销售行情却异常惨淡……
那怎么引导居民的钱从股市流向房地产呢？
简单啊，股市去杠杆！杀存量资金！
监管层开始打压一切进入股市的杠杠存量资金：伞形信托、结构化产品、配资公司通道，这还不过瘾，连带着把银行各路理财产品也一并打压，用尽一切手段引导资金流向房地产。
于是，一些先知先觉的上市公司大股东在2015年初开始大量减持,套现之后开始购置房产。
接下来，拥有上市公司数量最多的深圳房价开始领头上涨。
没多久，股市增量资金乏力，存量资金不断大幅流失，股市崩盘。后面的故事就不用我讲了……
5
后面的故事
算了，还是讲讲吧。
后面的故事就是深圳、上海、北京这些2014、2015年拍地王成窝的一线城市房价开始领头上涨，然后二线核心城市开始跟涨。
接下来，从股市高位套现的资金不断涌入房地产，恰逢众多一线知名开发商最近几年也不断布局二线城市，很多有改善需求的家庭也一窝蜂的进入房地产市场购房。
于是，房地产市场被彻底激活。
那到了2017年怎么样了？
我们来看一个新闻：
财政部副部长刘伟在出席博鳌亚洲论坛2017年年会时表示，“中国政府对债务的管控体系正逐步完善，现在的债务风险可控。当前债务加起来是27.3万亿，占GDP的比重只有36%，未来仍是有空间的。”
听懂了没？政府去杠杆的任务完成了！
笔者绘制一个政府杠杆率的图，大家感受一下政府去杠杆的效率。
而与此同时，居民部门杠杆率从2013年的34%飙升到2016年的50.6%，非金融企业的杠杆率从2013年的127.5%飙升到2016年的141%！
居民和企业的负债跳跃式增加！全社会的总杠杆从10年的177.8%上升到16年的237.6%！
但，政府债务问题完美解决！
Perfect！
所以，未来几年，政府卖地王的欲望不会再高了，毕竟债务问题都解决了。
而对于地王，笔者想说：滚蛋吧，这辈子最好再也别见了！