当前物流业飞速发展，物流园区是经济发展到一定阶段的必然产物。随着正式运营的物流园区逐渐增多，物流基地逐步开始从规划建设向实际运营转变。在这个过程中，一方面需要政府对物流基地的发展进行必要的引导，另一方面物流基地的运营商要以客户为导向大胆创新。
物流园区投资运营模式
参考中外物流项目的投资运营模式，主要有土地使用权有偿出让模式、自行投资、BOT模式、合资/合营投资模式等几种。其区别在于投资建设组合形式、经营管理形式的不同，并将决定项目投资人的收益模式。
由政府派驻的物流园区开发机构通过有偿出让土地使用权，以指定的地块、年限、用途和其他条件，由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和使用金后，供土地使用权受让人开发经营。
自行投资模式
由政府派驻的物流园区开发机构单独投资整个项目，并自行组建管理公司，对建成后物流园区进行独立营运，并获得所有项目的收获，同时承担全部项目风险。或者由政府派驻的物流园区开发机构投资土地、基础建设，进行项目经营权的招标，由中标公司投资主要物流设备及相关设施的投资，并由其组建管理公司，对建成后的流园区进行营运，同时承担项目风险。政府派驻的物流园区开发机构通过出租的方式获得收益。
“投资―经营―移交”（BOT）模式
通过给予开发商适当的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由开发商主导进行项目内的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营和管理，给予开发商在项目建成后一定时期内的特许权。开发商在此特许期内通过经营收回投资并取得利润，特许期结束后把该项目完好地、无条件地移交给政府。
合资/合营投资模式
政府派驻的物流园区开发机构以土地及项目的经营权为股本，选择具有资金及技术管理优势的第三方物流企业为合资方，共同负责土地开发及项目建设，项目建成后双方根据股权成立管理公司，对物流园区进行经营运作。收益按股份分红。
适合社会资本引导物流园区发展
的商业模式
在物流园区营运阶段，主要是由于市场竞争、营运管理、投资回收压力等带来的风险。因此社会资本引导物流园区发展的时候，需要综合运用多种商业模式，发挥各种商业模式的优势，避免其劣势，最大程度的发展物流园区，同时获得相应的收益。
综合商业模式介绍
目前，由于国内经济发展水平所限与物流管理人才不足的原因，在物流园区的管理中，应注意借鉴发达国家物流专业运营商的经验，或者引入加盟；在我国，以政府为主体来进行招商引资的效果并不好，物流园区应采用社会资本引导的商业模式来进行招商引资，即鼓励社会资本投资物流行业，辅以专业运营商来运作，通过优秀的专业管理团队去招商引资，运作业务，建立物流体系，在此过程中实行综合商业模式，即：政府通过给予园区开发者适宜的优惠政策，吸引投资者主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资。然后，由投资者吸引社会资金，通过多种融资方式、资金渠道、股权形式进行资金的筹措和解决，并在此过程中进行物流园区的建设、开发与运营，同时将相关利益相关者引入园区开发的全流程中，通过公开招标、资产置换等方式实现上下游利益相关者共享园区利益。
综合商业模式操作方案
（1）前期拿地依托政府。在拿地阶段，要研究地方政府、区域发展的规划，了解当地的经济发展趋势和特色产业，物流园区的规划和发展阶段，与政府主导产业、地方优势项目相结合，在选址拿地阶段要紧靠政府政策导向，争取以低廉的地价取得土地，并获得相应的税收政策。
（2）缺口资金多方筹措。拿地和注册公司启动项目阶段，由社会资本主要投资方出资，然后出资方依靠低廉土地优势，结合地块信息，配套完善可行的研发规划方案，将土地和公司进行增值（增值数在初期投入2～3倍），然后以公司股份进行资金募集，在此过程中要保证初始投资方绝对控股权（一般在51%），由此可以实现初始投资完全撤出，用于下一步的工程建设。此种方式基本实现由合作各方以现金形式出资，提供公司注册资金和一期用地地价费用，然后在建设阶段依靠银行贷款获得项目建设资金并通过土地增值收益获得持续开发的资金，在建设阶段还可以引入资产置换，实现滚动开发。
（3）工程建设置换资源。物流园区建设资金来源方式有三种，包括企业自筹、银行融资、资产置换，约定比例为2∶5∶3。在物流园区研发方案确定后，即确定挑选部分置换资源，介入甲方供应，辅以一次招标、二次资产置换，根据供应商（合作伙伴）主业区域提供可选置换资源；资产置换过程自供应商招标伊始即谈判资产置换比例，确定资产置换资源，价格为集团批复的销售价格下调10%进行计算，根据确定的价格和资产置换比例及资金数量确定资产置换资源。资产置换资源确定后根据乙方需求进行操作：①直接过户给乙方，使得乙方可作为资产进行抵押贷款或资产自持；②签署合同由甲乙方约定，乙方进行使用或出租享受相关收益；③乙方签署合同后进行出售，出售成功后由甲方过户给相关卖方；④甲方在完成销售70%后帮助乙方促成销售。
（4）后期运营专业操作。在足够的投资能力及技术管理能力下，选择自行营运将获得最大的收益及项目控制权，但根据实际情况，在园区运营初期引入国内外专业物流园区运营机构不失为一个好的解决方案，以此来充分学习、借鉴其技术与管理优势。
社会资本引导物流园区发展的展望
物流园区是物流企业集中的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点，最近几年在我国得到了快速发展，未来将呈现以下的发展趋势，值得后续研究、实践过程中高度关注。当然，物流园区的建设周期长，投资大，投资回收期长，所以具有较大的风险，主要包括：物流园区建设的决策风险、布局规划风险、投资风险、管理风险等，所以为了规避风险，建设园区过程中对存在的风险进行分析和研究是很必要的。
广而
告之