自5月13日开始，南京进入“四限”时代，限价、限购、限贷、限卖。多重政策施压在南京楼市之中，市场似乎也在悄然发生变化，其中包括买房人的心理预期。在这样的市场之下，究竟怎样的房子还能买？还有哪些区域我还能选择？
如果你正好近期正在看房，或者计划买房，今天的论坛现场干货满满，两位业内资深人士，在【哥们买房】邀请下现场跟大家分享他们的看法和经验。
特邀嘉宾：
房掌柜南京公司总经理 尹霄飞
河西楼市主编 文涛
主持人：
中新网江苏房产执行主编 吴学礼
观点整理：
1、这一轮调控下，市场在上行，房价反而在涨。
2、不能以以前城市发展的眼光来看待新城的发展。越是现在什么都没有的地方，未来发展的空间就更大。
3、南京人对于滨江豪宅是有需求的，虽然南京滨江的豪宅打造的并不成功。
4、一个新城的发展最重要的是什么？学校！
5、购房者自己的需求，如果你是自住的话，一定就不要犹豫，直接买就好了，刚需自住买房要趁早。
01
南京进入“四限”时代，限价限贷限购限卖之后，我们最关心的，房价究竟会不会跌？
文涛：市场在上行，房价反而在涨。从去年9月份开始，南京连续出台了四大调控政策，不断的再升级，早几年的调控，一般再调控之后市场会发生变化，市场会下行，买房人都开始慎重买房。但是现在的市场跟之前不同，目前南京的调控政策相比北京和上海来看还不是最严厉的。
现在南京有一个特点，去年10月份出台政策后，南京其实已经有了一些变化，包括二手房的成交量有下滑。之前不太好买的房子，在那个时候会好买一点。
但是在过年之后，市场又开始回暖，二手房价又开始上行了。特别是河西板块，到目前为止二手房的房价整体上来看是上行的。就我个人了解的数据，三月份新政出台之后，那个月的二手房成交量反而创了新高。现在的情况是，新房买不到，很多的购房者开始将目光转向购二手房，所以二手房的成交量也在上行。
我们判断，下面限卖对于心房市场将有一定的冲击，特别是对于投资客的打击很大，关于自住和改善需求的来看，影响并不大。
尹霄飞：楼市现在是多事之秋，现在是四限的情况，特别是外地人买房之路越来越难，从我的角度来看，国家本次对政策的态度跟以往不同，比较严格。但是你不能凭一直出政策就断定房价将会下行，市场还是需要站在综合的层面去看的。
作为业内人士，我也没有办法简单的下判断，我们可以多研究一下南京的整体的城市发展价值，或者购房者自己的需求，如果你是自住的话，一定就不要犹豫，直接买就好了，刚需自住买房要趁早。
02
在这样的市场之下，究竟怎样的房子还能买？还有哪些区域我还能选择？
尹霄飞：现在南京的开发商有一个趋势，品牌开发商做的品质楼盘，它的销售情况还是比较好的。品牌品质性价比非常好的楼盘都是可以注意看看的。河西可能还是会比较难买。
买房要根据自己的实际情况来考虑，因为不同的人买房有不同的目的，包括本地人和外地人都有不同的想法，所以不可能说去针对一个问题去做什么定向的建议。
文涛：每一个政策都会影响市场，影响开发商，影响买房人，买房人的目的也不一样，有的要投资，有的要改善，有的是刚需。
现在南京买房人面对的现实情况是什么？
第一库存量只有两万多，属于很快就能消化完的高度。第二房价被限价的，而且有很多高价拿地的开发商因为政府限价，不敢上市，高价政府又批不了。所以，有些区位的房子，属于想买买不到。
所以想问现在究竟怎样的房子还能买，我有这样几点建议：
1、一些老城区的学区房，虽然价格很贵，但是这种房子买起来保险，最好面积小点。等自家孩子上完学再卖了，说不定到时候还会涨不少。
2、品牌房企造的房子，还是有升值潜力。比如说江北的房子，为什么雅居乐、正荣的房子每次开盘都能卖完，但桥北这边几家楼盘，市场好的时候也会被疯抢，但是市场一冷，去化立马就掉下来了。
3、一些有完善规划的新城，只要这些规划能落实，这些区域的房子也是可以买的。但是你要做好中长期持有的打算，当然自住就无所谓了。
03
从业内专业角度，你是怎么看待燕子矶新城的？
尹霄飞：我本身也是南京人，从小长在南京，上小学的时候就去燕子矶玩，那时候直接坐学校的班车到燕子矶，那时候有很多的树，以前这边还有一些工厂，但是九十年代后也开始陆续搬迁了，现在经过改造之后，整个的生态环境也很好，跟以前有着不小的变化。
千万不要拿老眼光来看待新区的发展，幕燕滨江跟长江大桥和二桥中间的发展地带，跟江北一样还是有一定的潜力的。
现在城北有很多之前老工厂遗留下来的烟囱，其实在龙江那边也是有这些的，其实如果把老城的外衣扒掉之后会比较明朗。以后江北的环境好了之后，对燕子矶板块的发展也会大有益处。
文涛：说句实在话，第一印象并不怎样。但经过这几年的发展，燕子矶确实有了很大的变化。
我自己是住龙江，但我也就来过两三次吧。我这次过来是打车过来，隧道开通之后，也就十几分钟吧，现在交通很方便。第二，就是环境。我从龙江曾经一路走到燕子矶，滨江风光带打通后整体景观还是很好的。滨江的景观，确实是别的区域很难达到的。
其实，南京有很多开发商都在做江景。仁恒江湾城／华侨城／雅居乐滨江国际／正荣润江城……等等。其实，南京人对于滨江豪宅是有需求的，虽然南京滨江的豪宅打造的并不是很成功。但作为一个特大型城市的发展，南京的江景房依旧需求很大的。
04
看一座新城的发展潜力，主要有哪些方面？
文涛：看新城的眼光不能以以前城市发展的眼光来看待新城的发展。南京的定位是除了北上广深之外的特大城市，但是南京主城已经没有什么发展的空间了，后面肯定是往东发展新城。
现在河西其实基本已经发展完了，下面就是河西南，但是河西南其实也发展的差不多了。下面就是江北新区／南部新城／燕子矶新城。
越是现在什么都没有的地方，未来发展的空间就更大。因为它什么都没有，发展起来才能更为便利。一个纯新的新城，你想怎么做就能怎么做。其实，我并不是很看好鼓楼滨江，因为它是老城改造。
在我看来，新城发展最重要的是学校。你看河西南为什么能发展，就是因为有学校。因为有了学校之后，家长才会愿意过来。我觉得学校其实是比地铁更为重要的要素。
有地铁／有学校的引入／政府真正的重视／周边需求的支撑／未来的配套……有了这些，大家对于未来房价就可以有了一个基本的判断了。
中航国际社区
中航国际社区是中航进南京的第6个项目，是也是燕子矶区域内首个地价破万元的地王。项目规划由15幢高层，1882套住宅及2.2万㎡沿街商铺组成的，打造TOP系高品质人文社区。
项目近期将加推4号楼共计91套房源，面积有89、95、129㎡，2梯3户，拟交付时间为2018年12月底。
三线际会 四通八达不是梦
项目未来打造“六横六纵”的干路网结构和四个等级的道路体系，3条地铁线将在此际会。
1号线北延线和7号线预计2020年通车，6号线预计2021年通车，也就是说，在未来的3-4年里，燕子矶将进入三地铁时代。除了地铁，目前有公交车74路等公交车可到达迈皋桥地铁站板块以及玄武湖板块。30分钟交通圈，可直达新街口商业圈、仙林大学城、南京站、南京南站等地，与新街口直线距离10公里。
教育之城 名校扎堆家门口
燕子矶新城规划学校43所，其中小学10所，初中6所，9年一贯制2所，高中2所，幼儿园23所，其中包括南外仙林分校燕子矶校区、晓师附小燕子矶分校、燕子矶中学等多所名校，为燕子矶区域居民提供丰富的教育配套。所以，入驻中航国际社区的你不必担心孩子任何阶段的学习需求，我们通通满足你！
幕燕风光带 滨江豪情尽收眼底
说到周边风光，那更是不用多说。自古便有“金陵古佳丽地，北郊为最”之誉的幕燕风光带，沿江雄峙幕府、直渎诸山，山势雄奇，燕子矶昂首展翅。修葺一新的滨江风光带将观音阁、永济寺、燕子矶古镇商业街区重现，可以说这里不仅有历史、有文化，而且有新的未来。在中航国际社区的家中，这些美景和雄伟浩荡的江景尽收眼底。
新地价出炉
当不少人还在对燕子矶新城的未来充满怀疑时，今年3月土拍算是给不少安置燕子矶的购房者吃了颗定心丸，位于中航国际社区旁边的燕子矶G01地块楼面价达到了最高限制23681元/㎡，地价都破两万三了，今后的房价你们自己算吧。再看看现在由于政府限价均价控制在两万六的中航国际社区，你还有什么理由不看好他的未来?
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